Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условия продления договора аренды земельного участка под ИЖС в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если земля публичная, то применяются положения ст. 239.1 ГК – недостроенный объект (далее – ОНС) могут изъять у собственника по решению суда путем продажи с торгов по правилам, утв. Постановлением Правительства от 03.12.2014 № 1299. Если уполномоченный орган не реализовал право на предъявление требований к застройщику в суд в течение 6 месяцев, застройщик вправе снова продлить договор аренды для завершения строительства (подробнее об этом читайте ниже). Обратите внимание: публичный арендодатель в этой ситуации не может потребовать от арендатора освободить участок, ссылаясь на ст. 622 ГК (п. 21 Обзора судебной практики ВС № 4 (2017), утв. Президиумом ВС 15.11.2017).
Что будет с недостроенным объектом и землей под ним, если продлить аренду не получится?
Если земля в частной собственности, то ОНС остается у застройщика (который зарегистрировал права на ОНС), а земля остается у арендодателя. Если стороны не смогут достигнуть соглашения путем переговоров (например, договориться о продлении аренды или о покупке арендатором земли под ОНС), решать судьбу ОНС и участка будет суд.
Арендатору, который продолжает фактически пользоваться участком, важно учитывать риски, связанные с вводом объекта в эксплуатацию, если он все-таки завершит строительство, не продлевая договор аренды. В соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 55 ГрК для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и оформления права собственности на него застройщику необходимо среди прочего представить правоустанавливающие документы на участок. В отсутствие надлежащим образом оформленного договора аренды уполномоченный орган может отказать в выдаче разрешения.
Если арендодатель – публичный субъект. В большинстве случаев застройщики осуществляют строительство объектов на публичной земле, что значительно усложняет продление договоров аренды. Чтобы определить, возможно ли продлить такие договоры, нужно понимать:
- когда они были заключены,
- продлевались ли они в соответствии с мерами поддержки из-за распространения коронавирусной инфекции и в связи с проведением СВО.
Собственник ОНС имеет право на повторное предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка — публичный субъект, не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии ОНС в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
Как отметил ВС, из системного толкования ст. 239.1 ГК, подп. 2 п. 5 ст. 39.6, подп. 8 п. 8 ст. 39.11 и п. 4 ст. 39.16 ЗК следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться ни ОНС, созданным в период действия договора аренды, ни самим участком без судебного решения, которым определяется судьба ОНС. В отсутствие такого судебного акта собственник ОНС вправе требовать повторного заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Эти положения, как указывает ВС, направлены на реализацию принципа единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Если срок действия договора аренды земельного участка, на котором расположен ОНС, истек и публичный собственник участка не обратился в суд с иском об изъятии ОНС в течение 6 месяцев со дня истечения договора аренды, судьба ОНС и земельного участка остается неопределенной, возникают риски нарушения имущественных прав застройщика.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации застройщик, который ранее воспользовался предоставленным ему правом однократно продлить договор аренды для завершения строительства ОНС (подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК), все равно может требовать продлить договор аренды участка, на котором расположен ОНС, ссылаясь на позицию ВС.
Адвокат по продлению аренды в Екатеринбурге
Для эффективной защиты Ваших прав, лучшим решением будет воспользоваться профессиональной помощью адвоката. Так, при обращении в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры», мы буем готовы оказать Вам следующую юридическую помощь:
- юридическая консультация по вопросу продления аренды и иным ситуациям
- анализ рисков и перспектив разрешения дела в Вашу пользу
- составление претензии, которая позволит арендодателю определить все риски неправомерного отказа в пролонгации договора аренды
- процедура медиации, которая позволит прийти к выгодным для Вас и арендодателя условиям аренды земельного участка
- разработка взаимовыгодного договора аренды земельного участка
- представительство интересов арендарота или арендодателя земли в государственных органах
- составление искового заявления в судебные органы
- защита Ваших прав в судебном порядке о правах на земельный участок
- обжалование решения суда в вышестоящих инстанциях, вплоть до Верховного суда РФ
- помощь в возбуждении исполнительного производства и грамотная работа со службой судебных приставов
- иная юридическая помощь
Как упрощенно продлить аренду земельного участка
Условия продления аренды земельного участка могут быть различны в зависимости от отношений между арендатором и арендодателем, а также от специфики самого участка. Дополнительное соглашение о продлении можно заключить как в форме отдельного документа, так и внести соответствующую формулировку в существующий договор аренды.
В случае упрощенного продления аренды земельного участка следующие условия могут быть установлены:
- Запрет на действия, которые могут негативно сказаться на состоянии участка или его окружающей среды.
- Обязательное уведомление арендодателя о намерении продлить аренду в определенный срок до истечения текущего срока аренды.
- Составляем договор продления аренды с указанием срока продления.
- Продление аренды осуществляется без проведения новых торгов или конкурсов.
В случае упрощенного продления аренды земельного участка необходимо учесть, что срок продления может быть ограничен. Также при продлении аренды могут быть установлены дополнительные арендные платежи или иные условия, которые будут указаны в договоре.
Продолжение арендных отношений в отношении земельного участка в упрощенном порядке возможно в случае, если срок и условия продления были оговорены в исходном договоре аренды или дополнительном соглашении. Или если арендодатель и арендатор достигли соглашения о продлении аренды в специальные установленные законодательством сроки и условия.
| Тип продления | Наличие запрета на действия | Необходимость уведомления арендодателя | Сроки продления | Наличие арендных платежей |
|---|---|---|---|---|
| Упрощенное продление | Да | Да | Ограничен | Возможны |
| Продление по дополнительному соглашению | Зависит от договора | Зависит от договора | Зависит от договора | Зависит от договора |
Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.
Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.
Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:
- физическое лицо;
- юридическое лицо;
- муниципалитет.
Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.
Дополнительное соглашение
Можно ли продлить договор аренды земельного участка, если у его участников возникло желание изменить условия сделки? Можно, но для этого необходимо заключить дополнительное соглашение. Это делается в случаях, когда:
- изменилась стоимость аренды,
- поменялся тип разрешенного использования,
- изменились правила сервитута,
- возникли новые обременения на участок, не указанные в основном договоре,
- сменился собственник в результате продажи участка,
- арендатор решил сдавать участок в субаренду или переуступить права найма другим лицам.
Документ, составленный по стандартной форме, необходимо зарегистрировать в Росреестре.
В вводной части соглашения указываются данные сторон сделки. В основной части прописывают, в какие пункты старого договора вносятся изменения, излагается их суть. Например, “Пункт 4.1. соглашения нужно изложить в следующей редакции…”. Документ в конце заверяется подписями и печатями (при наличии) сторон.
Особенности продления договора, предусматривающего аренду земли для строительства
Чтобы понять, как продлить договор аренды земельного участка под строительство необходимо рассмотреть некоторые особенности конструкции:
- На выделенном участке земли должно вестись строительство;
- Постройка является собственностью арендатора;
- Наличие собственности на земельном участке выступает льготным основанием для преимущественного права аренды, освобождения от участия в торгах или автоматического продления отношений.
Закон выделяет конкретные исчерпывающие основания, при наступлении которых могут прекратиться указанные арендные отношения:
- На выделенном объекте, в отведенные сроки действия соглашения, не были начаты строительные работы;
- Категория и назначение земельного участка не были предназначены для строительства;
- В конструкции договора отсутствовало условие о возведении капитальных объектов, ввиду чего строительство велось несанкционированно.
Необходимые документы
Для продления договора аренды земельного участка с 2024 года необходимо предоставить следующие документы:
- Заявление о продлении договора аренды, подписанное арендатором и собственником земельного участка;
- Копия договора аренды и всех его приложений;
- Копия свидетельства о праве собственности или иного документа, подтверждающего право собственности на земельный участок;
- Копия паспорта или иного документа, удостоверяющего личность арендатора;
- Справка о наличии задолженности по арендной плате и иных платежей по договору аренды;
- Технический план земельного участка;
- Справка о состоянии земельного участка и объектов недвижимости на нем;
- Копия лицензии, если деятельность арендатора является лицензируемой;
Необходимые документы могут варьироваться в зависимости от конкретной ситуации, поэтому рекомендуется обратиться к компетентному специалисту или юристу для получения точной информации и консультации.
Особенности продления
Продление договора аренды земельного участка с 2024 года имеет свои особенности:
1. Срок продления
Для продления договора аренды необходимо установить срок продления, который может быть ограниченным или безусловным.
2. Условия и возможность продления
Для успешного продления договора аренды необходимо соблюдать определенные условия, установленные законодательством. Также стоит учитывать, что не все договоры аренды предусматривают возможность продления.
3. Порядок проведения
Процедура продления договора аренды земельного участка включает в себя несколько этапов: подготовительные мероприятия, согласование условий продления, подписание дополнительного соглашения о продлении.
4. Изменение условий
При продлении договора аренды земельного участка могут быть внесены изменения в условия аренды, такие как срок аренды, размер арендной платы и другие.
5. Последствия продления
Продление договора аренды может повлечь за собой изменение прав и обязанностей сторон, а также возникновение новых прав и обязанностей.
В случае необходимости продления договора аренды земельного участка с 2024 года необходимо учесть вышеуказанные особенности и обращаться к компетентным специалистам для получения консультации и оформления всех необходимых документов.
Какие причины для отказа продления договора аренды земли под торговый киоск
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Я ИП. Живу в сельское местности. Торговый киоск работает с 2022года.
Новый глава администрации всячески пытается закрыть киоск , мотивируя тем,что «от него много шума и жители жалуются». Киоск расположен с соблюдением всех норм. За время работы не было ни одного нарушения, аренду земли плачу исправно (киоск 12м.кв., плачу за 100м.кв.).
До меня дошли «слухи», что мне хотят не продлять договор аренды земли на следующий год (текущий договор до 24.01.13.) У меня вопрос: какие могут быть причины для отказа продления договора и что делать ,если отказ был?
Законодательство об аренде
В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать природоресурсовое, природоохранительное, градостроительное и иное законодательство.
Принадлежность аренды земельного участка к договорному типу аренды предопределяется тем, что она, как и любой договор аренды, направлена на возмездную передачу земельного участка во временное владение и пользование или во временное пользование.
Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды земельного участка как особого вида аренды, является предмет договора, что требует специального правового регулирования.
В статье 607 ГК РФ говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в гл. 17 ГК РФ (ст. ст. 264, 270, 280), введенной в действие Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ, и в Земельном кодексе РФ.
В ЗК РФ вопросы аренды регулируются гл. IV. В соответствии со ст. 20 Кодекса юридические лица (кроме указанных в п. 1), имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2006 г.
Инициатор пролонгации договора аренды
Поставить вопрос о продлении сделки, связанной с арендой недвижимости, может как арендатор, так и арендодатель. При этом продлить соглашение можно как с изменением условий договора, так и без каких-либо изменений.
Если возникла необходимость скорректировать некоторые пункты договора, тогда заинтересованная сторона должна инициировать процесс заключения дополнительного соглашения.
Если, к примеру, арендатор решил продлить аренду, тогда необходимо сделать следующее:
- обговорить с арендодателем об изменении условий договора;
- составить, согласовать и подписать дополнительное соглашение;
- подписанное соглашение отдать в Росреестр на регистрацию (если сделка заключалась на срок от 1 года). С собой нужно взять такие документы: копию договора аренды, гражданские паспорта сторон сделки, дополнительное соглашение в 3 экземплярах, квитанцию об оплате госпошлины.
Как продлить договор аренды земельного участка
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка;
Условия продления аренды
В силу оснований, указанных в п. 3 статьи 39.6 ЗК РФ право продления арендных отношений в отношении земельных участков предоставляется следующим категориям граждан и организаций:
- Изначально получившим землю в пользование без участия в торгах. Исключение составляют лишь случаи, когда указанные лица стали единственными участниками аукциона. В подобных обстоятельствах торги признаются несостоявшимися, а договор заключается с тем, кто подал заявку на участие.
- Получившие земельный участок с целью ведения садоводства по результатам проведенных торгов.
На основании п. 4 той же статьи продление периода пользования участком становится возможным при соблюдении следующих обязательных требований:
- если заявление о продлении аренды подано до того, как истек период действия предыдущего договора;
- при отсутствии лиц, являющихся исключительными претендентами на приобретение арендованного участка;
- если действие договора аренды на момент подачи заявления не прекращено по инициативе арендодателя или землепользователя;
- если закон допускает передачу без проведения торгов. В данном случае подразумеваются возможные изменения в законодательстве, которые могут быть внесены в период действия старого договора.
Продление аренды земли под ИЖС в 2019
Осуществить мечту и возвести за городом личный жилой дом можно даже на арендованном у государства участке. Правда, земли должны быть определенной категории, чтобы на ней было разрешено строительство, и не важно, находится ли она в пределах городской черты или в сельском районе.
Государство выделяет земли под ИСЖ по договору аренды и физическим, и юридическим лицам, в большинстве случаев она передается во владение на основании заключаемого договора на определенный срок – 5; 49, или бессрочно.
Но как бы мы ни старались, вернуть вспять время невозможно, поэтому и походит установленный договором срок к окончанию.
Как же пользоваться землей, если действия договора окончено? А нужно договориться о его продлении, или пролонгации для дальнейшего законного использования под выделенные нужды.