Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа комнаты в коммунальной квартире: отказ от права преимущественной покупки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).
Переходите к подписанию договора купли-продажи
Договариваясь о сделке, назначьте дату, время, место ее проведения, обговорите способ передачи денег. Для расчетов можно использовать банковскую ячейку или аккредитив. Выберите дату для похода к нотариусу — сделки с комнатами должны быть нотариально заверены, к тому же нотариус правильно составит договор купли-продажи. На сделку продавец должен принести:
- выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, или свидетельство о собственности старого образца;
- документы, подтверждающие основание для возникновения права собственности;
- кадастровый паспорт и технический план;
- справки из паспортного стола с указанием прописанных в других комнатах;
- отказы соседей или уведомления о сделке, отправленные им с отметкой о вручении;
- согласие на сделку супруга при соответствующем семейном статусе;
- разрешение на продажу от органов опеки, если в комнате прописаны несовершеннолетние.
Договор заключается в трех экземплярах: по одному покупателю и продавцу, третий — для регистрации в Росреестре.
○ Что такое преимущественное право?
Преимущественное право покупки означает, что если владелец доли захочет ее продать, он должен предложить ее, в первую очередь, другим собственникам. Только при их отказе от покупки он может выставить жилье на продажу.
Отсюда следует, что собираясь продать свою часть квартиры, вам придется заранее предупредить совладельцев о своем намерении. Делать это желательно в письменном виде, чтобы исключить риск обвинения в несоблюдении данного условия.
Если отношения с сособственниками хорошие, они без проблем оформят отказ от приобретения, после чего вы можете спокойно приступать к поискам покупателя. Но если во взаимоотношениях есть какие-то сложности, вам придется направить заказное письмо с предложением о покупке и ждать ответа.
Если он не поступит в течение 30 дней с момента отправки уведомления, у вас появляется право продажи.
Преимущественное право соседей
Основная сложность при продаже комнаты в коммуналке постороннему лицу – необходимость получить отказ соседей от преимущественного права покупки.
Любой сосед имеет особое, предусмотренное законом право первым выкупить комнату по цене предложения третьему лицу.
И только если он отказывается от такой покупки или игнорирует предложение в течение одного месяца – можно смело продавать квартиру постороннему покупателю.
Несоблюдение правила о преимущественном праве влечет риск перевода прав покупателя на заинтересованного соседа. Это существенный риск для покупателя, поэтому при подготовке сделки убедитесь, что права владельцев смежных комнат не нарушены.
Законодательное регулирование вопроса
Согласно статье 250 ГК РФ, если владелец жилплощади в коммуналке принимает решение о продаже комнаты, то прежде чем выставлять и предлагать приобрести недвижимый объект посторонним приобретателям, он обязуется сообщить о своем намерении совладельцам. Последние обладают преференцией первоочередного выкупа. Если совладельцы не намерены и не желают расширить свои владения посредством приобретения еще одной комнаты, то они в письменном виде отказываются от своих прерогатив.
ВАЖНО !!! Собственнику и приобретателю необходимо доказательство о том, что совладельцы извещены надлежащим образом. Для этого разрабатывается текст извещения, адресованный каждому владельцу персонально. Обязательно прописывается текущее состояние жилого помещения и выдвигаемая стоимость. Причем при оповещении о цене объекта, надлежит продумать этот момент. Поскольку предлагать впоследствии приобрести жилплощадь посторонним лицам придется именно по этой цене или выше, но никак не ниже названной изначально.
Кого уведомлять о продаже квартиры?
Для начала стоит разобраться, кто именно из ваших соседей обладает преимущественным правом покупки комнаты (возможно, некоторые из них проживают на основе социального найма, договоров ссуды, аренды – с такими соседями согласовывать продажу не нужно).
В этом поможет информация из Росреестра: выписка обо всех правах на конкретный объект недвижимости и обо всех правообладателях. Уведомления направляются только собственникам комнат в «коммуналке». Если выяснится, что в квартире есть неприватизированные комнаты, то уведомление о продаже необходимо направить в орган управления муниципальным имуществом.
Стоит обратить внимание на ситуацию с несовершеннолетним собственником комнаты. Закон подразделяет несовершеннолетних на две категории. Первая, дети до 14 лет, не обладают гражданской правоспособностью, а значит, решение о покупке комнаты или отказе от нее должны подписать родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет обладают усеченной правоспособностью: они выразят свою волю сами, но с согласия родителей. Таким образом, ответ от имени ребенка на ваше уведомление о продаже будет содержать одну подпись (его родителя), если ребенку меньше 14 лет; и две подписи (ребенка и родителя), если ребенок старше 14. Кроме того, реализация имущественных прав несовершеннолетних контролируется органами опеки и попечительства: от них также потребуется письменное одобрение.
Коммунальная квартира: законодательство
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно предварительно выяснить, возможно ли отчуждение имущества, для чего недвижимость должна быть приватизирована, а ее владелец – иметь зарегистрированное право на жилье, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости – сокращенно ЕГРН.
Второй важный момент – получение согласия на сделку от собственников других жилых помещений, расположенных в коммуналке. Всё потому, что законодательство наделяет соседей первоочередным правом выкупа выставленных на продажу метров.
Таким образом, продать комнату в коммуналке можно как любому из соседей (если среди последних кто-то изъявил желание купить недвижимость за озвученную стоимость), так и третьему лицу (в этом случае придется сначала получить отказ соседей от покупки или дождаться 30-дневного срока истечения ответа с даты уведомления).
Чтобы сделка была законной, нужно руководствоваться указанными выше пунктами, закрепленными:
- 41-й и 42-й статьей ЖК (Жилищного кодекса) РФ, в которых прописано, что без мнения соседей не обойтись, поскольку кухня, санузлы и коридоры являются общими помещениями;
- 250-й статьей ГК (Гражданского кодекса) РФ, наделяющей соседей преимущественным правом выкупа продаваемой в коммуналке комнаты;
- 42-й статьей закона №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости», обязывающей к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение, что все соседи были оповещены о желании прежнего собственника продать его комнату.
Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?
При владении долей в коммуналке и наличии присвоенного для комнаты кадастрового номера гражданин вправе не обращаться к нотариусу. Принять решение о нотариальном заверении стороны могут по обоюдному согласию, чтобы проверить сделку и удостоверить ДКП на приобретение недвижимости.
Также с помощью подтверждающего документа нотариус сможет доказать, что отправленное соседу уведомление осталось безуспешным и оформить при необходимости отказ других жильцов коммуналки от выкупа продаваемой комнаты, дабы продавец не дожидался отведенного законом 30-дневного срока.
Одновременно продавцу стоит помнить, что реализуемая доля жилья попадает под случай, когда из-за наличия мест общего пользования присутствие нотариуса в принципе необходимо. Чтобы избежать нотариального удостоверения, в соглашении следует указывать лишь данные непосредственно о продаваемой комнате, ведь право пользования общими зонами в коммунальной квартире перейдет новому собственнику автоматически.
Что касается покупателя, если тот собрался приобретать жилье в ипотеку, нужно заранее уточнить требования банков. Последние нередко стремятся получить именно оформленный нотариально отказ соседей от покупки вновь приобретаемого жилья.
Также необходимо помнить, что нотариально заверенный договор предусматривает госпошлину в сумме 0,5% от размера договора, но не менее 300 рублей и не свыше 20 тыс. рублей. Пошлина уплачивается один раз, вне зависимости от количества участвующих в сделке лиц, а сумма договора делится между ними в равных долях.
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ
Об этом сказано в п. 6 ст. 42 ЖК РФ.
Приватизировав часть квартиры (жилую комнату), собственнику переходит право на долю в местах общего пользования. Собственник может продавать, дарить комнату, совершать с ней любые сделки, при этом право на долю в общих помещениях он передает только вместе с комнатой. Владелец приватизированного жилья (комнаты в «коммуналке») должен помнить, что право первоочередной покупки принадлежит соседям. По истечении месяца, если никто из соседей не пожелает приобрести комнату, она выставляется на продажу другим лицам.
Для того чтобы продать комнату в коммунальной квартире необходимо соблюсти несколько условий
- Комната в коммунальной квартире должна принадлежать продавцу на праве собственности, которое подтверждается свидетельством о праве собственности и документом — основанием приобретения права собственности на комнату (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство).
- Если комната в коммунальной квартире принадлежит нескольким собственникам, необходимо получить их согласие для того, чтобы ее продать. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний, то вам необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.
- Комната в коммунальной квартире является частью единого объекта — квартиры. Всем собственникам в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности места общего пользования в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Поэтому надо учитывать право преимущественной покупки, которое имеют собственники других комнат в коммунальной квартире
В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Таким образом, собственник комнаты при ее продаже обязан предложить покупку остальным собственникам, проживающим в данной коммунальной квартире. Цена предложения продажи комнаты остальным собственникам должна быть идентичной цене, предлагаемой третьим лицам.
В соответствии с ч. 2 ст. 250 ГК РФ (ч. 1) предусматрена обязанность продавца известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Купить комнату в Москве — советы
Купить недорого комнату в Москве — самый приемлемый способ стать собственником столичной недвижимости. Приобретая комнату в квартире, каждый надеется на улучшение своих условий проживания. Но выбирая даже временное пристанище, делайте это тщательно и осторожно.
Если сравнивать со стандартной квартирой, выбор комнаты — дело не из простых. И прежде всего это обусловлено наличием соседей и общими службами. При поиске такого жилья лучше всего сразу знакомиться со всеми соседями. Вас наоборот должно насторожить, если при просмотре соседей в квартире не было на месте. В этом может кроиться какой-то подвох и наличие неадекватных жильцов по соседству. Жизнь на одной площади с плохими людьми может показаться адом уже в первые дни. Старайтесь избегать нестандартных ситуаций при заключении сделки и не ввязываться в предполагаемые мошеннические предложения.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Елена Кривоносова:
Прежде чем покупать комнату, необходимо запросить у ее собственника документы, подтверждающие право собственности на это имущество; выписку по лицевым счетам у управляющей компании об отсутствии задолженности по обязательным платежам; выписку из домой книги, справку из БТИ о проведении перепланировки; просмотреть технический паспорт/план; справку из ЕГРН о наличии обременений/арестов; промониторить сайты районных судов на наличие/отсутствие решений в отношении оспаривания сделок с комнатой.
Если комната приобретается в новом доме/у застройщика, необходимо проверить на сайте Арбитражного суда наличие/отсутствие решения о признании застройщика банкротом, сроки планируемой сдачи. На сайте приставов стоит посмотреть наличие открытых производств.
Риелтор играет очень важную роль при совершении сделки по покупке недвижимости. При его выборе следует знать несколько маленьких хитростей. Прежде всего необходимо удостовериться в квалификации компании, взять выписку из ЕГРЮЛ и просмотреть, действующая ли компания; почитать отзывы на просторах интернета, заключить договор на оказание услуг. В нем необходимо указать предмет договора, подробно описать действия риелтора, цену оказанных услуг, сроки. При внесении денег всегда берите чек, в котором будут стоять подпись и печать организации.
Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты
Как купить комнату
Бесплатный вопрос юристу
Законодательством предусмотрена продажа своей доли квартиры любому покупателю, но при условии, что владельцы остальной части жилища не претендуют на её приобретение. При этом собственники должны письменно отказаться от своего права. Необходимо составить нотариальный отказ (такой документ исключит различные споры и разногласия). Статья 250 ГК РФ регулирует отношения в этой области.
Федеральный закон №122 от 15 июля 2016 г. обязал все сделки, связанные с продажей долей недвижимости, заверять нотариально.
Бывает так, что собственники находятся далеко или вообще их местоположение не известно. Поэтому 1 января 2017 года внесены некоторые изменения в законодательство, которое действует и в 2019 году. В нём говорится, что собственник, при желании продать долю жилища, может опубликовать это объявление в электронном виде на официальном сайте. Это сайт государственной организации, который регистрирует права на недвижимое имущество.
Согласно статье 250 ГК РФ, если владелец жилплощади в коммуналке принимает решение о продаже комнаты, то прежде чем выставлять и предлагать приобрести недвижимый объект посторонним приобретателям, он обязуется сообщить о своем намерении совладельцам. Последние обладают преференцией первоочередного выкупа.
Как правильно отказаться от покупки доли в квартире
| № п/п | Схема оформления отказа | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Подача письменного заявления | Такая необходимость возникает с момента получения письменного извещения от продавца (совладельца).
Подобные документы обычно направляются через нотариуса. Следовательно, совладельцу нужно подать встречное заявление в ту же нотариальную контору. |
| 2 | Подать отказную можно лично или направить по почте | Вариант подразумевает предварительное нотариальное удостоверение подписи заявителя.
Например, если совладелец проживает в другом регионе, то ему придется посетить нотариуса по месту жительства. После чего направить заявление по почте. |
Можно ли обойтись без отказа
Закон исключает такую возможность. Отсутствие письменного отказа от покупки доли в квартире является поводом для отклонения просьбы о нотариальном удостоверении договора купли-продажи.
При отсутствии нотариальной надписи покупатель не сможет переоформить право собственности на себя. В результате продавец будет вынужден направить извещение и выждать месяц с момента его получения совладельцем.
Если во время сделки будет нарушено право совладельца, то он может потребовать перевода на себя прав покупателя. Для подачи искового заявления гражданам дается три месяца.
Отсчет времени начинается с момента совершения сделки. Если совладелец не знал о ней, то срок исчисляется с момента, когда ему стало известно об отчуждении доли. При наличии доказательств суды удовлетворяют подобные требования.
В основе судебного решения часто лежит встречное заявление совладельцев о выкупе доли, которое своевременно не дошло до продавца.
Можно ли обойтись без соблюдения права преимущественной покупки?
Если у вас нет времени или желания разыскивать потерявшихся соседей и уговаривать их думать побыстрее, то есть и «серые» варианты, которые могут относительно быстро решить вопрос с тем, как продать комнату в коммунальной квартире оперативно. И хотя мы не рекомендуем вам «обходить» законные процедуры, всё-таки, расскажем и о таких методах.
В том случае, когда найден потенциальный покупатель, вы можете оформить на него дарственную на небольшую долю права на вашу комнату. Таким образом, он становится полноправным соседом, и имеет право приобрести вашу комнату в числе первых минуя процедуру преимущественного права покупки. Только проворачивать такие, не совсем законные операции, стоит с людьми, которым вы полностью доверяете, поскольку вы рискуете вместо быстрой продажи комнаты заполучить проблемы в виде нового «соседа» собственника на ваше жилье и стать незадачливым «участником долевого владения» на вашу же комнату.
Еще одним из вариантов может быть заключение фиктивного договора займа, залогом в котором становится комната в коммуналке. Продавец как бы «не успевает» вернуть деньги по договору, и комната переходит кредитору в виде обеспечения по долгу. Преимущественное право, в таком случае, тоже не действует.
Третьим вариантом быстрой продажи комнаты в коммунальной квартире является договор дарения. Вы дарите свою комнату, а покупатель передает вам за неё деньги, но не оформляет договор купли-продажи, да и сам факт передачи денег. Однако, вы должны понимать, что подобную схему в виде притворной сделки дарения комнаты в коммуналке по суду могут оспорить ваши соседи, доказав, что она лишь прикрывает продажу и лишает их преимущественного права покупки комнаты. Зачем вам неприятности с судом? Наш вам совет, проводите сделку по закону и сохраняйте свое время, деньги, а главное, нервы. Удачной продажи!
Продажа комнаты в коммуналке — право первой ночи
По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату — это ваши соседи по коммунальной квартире.
Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире» не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается — переуступить данное право третьему лицу не получится…
Налоги при продаже комнаты в коммуналке
При продаже комнаты в коммунальной квартире, которая находится у вас в собственности более 3-х лет, налоги платить не нужно.
В случае же, если вы владеете комнатой в коммуналке, меньше 3-х лет, то по закону после продажи вы заплатите налог 13%. А вот скорее всего платить налог с продажи комнаты придётся уже в следующий отчётный финансовый период, на следующий год после продажи.
Также, стоит предостеречь тех собственников, которые при продаже комнаты в коммунальной квартире, в договоре купли-продаже пытаются указать заниженную стоимость, дабы в последующим снизить уплачиваемый налог. Указывайте реальную стоимость в договоре, прописывать заниженную недопустимо, помните про заявленную для соседей цену, на какую сумму у вас получен от соседей отказ — из-за нарушения этого условия сделка может быть оспорена в суде.
После того, как отказ от покупки был получен от всех владельцев, можно приступить к продаже помещения стороннему лицу. На сделке должны присутствовать все собственники или их представители, действующие по доверенности. Для этого понадобятся следующие документы:
- паспорта всех собственников;
- уведомления каждому соседу о продаже помещения;
- все отказы, полученные в результате отправки уведомлений;
- все конверты с датой доставки письма, если сосед отказался от получения уведомления;
- документы на комнату (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, выписка из БТИ);
- договор купли-продажи;
- разрешение муниципального органа и органов опеки, если сосед снимает комнату по соцнайму или ей владеет несовершеннолетний (или недееспособный).