Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вывод квартиры из жилого фонда в нежилой РК». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Важно понимать, что при реконструкции и строительстве крыльца нужно вписаться в определённые нормы — 1.5 м от стены дома. В настоящее время входная группа — это исключительно открытая площадка и козырёк. Они не включаются в технический паспорт при инвентаризации (соответственно, не могут быть отапливаться), а просто наносятся на план.
Что такое входная группа
Согласно СНиПам, площадка и козырёк должны располагаться только с внешней стороны дома. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, следует размещать с торцов, не имеющих окон; в подземных туннелях; со стороны магистральных улиц при наличии специальных загрузочных помещений.
Входная группа — временная пристройка. Это понятие введено ещё администрацией бывшего акима Алматы В. Храпунова и действует до сих пор. Сделано это было для того, чтобы при необходимости изменения фасадов или расширении линии дорог собственник не мог требовать компенсацию за свою пристройку.
Зачем переводить «жилье» в «нежилье»
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Традиционно, специалисты по недвижимости гарантируют полное завершение процедуры не ранее, чем через год. И на то есть весомые основания. Ведь помимо разрешения администрации предстоит получить еще и одобрение от экологической, пожарной и санитарно-гигиенической служб.
Вывод из жилого фонда в нежилой может быть сопряжен и с другими трудностями:
- Пролегание коммуникаций вдоль стены, куда вы намерены вывести крыльцо. В таких случаях отказ практически не может быть и обжалован, ведь повреждение кабелей и труб грозит коммунальным службам дорогостоящими вложениями;
- Историческая ценность здания. Даже серое и унылое, оно может быть частью архитектурного ансамбля города, где проводить реконструкцию запретят. Единственный способ избежать подобной ситуации – обратить внимание на год постройки и уточнить в архитектурном бюро, не будут ли они против;
- Блокированные постройки. В Беларуси немало примеров, когда 2-4 семьи разделяются лишь символическими стенами. И, если вы задумались над тем, как перевести часть дома в нежилое помещение, стоит заранее согласовать вопрос с соседями. Ведь если они откажут, все усилия пойдут прахом;
- Жилищные товарищества. Специалисты рекомендуют обходить их стороной, выбирая исключительно те дома, что во власти ЖРЭУ. Ведь эти инстанции практически всегда соглашаются с мнением предыдущей инстанции, а вот товарищества принимают решения на общем совете и часто отказывают без твердых обоснований;
- Обременение другими собственниками. Выяснить их наличие стоит еще на этапе купли-продажи. Если где-то далеко проживает родственник владельца, имеющий право на долю, то лучше от такой покупки отказаться;
- Ошибки в технических документах после реконструкции. Если строительная бригада не имеет существенного опыта подобных работ с сопутствующим оформлением нового технического паспорта и других бумаг, то от ее услуг лучше отказаться;
- Порядок перевода жилого помещения в нежилое меняется и при прописке в нем детей. В таком случае вам нужно доказать органам опеки, что у несовершеннолетних есть другое жилье и получить их письменное согласие.
Препятствия могут создать и конструктивные особенности здания. Даже малейший риск возникновения трещин в фасаде дома или фундаменте, могут создать целый ряд дополнительных сложностей. Поэтому многие люди и обращаются за помощью к профессиональным агентствам.
Тем не менее, перевод жилого помещения в нежилое – дело экономически выгодное и способное обеспечить будущее вашей семьи. Поэтому, невзирая на все трудности, заниматься им стоит.
Вывод (перевод) из жилого фонда в Нур-Султан
Перевод квартиры в нежилое помещение является довольно сложной и длительной процедурой. Её можно выполнить только в том случае, если это помещение находится на первом этаже здания. Допускаются и варианты перевода в нежилое жилого помещения, если находящиеся под ним помещения являются нежилыми.
Вывод квартир из жилого фонда в силу своей трудоемкости отнимает очень много времени, поэтому есть смысл обратиться за помощью к профессионалам и не тратить свое драгоценное время.
ТОО «Топография и Геодезия» оказывает услуги по юридической консультации по земельным вопросам:
- Узаконение домов, пристроек, надстроек, хоз. построек,
- Перепланировка,
- Изменение целевого назначения участка,
- Вывод из жилого фонда,
- Сегментация земельного участка,
- Выемка доли земельного участка,
- Присвоение адреса,
- Землеустроительный проект.
Переведи меня правильно. Как перевести квартиру в нежилой фонд — инструкция
Отвлечемся от трудностей, препонов и представим сферического коня в вакууме — то есть типовые условия для перевода жилого помещения в нежилое. Каков алгоритм этой процедуры?
Собственник помещения должен предоставить в орган местного самоуправления, занимающийся переводом недвижимости из категории в категорию, следующий пакет документов:
- Заявление о переводе помещения.
- Правоустанавливающие документы на переводимое помещение. В обязательном порядке это должны быть подлинники либо нотариально заверенные копии.
- Документ, удостоверяющий личность заявителя.
- Технический план или технически паспорт переводимого помещения с описанием
- Подготовленный, оформленный в соответствии с требованиями и согласованный в аффилированных организациях проект перепланировки или переустройства помещения. Данный документ требуется в случае, если помещение в обязательном порядке будет изменено.
- Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
- Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. В документе должно быть отражено решение о согласии на перевод заявленного жилого помещения в нежилое. Также требуется предоставить реестр собственников, списки присутствовавших на собрании, бюллетени с решениями, протокол подсчета голосов. Собственники квартир, примыкающих к переводимому посещению, должны предоставить владельцу переводимого помещения согласие в письменной произвольной форме.
Жилое и нежилое помещение
Жилым является изолированное помещение, соответствующее санитарным нормам, предназначенное для постоянного проживания одного или нескольких лиц.
Нежилым называется помещение, предназначенное для ведения коммерческой и других видов деятельности, не пригодное для постоянного проживания граждан.
Организация офиса и ведение коммерческой деятельности в жилой недвижимости нарушает нормы гражданского и жилищного законодательства, и перед открытием представительства фирмы на первом этаже многоквартирного дома, необходимо вывести квартиру из жилого фонда в нежилой.
Важно! В Жилищном кодексе РФ описана процедура по выводу недвижимости из категории жилой, прочитать об этом можно в главе 3, статьи № 22, 23 и 24.
Требования, которые предъявляются к недвижимости чтобы вывести её из жилого фонда
Перед переводом жилого помещения в категорию нежилых, нужно убедиться, соответствует ли оно следующим требованиям:
- В помещение не должно быть прописанных граждан.
- У недвижимого имущества должен быть единственный владелец, только он может заниматься процедурой перевода.
- Помещение не может располагаться над жилой квартирой.
- Запрещено выведение жилплощади в нежилую в подлежащих сносу или находящихся в аварийном состоянии домах.
- Есть возможность оборудовать отдельный вход с улицы.
- Квартира не может быть заложена или куплена в ипотеку, во втором случае требуется письменное согласие банка кредитора.
Традиционно, специалисты по недвижимости гарантируют полное завершение процедуры не ранее, чем через год. И на то есть весомые основания. Ведь помимо разрешения администрации предстоит получить еще и одобрение от экологической, пожарной и санитарно-гигиенической служб.
Вывод из жилого фонда в нежилой может быть сопряжен и с другими трудностями:
- Пролегание коммуникаций вдоль стены, куда вы намерены вывести крыльцо. В таких случаях отказ практически не может быть и обжалован, ведь повреждение кабелей и труб грозит коммунальным службам дорогостоящими вложениями;
- Историческая ценность здания. Даже серое и унылое, оно может быть частью архитектурного ансамбля города, где проводить реконструкцию запретят. Единственный способ избежать подобной ситуации – обратить внимание на год постройки и уточнить в архитектурном бюро, не будут ли они против;
- Блокированные постройки. В Беларуси немало примеров, когда 2-4 семьи разделяются лишь символическими стенами. И, если вы задумались над тем, как перевести часть дома в нежилое помещение, стоит заранее согласовать вопрос с соседями. Ведь если они откажут, все усилия пойдут прахом;
- Жилищные товарищества. Специалисты рекомендуют обходить их стороной, выбирая исключительно те дома, что во власти ЖРЭУ. Ведь эти инстанции практически всегда соглашаются с мнением предыдущей инстанции, а вот товарищества принимают решения на общем совете и часто отказывают без твердых обоснований;
- Обременение другими собственниками. Выяснить их наличие стоит еще на этапе купли-продажи. Если где-то далеко проживает родственник владельца, имеющий право на долю, то лучше от такой покупки отказаться;
- Ошибки в технических документах после реконструкции. Если строительная бригада не имеет существенного опыта подобных работ с сопутствующим оформлением нового технического паспорта и других бумаг, то от ее услуг лучше отказаться;
- Порядок перевода жилого помещения в нежилое меняется и при прописке в нем детей. В таком случае вам нужно доказать органам опеки, что у несовершеннолетних есть другое жилье и получить их письменное согласие.
Препятствия могут создать и конструктивные особенности здания. Даже малейший риск возникновения трещин в фасаде дома или фундаменте, могут создать целый ряд дополнительных сложностей. Поэтому многие люди и обращаются за помощью к профессиональным агентствам.
Тем не менее, перевод жилого помещения в нежилое – дело экономически выгодное и способное обеспечить будущее вашей семьи. Поэтому, невзирая на все трудности, заниматься им стоит.
КАК ПЕРЕВЕСТИ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В НЕЖИЛОЕ?
Перевести жилое помещение в нежилое можно, если соблюдаются следующие условия:
1) помещение принадлежит вам на праве собственности и расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ);
2) помещение имеет отдельный вход, изолированный от лестничных площадок и входа в подъезд. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить;
3) в помещении никто не зарегистрирован и не проживает;
4) помещение не обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.).
Обратите внимание!
Не допускается перевод жилого помещения в нежилое, если (ч. 3.1 , 3.2 ст. 22 ЖК РФ):
Такое помещение расположено в наемном доме социального использования;
В таком помещении планируется осуществление религиозной деятельности.
Для перевода жилого помещения в нежилое в г. Москве рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Ш аг 1. Подготовьте проект переустройства и (или) перепланировки помещения
Переустройство и (или) перепланировка помещения могут понадобиться для выполнения санитарных и противопожарных требований к будущему нежилому помещению, а также для оборудования отдельного входа.
Консультацию о санитарных и противопожарных требованиях к помещению после его перевода в разряд нежилых для использования, например, в качестве магазина или офиса вы можете получить в отделении Роспотребнадзора и Госпожнадзора по месту нахождения помещения.
Консультацию по вопросу получения разрешения на оборудование отдельного входа вы можете получить в территориальном органе, который занимается вопросами архитектуры и градостроительства (в Москве это ГУП «Главное архитектурно-планировочное управление»).
Для экономии времени и защиты от возможного отказа в переводе жилого помещения в нежилое рекомендуем также проконсультироваться у специалистов компаний, которые занимаются оформлением документов для перевода помещений, по месту нахождения вашего помещения.
Разработку проекта переустройства (перепланировки) рекомендуем заказать в специализированной организации (или у ИП), являющейся членом СРО. При разработке проекта исполнитель (организация или ИП) должен согласовать его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, Главном архитектурно-планировочном управлении, Госпожнадзоре) и получить соответствующие разрешения (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).
Если переустройство (перепланировка) затрагивает часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (например, при оборудовании отдельного входа), то необходимо их согласие в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Ш аг 2. Подготовьте документы
Для перевода жилого помещения в нежилое потребуются следующие документы (ч. 2 , 2.1 ст. 23 ЖК РФ; п. 2.5.1.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП):
1) запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе жилого помещения в нежилое;
2) документ, удостоверяющий личность заявителя, или документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя заявителя;
3) правоустанавливающие документы на помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г. (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
4) проект переустройства и (или) перепланировки помещения (в случае необходимости);
5) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К протоколу следует приложить: уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители);
6) решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя, — если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний;
7) документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность — если документы подает представитель.
Уполномоченное должностное лицо в порядке межведомственного информационного взаимодействия самостоятельно получает следующие необходимые для перевода документы и информацию: сведения о правоустанавливающих документах на помещение (если право на него зарегистрировано в ЕГРН), единый жилищный документ, технический паспорт, справку органа технического учета о состоянии здания/помещения, поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, выписку из ЕГРН, свидетельство о рождении (за исключением свидетельств детей-сирот, а также случаев, когда свидетельство или соответствующий документ были получены не в г. Москве). Вы вправе представить эти документы по собственной инициативе (п. п. 2.5.1.2 — 2.5.2
Ш аг 3. Обратитесь в уполномоченный орган за получением государственной услуги
В г. Москве государственную услугу по переводу жилого помещения в нежилое предоставляет Департамент городского имущества. Подать заявление и документы в Департамент городского имущества можно лично через МФЦ или в электронной форме через Интернет (п. 2.3.2 Административного регламента). Узнать адрес ближайшего МФЦ можно в органе местного самоуправления или в Интернете.
Вам должны выдать расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).
Общий срок предоставления государственной услуги не может превышать 48 рабочих дней (п. 2.7.1 Административного регламента).
В течение трех рабочих дней с момента принятия решения уполномоченный орган выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через МФЦ заявителю уведомление о переводе помещения или об отказе в переводе (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).
В случае несогласия с решением об отказе в переводе его можно обжаловать в суд в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав (ч. 1 ст. 218 , ч. 1 ст. 219 КАС РФ).
Обзор примененного в статье законодательства
Если вы живете в России, то минимальный набор юридических знаний должен основываться на нормах Гражданского кодекса. Правда в том, что касается жилья, ГК не самый лучший помощник. В случае перевода квадратных метров, предназначенных для проживания людей, в разряд коммерческой недвижимости, равно как и обратный вариант, в первую очередь следует обратиться к Жилищному кодексу. Он ответит на большинство вопросов относительно порядка обращений в соответствующие инстанции, условий отказа и многие другие. Этим моментам посвящена целая глава под номером 3, а именно статьи с 22 по 24.
Еще один кодекс, который ответит на некоторые вопросы, касающиеся проектирования, строительства и получения различных разрешений — Градостроительный. Его нормы необходимо соблюдать и при любых других мероприятиях, связанных со стройкой. В части вывода квадратных метров из состава жилья в разряд коммерческой недвижимости ГК следует почитать при устройстве отдельного входа и проектировании любых внутренних и внешних изменений. Тем, кто использует печатные издания для заполнения пробелов в юридических нормах, следует приобрести новую редакцию, так как в 2013 году в нем появились изменения, а с начала 2014 года в силу вступит очередная редакция.
Процедуры ввода и вывода помещений
Для того чтобы коммерческое помещения было признано жилым или бывшее жилое помещение использовалось для предпринимательской деятельности, первым делом необходимо собрать все нужные документы. Список бумаг не слишком велик. Некоторые из них можно и вовсе не предоставлять, если право на рассматриваемые квадратные метры зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несмотря на это, мы все же перечислим полный список необходимых бумаг.
Какие документы нужны для перевода жилого помещения в нежилое
Собственник объекта недвижимого имущества должен для начала процедуры подать в соответствующий орган местного самоуправления по месту нахождения помещения такой комплект документов:
- заявление о переводе помещения ( / );
- правоустанавливающие документы на недвижимый объект (оригиналы либо нотариально заверенные копии);
- план объекта недвижимости с техническим описанием (технический паспорт для жилого помещения);
- поэтажный план дома, в котором расположено переводимое помещение;
- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение ();
- согласие на перевод жилого помещения в нежилое от собственников всех помещений, примыкающих к переводимому (имеющих общую стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением);
- проект переустройства и/или перепланировки переводимого помещения (если таковые требуются для обеспечения применения объекта в качестве жилого либо нежилого).
При подаче пакета документов непосредственно в орган самоуправления заявитель получает расписку в принятии с указанием перечня и даты передачи.
Важно! Приведенный перечень является исчерпывающим. Это значит, что служащие органа самоуправления не имеют права требовать предоставления других документов, не предусмотренных нормативными актами.
При этом технический паспорт жилого помещения, поэтажный план дома и правоустанавливающие документы на помещение могут не предоставляться заявителем. В этом случае орган местного самоуправления запрашивает указанные документы самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия.
Из закона следует, что жилым помещением считается то, что является изолированным и относится к недвижимому имуществу. Сама квартира или дом должны быть пригодными для проживания людей, а значит соответствовать определенным санитарным и техническим нормам. Стоит отметить, что как такового определения нежилого помещения нет, хотя если исходить из норм законов, которые регулируют данный вопрос, можно сделать вывод, что нежилым называют изолированный объект, в котором проживать просто невозможно. Хотя он также будет относиться к недвижимому имуществу.
Существенным отличием этих двух понятий является то, что в жилом помещении могут проживать люди, но оно не может быть использовано в коммерческих и предпринимательских целях, а нежилое подходит для открытия кафе, офиса.
Если же говорить о структуре, которая будет заниматься выводом квартиры из одного фонда в другой, то зачастую этим занимается комитет по управлению имуществом, управление жилищной политики вашего города или района и так далее.
Резюме: сложно, но можно
Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое. Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру. Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.
Поэтому прежде, чем пускаться в авантюру, советуем взвесить все «за» и «против». Реализация услуги отнимет несколько сотен тысяч рублей (главным образом – на подготовку проекта и его воплощение). А риски потерять инвестиции нельзя назвать низкими. Как бы то ни было, вопрос с изменением назначения недвижимости в России решаем. Но редко без услуг специалистов и посредников.
Разберемся, почему предприятию выгоднее выкупить квартиру и перевести в нежилой фонд, а не брать ее в аренду, при том что арендные платежи в составе затрат фирмы привыкли учитывать (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Здесь существует один важный нюанс. Много лет назад судьи Верховного и Высшего Арбитражного судов высказали следующее мнение: сделки, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8). Подобные затраты любой компании будут признаны экономически не обоснованными, и такие арендные платежи налог не уменьшат (письмо Минфина России от 28 октября 2005 г. N 03-03-04/4/71).
К сожалению, опровергнуть ничтожность сделки по аренде жилого помещения под офис в контексте высказываний высших арбитров довольно проблематично. Один из наиболее типичных выводов судей — любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий (Постановление ФАС Московского округа от 8 мая 2002 г. N КГ-А40/2777-02).
Вот и получается, что аренда квартир под офисы, вероятнее всего, обернется для компании не столько выгодой, сколько доначислением налога, а также взысканием штрафов и пеней. Поэтому если возникла необходимость воспользоваться помещением в жилом доме, лучше его сразу выкупить и лишить статуса «жилого».
Какой закон регулирует вывод из жилого фонда в нежилой
Не все жилые помещения подходят под вывод в нежилой фонд. Такой момент может быть обусловлен чисто технически.
Особое место в прохождении данной процедуры занимают памятники архитектуры, к которым предъявляются отдельные требования (согласно закону РБ «Об охране историко-культурного наследия», кодексу РБ ).
Вывод из жилого фонда квартиры регламентируется ст. 21 ЖК РБ 428-3 от 28.08.2012, Указом Президента РБ от 25.09.2009 г №479 «О переводе жилых помещений в нежилые».
Объекты для вывода в нежилой фонд:
- Квартира
- Жилой дом
- Часть жилого дома
Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд
Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:
- Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
- Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
- Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.