Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка недвижимости в Турции для граждан России в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Независимые эксперты в области инвестиционной иммиграции уже предложили заинтересованным сторонам коллективно оспорить подобные изменения в иммиграционном законодательстве путем инициирования судебного разбирательства.
Предложение оспорить ограничения в суде
Причина в том, что нововведения радикально затрагивают право собственности и иные права граждан. Поправки в законодательство показывают, что турецкое правительство продвигает собственные интересы и предпочтения в отношении того, кто вправе / не вправе получать доход от программы экономического гражданства, ущемляя интересы слабо защищенных иммигрантов-инвесторов и иных заинтересованных сторон.
Это ущемление выражается, например, в том, что турецкие власти запретили более одного раза использовать определенный объект недвижимости для получения «Золотого паспорта». Следовательно, купив определенный объект и получив на основе сделки экономическое гражданства, новый собственник автоматически снизит инвестиционную привлекательность и, соответственно, ликвидность актива, поскольку не сможет перепродать его очередному претенденту на экономическое гражданство.
Основные требования к покупателям недвижимости в Турции
В программе «Гражданство Турции за Инвестиции» может участвовать гражданин любой страны старше 18 лет.
Однако для участия необходимо соответствовать следующим требованиям:
- Отсутствие непогашенных судимостей.
- Отсутствие нарушений визовых режимов не зависимо от страны.
- Не был депортирован с турецкой территории ранее.
- Официальное подтверждение источника дохода.
- Благонадежность (например, отсутствие причастности к террористическим организациям, организациям, представляющим угрозу безопасности Турции).
- Подтвержденное отсутствие опасных заболеваний. К ним относят ВИЧ, гепатит С, туберкулез и прочие.
Права и обязанности иностранных покупателей
Получая гражданство Турции, иностранец обладает всеми правами местных жителей, кроме участия в выборах и занятия государственных должностей.
Однако, гражданство обязывает выполнять социальные, юридические и экономические нормы, принятые в стране.
Права:
- на образование;
- на ведение коммерческой деятельности;
- на получение медицинской помощи любой сложности при наличии полиса страхования;
- на получение второго гражданства;
- на наследование гражданства (оно передается по наследству);
- на получение местного водительского удостоверения и покупку авто.
Обязанности:
- Владеть купленным имуществом минимум 3 года. Иначе гражданство будет утрачено;
- Уплачивать все налоги, коммунальные и прочие обязательные платежи;
- Пройти военную службу, если в своей стране не отслужил. Это касается молодых людей в возрасте от 18 до 22 года.
Сравнение способов получения инвестиционного гражданства Турции
Чтобы понять, какой способ вам подойдет лучше всего, мы советуем ознакомиться с таблицей ниже.
| Основание для получения гражданства | Минимальная сумма вложений | Когда выдадут гражданство |
|---|---|---|
| Покупка квартиры/дома | 400 тыс. долларов | Через 5 лет после проживания в Турции на основании ВНЖ (не менее 6 месяцев в году) |
| Покупка нескольких объектов недвижимости в течение 3-х месяцев | 400 тыс. долларов | Сразу |
| Вложение средств в банк в Турции на 3 года или приобретение гос. облигаций и хранение их в течение 3-х лет | 500 тыс. долларов | Через 3-6 месяцев |
| Открытие собственной фирмы | — | Через 3-6 месяцев |
Как кризис повлиял на рынок недвижимости
Выделим несколько ключевых моментов, которые сказались на жилищном рынке Турции.
На фоне стремительного роста цен на недвижимость, покупка жилья стала не по карману многим туркам. Кроме того, существенно выросли ставки по ипотечному кредитованию (около 21,5%), что также повлияло на снижение покупательской способности и привело к резкому обвалу количества сделок (более чем на 40%), заключенных на кредитные средства.
Замедлился темп продаж первички и большая часть сделок во второй половине 2022 года пришлась именно на объекты вторичного рынка. Как видно из статистики, продажи из года в год сокращаются, тем не менее практически удвоился их денежный эквивалент.
Второй не менее важный кризисный фактор, повлиявший на турецкий рынок недвижимости — миграционные волны. В начале 2022 года все были настроены на постепенный выход из экономического спада, связанного с пандемией коронавируса. Но потом начались политические неурядицы и военные конфликты в ряде стран.
В результате в Турецкую Республику устремились потоки беженцев. На фоне сложной геополитической ситуации пошатнулась стабильность многих государств, но не Турции. Так как именно здесь иностранцы находят место для спокойной жизни на законных основаниях.
В целом за год последовало три волны миграции. Основной целью иностранных граждан стала покупка недвижимости для оформления вида на жительство и гражданства. И если в первой половине года в страну приезжали в основном состоятельные инвесторы, то уже осенью сюда отправились все, кто имел возможность. Сейчас отмечается некоторое затухание спроса, но скорее всего оно носит временный характер.
Ключевые причины, почему русскоязычные граждане хлынули в Турцию — простая легализация проживания и комфортная среда для адаптации.
Документы для получения гражданства Турции за инвестиции
Для оформления гражданства при покупке недвижимости потребуются:
- Загранпаспорт заявителя.
- Заявление на гражданство в двух экземплярах.
- Справка о несудимости.
- Справка о доходах (выписки из счета в банке).
- Договор купли-продажи недвижимого объекта.
- Свидетельство о владении недвижимостью в Турции – ТАПУ.
- Выписка из кадастрового управления о внесении инвестиции на сумму не менее 250 тысяч долларов.
Если с основным инвестором на гражданство Турции претендуют его близкие родственники, также необходимо подготовить:
- Справку о составе семьи.
- Свидетельство о браке и рождении детей.
Вид на жительство в Турции по этому признаку могут получить близкие родственники гражданина Турции. Срок такого ВНЖ составляет 2 года. В эту категорию входят супруги и дети. Иностранцы, претендующие на получение ВНЖ для воссоединения семьи, должны соответствовать следующим критериям:
- необходимо проживать в Турции не менее года;
- необходимо иметь доход, который равен или больше минимальной заработной платы в Турции. Это ориентировочно 500 евро и помимо этого необходимо еще 150—170 еврона каждого члена семьи;
- также нужно иметь в собственности или в аренде жилье, которое подходит для проживания родственников;
- необходимо наличие медицинской страховки;
- также необходимо отсутствие нарушений законодательства в течение последних 5 лет;
- нужно быть зарегистрированным в адресной системе.
Где покупать или арендовать?
Итак, главными туристическими центрами Турции являются Анталия, Алания, Сиде и Белек, расположенные на Средиземноморском побережье. Но не менее популярны курорты Бодрум и Мармарис, которые омываются водами Эгейского моря. Туристы тут отдыхают в комфортных условиях, все отели имеют вид на море и окружающую природу, а при некоторых отелях имеются и горнолыжные курорты. Практически все побережье Турции охватывает пояс горных цепей, многие вершины тут простираются выше границы вечных снегов, и на горнолыжных трассах, устроенных на них, можно кататься круглый год.
Однако очень многие туристы предпочитают проживанию в отелях аренду частного жилья, в котором практически за те же деньги можно получить более лучший сервис – частник не платит такие высокие налоги, как владелец отеля, поэтому сегодня практически каждый житель курортных зон Турции занимается сдачей своей недвижимости в аренду, будь то коттедж, или обычная городская квартира.
Покупка недвижимости в Турции: как оформить сделку
Приобрести квартиру или частный дом в Турецкой Республике можно по стандартной схеме:
- Заключение с продавцом типового договора на куплю-продажу недвижимого объекта, внесение требуемого задатка.
- Получение номера налогоплательщика (ИНН).
- Открытие расчетного счета в местном банке.
- Оплата услуг оценщика недвижимости, чья задача — установить стоимость приобретения по действующим стандартам.
- Получить от государственного ведомства разрешение на проведение сделки.
- Внести плату по налогам и пошлинам.
- Передать продавцу остаток необходимой по договору купли-продажи суммы.
Также иностранным покупателям недвижимости стоит помнить о важных нюансах:
- Вся документация, включая ксерокопию вашего загранпаспорта, квитки платежных поручений, должна быть переведена на турецкий язык профессиональным переводчиком.
- Договор о покупке жилья не является по своей природе документом, подтверждающим право собственности — требуется дополнительно оформить ТАПУ в Кадастровом отделении.
Какую недвижимость выбрать в Турции
В Турции большой выбор жилья – от миниатюрных квартир-студий до великолепных вилл. Большим спросом пользуются апартаменты, а также виллы и пентхаусы в прибрежной зоне. В качестве места для летней резиденции преимущественно рассматривают Бодрум, Фетхие и Анталию.
В качестве быстрорастущей в цене недвижимости стоит рассмотреть объекты в Стамбуле. Его окраины активно застраиваются жилыми комплексами с продуманной для комфортной жизни инфраструктурой: есть фитнес-центры, бассейны, парки и магазины. Спрос на аренду таких квартир не снижается весь год, при этом их цена растет огромными темпами, гибко реагируя на спрос иностранцев.
Мы поможем вам подобрать подходящую рентабельную недвижимость исходя из вашего бюджета и предпочтений, организуем просмотр объектов вживую или через виртуальный тур – по вашему выбору.
Покупка недвижимости для получения гражданства
Застройщики и агентства стремятся предложить покупателям оптимальные объекты, как удовлетворяющие условиям для получения турецкого паспорта, так и выгодные с точки зрения инвестиций или собственного проживания. Однако порой совместить эти критерии не так просто.
Кадастровая не равно рыночная
При рассмотрении объекта для включения в программу учитывается его кадастровая стоимость, которая может существенно отличаться от рыночной.
Прописанная в кадастровой ведомости сумма может составлять минимум 35% от рыночной. В регионах, в которых застройщики давно ориентируются на программы для иностранцев, например, в Стамбуле, 90% объектов с не заниженной или не столь заниженной стоимостью по кадастру. В Анталье, Аланье и других приморских регионах преобладают квартиры и дома, стоимость которых существенно меньше кадастровой.
Таким образом, при нынешнем лимите в $250 000 (до повышения), риелторы Антальи советуют приобретать объект или объекты ориентировочно на $600 000. В этом случае кадастровая стоимость будет не ниже необходимого порога. По словам агентов, зачастую самые непривлекательные с потребительской точки зрения дома имеют самую высокую кадастровую стоимость. Хотя бывают и приятные исключения. Например, недавно клиент одного из агентств приобрёл виллу за 250 000 евро ($270 000), и её реальная цена совпала с той, которая отражена в ведомости.
Если значительно превышающей лимит суммой клиент не располагает, существует вариант приобретения квартиры или дома у собственника-турка, владеющего недвижимостью не менее 5 лет. Местный продавец, по словам риелторов, может указать «нужную» кадастровую стоимость.
Некоторые идут по пути приобретения нескольких объектов (например, двух-трёх квартир), совокупная кадастровая стоимость которых равна требуемым $250 000-$400 000. В этом случае собственники также должны быть гражданами Турции, но владеть имуществом в течение 5 лет до продажи необязательно. Однако есть другой нюанс: все те, кому ранее принадлежали эти объекты, не должны быть соотечественниками покупателя.
Коммерческая недвижимость
Если есть средства, целесообразно приобрести отдельно объект для получения гражданства (который может приносить доход) и отдельно для собственного круглогодичного или сезонного проживания. Так, местные агентства советуют обратить внимание на коммерческую недвижимость. Скажем, 2 павильона в торговом центре на завершающей стадии строительства в Анталье обойдутся в $400 000. То есть, кадастровая стоимость достигнет достаточных до середины июня 2022 года $250 000. При этом гарантированная доходность такой недвижимости составит до 8% годовых в евро или долларах. В Стамбуле также разнообразно предложение объектов в торговых, офисных центрах, отелях с гарантированной ежегодной доходностью 5-7% в долларах или лирах.
Успеть по старым правилам
Для того чтобы получить гражданство на прежних условиях, у инвестора до 12 июня 2022 года должен быть ТАПУ (оформляется 2 недели), в исключительных случаях – подписанный и нотариально заверенный договор инвестирования. Кроме того, должны быть перечислены средства по договору со счёта покупателя в турецком банке на счёт продавца в лирах, а к контракту приложен сертификат о конвертации евро или долларов в местную валюту. Отметим, что сертификат необходим не на полную сумму, а на сумму, равную кадастровой стоимости объекта.
Риелторы в Турции рекомендуют, чтобы сэкономить время, обращаться к застройщику. Как правило, компании быстро готовят необходимый пакет документов. Кроме того, специалисты имеют опыт подбора недвижимости под такой запрос, а также могут помочь во взаимодействии с государственными органами. Имеет смысл выбрать объект в высокой степени готовности с перспективой сдачи в аренду.
Выбор на вторичном рынке занимает обычно больше времени, так как нужно проверить квартиру на юридическую чистоту, убедиться, например, что этот объект уже не использовался для оформления гражданства.
Дополнительные условия и ограничения
Приобретаемый с целью получения гражданства объект нельзя продавать в течение 5 лет. Сдавать в аренду такую квартиру можно.
В ТАПУ объекта, который будет основанием для гражданства, должен быть указан только один собственник. При этом право на получение гражданства распространяется и на членов семьи заявителя (супруг/супруга и дети до 18 лет).
Особенности покупки и важные нюансы сделки
Граждане РФ, впрочем, как и многих других стран мира, имеют право становиться полноправными владельцами объектов недвижимости в Турции без ограничений. Собственником может стать как физическое лицо (иностранец), так и юридическое (зарегистрированное на территории страны).
Существует ряд важных ограничений по объектам (актуальны на начало 2019 года):
-
Иностранные покупатели не имеют права приобретать земельные участки площадью свыше 30 гектаров.
-
Есть ряд территорий, на которых запрещена продажа недвижимости иностранцам по причине важных для безопасности страны моментов (например, в городах на побережье Чёрного Моря, хоть эти места и не пользуются спросом).
Иных территориальных ограничений нет как по месту расположения, так и по типу и площади объекта. Покупать можно как готовые, так и строящиеся варианты.
Покупка недвижимости: с чего начать
Не стоит пренебрегать покупкой недвижимости в Турции через агентства. Конечно, вы можете посмотреть объявления на сайте Sahibinden – аналог российского «Авито». Однако чаще всего там предлагают квартиры в старых турецких домах (а жить рядом с турками в местном квартале сможет не каждый, так как они очень шумные). Кроме того, сделка все равно чаще всего проводится через риелтора или агентство недвижимости. Даже в том случае, если вы покупаете вторичное жилье в Турции у собственника.
Да и отзывы у «Сахибиндена» очень уж противоречивые. От переехавших русских я слышала много негатива, немало историй об обмане при аренде и покупке недвижимости в Турции. В общем, рекомендовать этот сервис я не стану.
Как не нарваться на мошенников:
- лучше всего обратиться не к собственнику, а к лицензированному агентству;
- изучите агентство недвижимости: проверьте, как давно и с какими застройщиками оно работает, какой в нем штат сотрудников, как они общаются с клиентами;
- при составлении договора должно быть 3 подписи: ваша, представителя агентства и застройщика.
От себя могу посоветовать компанию Ataberk Estate. Я покупала квартиру в Турции (Аланья) через них. Они работают на рынке более 10 лет. В Аланье их знают все, кто так или иначе связан с недвижимостью.