Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие недостатки являются существенными при приемке квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
А может быть лучше подать в суд иск об устранении строительных недостатков?
На практике такой способ защиты интересов дольщиков является менее эффективным, так как исполнить решение с неимущественным требованием значительно сложнее. Для принудительного исполнения решения суда придется обращаться в службу судебных приставов, судебный пристав должен «заставить» застройщика выполнить строительные работы и проверить их объем и качество. При этом процедура исполнения подобных решений суда фактически не регламентирована. Поэтому прибегать к такому способу защиты рекомендуется только в том случае, если устранить дефекты фактически может только застройщик (например, дефекты касаются общедомового имущества: фасада, кровли, фундамента и т.д.). В таком случае рекомендуем заявить в иске требование о взыскании штрафа за каждый день неисполнения решения суда, финансовая ответственность будет стимулировать застройщика к более быстрому исполнению решения, а при просрочке дольщик сможет получить денежную компенсацию.
Сравнение приемки квартиры в новостройке с чистовой отделкой и без
В зависимости от того, приобретаете вы квартиру в новостройке с чистовой отделкой или без нее, процесс приемки будет иметь нюансы. Сейчас застройщики предлагают самые разные варианты уровня готовности квартиры. Есть так называемая отделка «под чистовую», в каких-то квартирах уже есть встроенный кухонный гарнитур, но это пока не такие распространенные случаи.
Рассмотрим, чем отличается комплектация разных типов жилья в новостройке, если речь идет о стандартных характеристиках.
|
Черновая отделка |
Чистовая отделка |
|
Стены, пол, потолок |
|
|
В квартире есть части несущей конструкции – стены, потолок, пол, к их состоянию нет нареканий, также установлены перегородки без шпаклевки. Отсутствует стяжка пола и штукатурка стен. |
Есть межкомнатные перегородки. Постелен ламинат, поклеены обои (чаще всего в чистовой отделке от застройщика это обои под покраску), могут быть установлены натяжные потолки. В ванной уложена плитка. |
|
Двери |
|
|
Установлена входная дверь с замком. |
Есть также межкомнатные двери, стандартные для отделки, которую осуществляет застройщик. |
|
Окна |
|
|
Установлены пластиковые стеклопакеты на окнах, есть остекление балкона. |
|
|
Электросеть, газоснабжение |
|
|
Электросеть подведена до распределительного щитка, газовая труба – до счетчика. Розеток нет. |
Есть разводка газовых труб, электропроводка, установлены розетки. |
|
Водоснабжение, канализация |
|
|
B квартире проложены стояки канализации, водоснабжения без разводки труб. Даже при черновой отделке, как правило, в новостройках есть унитаз. |
Есть разводка водоснабжения и канализации. Кроме унитаза установлена ванная, раковина. |
|
Отопление |
|
|
Смонтирована система отопления: радиаторы, трубы, полотенцесушитель. |
|
|
Вентиляция |
|
|
Вентиляция естественная за счет шахт и отверстий в стенах. В некоторых случаях установлены дополнительные вытяжные вентиляторы. |
Основные моменты при приемке квартиры, где могут возникнуть недостатки
В договоре долевого участия указывается множество показателей, по которым следует принимать квартиру от застройщика:
- Тип отделки. Их всего три: без отделки, черновая и чистовая отделка. Несоблюдение этого требования дает вам основание требовать от застройщика проведения дополнительных работ и приведение квартиры к прописанным нормам, поскольку с учетом стоимости отделочных материалов данное несоответствие является очень существенным недостатком.
- Соответствие плану, который был оговорен в договоре. Для этого проверить площадь комнат, коридоров, санузлов, балконов, их длину и ширину. Бывает, что площадь квартиры не соответствует плану. В этом случае дольщик вправе предъявить претензию и потребовать обратно деньги за недополученные квадратные метры.
- Работоспособность коммуникаций. Данную процедуру довольно сложно осуществить, особенно если квартира сдается без отделки. Но в случае обращения в специальную компанию по проведению экспертизы наличия существенных дефектов это не составит труда. Электричество, разводка любых коммуникаций, водопровод, газопровод, вентиляция – все должно работать исправно.
- Общее состояние конструкций и отдельных элементов. Здесь необходимо обращать внимание на любые отклонения, которые можно увидеть невооруженным глазом. Стены не должны отклоняться от вертикали, стяжка должна быть ровной, а в углах не должно быть следов плесени или грибка. Любые разбитые или сломанные элементы (окна, двери, замки) застройщик должен отремонтировать или заменить за свой счет. Все эти дефекты являются существенными и дольщик вправе не принимать такую квартиру и потребовать у застройщика вернуть все уплаченные за нее деньги, а также погасить неустойку.
- Наличие оговоренных аксессуаров. Если в договоре указано наличие умывальников, унитаза и розеток, значит, они должны быть. Несмотря на то, что их стоимость по сравнению со стоимостью квартиры мизерна, это не дает повода прощать застройщику такие недоработки.
Если вы желаете полностью обезопасить себя от возможных проблем, связанных с эксплуатацией квартиры, то стоит обратиться к профессионалам, которые не только изучат ваше новое жилье, но и выдадут заключение о его соответствии или несоответствии нормам договора. Специалист сможет провести полный визуальный осмотр, а также осмотр с помощью приборов и инструментов. Так, в перечень для осмотра входят:
- Полы. Стяжка должна укладывается на слой гидроизоляции (в ванной и туалете), которая хорошо видна при черновой отделке, так как обычно выходит на стены. В других комнатах укладывается обычная звукоизоляция. Отсутствие данных прослоек – грубое нарушение нормативов. Перепад высоты пола, наличие ям, трещин, пустот легко выявить строительным уровнем или простым постукиванием кулаком по покрытию.
- Стены осматривают очень внимательно, трогают руками – они должны быть гладкими и с прочным финишным слоем шпаклевки. Никакие пустоты, трещины, пятна плесени или грибка здесь недопустимы.
- Потолок в случае предчистовой отделки должен быть готов под покраску. Высоту комнат тоже измеряют и сравнивают с документами, поскольку занижение даже на 10 мм является недопустимым.
- Отопление должно быть готовым к использованию, так как сдача дома может произойти в любой момент, включая осенне-зимний период. Проверяется целостность радиаторов, труб, работоспособность системы и терморегуляторов.
- Водоснабжение и канализация. Здесь должны быть установлены фильтры очистки, счетчик, обратный клапан и дополнительная запорная арматура. Все соединения следует проверить на герметичность, а канализацию – на работоспособность.
- Вентиляция – один из самых важных элементов для полноценного существования человека, так как обеспечивает здоровое и безопасное дыхание. Отсутствие тяги показывает, что вентиляционные каналы забиты, что недопустимо.
- Электрические и другие сети. Необходимо проверить исправность всех розеток, выключателей, а также электрощитовых и узлов. Наличие и исправность прочих сетей (интернет, телефон, домофон) также необходимо проверить, поскольку в дальнейшем провести или заменить их будет очень непросто.
- Качество монтажа окон и отделки откосов. Здесь обнаруживается очень много проблем по итогу выполненных работ: начиная от отсутствия ручек или даже подоконников и заканчивая ненадлежащим функционированием того или иного элемента.
Несмотря на все моменты, принять квартиру с черновой отделкой гораздо проще, чем жилье с чистовым финишным покрытием. Ведь зачастую застройщик может скрыть под обоями или ламинатом различные дефекты, которые в дальнейшем могут привести к серьезным последствиям. Поэтому осмотр квартиры с чистовой отделкой должен быть самым полным и тщательным. Отдельно стоит поговорить о строительной экспертизе жилья.
Проверяется качество отделки стен, полов, потолков, исправность розеток и освещения, выключателей, а также все пункты, обязательные к проверке квартиры с черновой отделкой. При этом не все показатели можно определить на глаз. Лучше воспользоваться специальным инструментом, а еще лучше – пригласить профессионального специалиста из соответствующей компании проведения строительных экспертиз. Он поможет найти реальные проблемы в жилище и составит акт, который можно будет использовать для решения вопросов с застройщиком.
Действия покупателя до и после подписания акта. Возможность получения компенсации
До того, как подписывать приемопередаточный акт, необходимо предпринять ряд действий:
- Внимательно осматривают потолок, стены, проемы. Отклонения по вертикали или горизонтали более, чем на 10-20 мм фиксируют.
- Проверяют, правильно ли функционируют окна и двери, есть ли вздутие обоев.
- Исследуют на вздутия, видимые разрезы напольные покрытия.
- Осматривают двери (входные, межкомнатные), проверяя их на целостность, заедание, исправность замков, запорной фурнитуры.
- Смотрят, как работает сантехника, краны, смесители, есть ли подтекания на водопроводных стыках, в канализации или отопительной системе.
- Проверяют, работает ли электрическое и газовое оборудование.
Если недостатки несущественные и не мешают использовать жилье, квартиру принимают с составлением дефектной ведомости с указанием сроков исправления. При наличии существенных недостатков, которые не позволяют полноценно использовать жилье, от подписания акта следует отказаться, пока дефекты не будут устранены.
Если нарушения будут выявлены после подписания акта, но в пределах установленных сроков гарантий, предпринимают следующие действия:
- Зафиксировать обнаруженные дефекты через компанию, уполномоченную проводить строительные экспертизы и выдавать заключения.
- Составить письменную претензию на имя застройщика с указанием денежной суммы, в которую оцениваются недостатки, сроки их устранения,
- Согласовать с застройщиком мероприятия по устранению или размер компенсации.
- При отказе от выполнения требований дольщик обращается в судебный орган. К заявлению прилагают акт проведенной экспертизы.
В сумму компенсации по требованиям истца входят:
- убытки, понесённые владельцем помещения;
- компенсация морального вреда;
- затраты на юридическую поддержку, проведение экспертизы;
- неустойку по сумме стоимости дефектов;
- штраф в размере половины суммы исковых требований.
Подготовка к приемке
Перед осмотром квартиры крайне внимательно изучите проектную декларацию, ваш договор и приложение к нему — именно там указаны характеристики вашей квартиры: материалы строительства, метражи, расположение и конфигурация окон и дверей, отделка и т. п. Именно по этим документам вы будете проверять соответствие ожиданий реальности. Если квартира сдается с чистовой отделкой, в приложении должны быть прописаны также вид покрытий, цвет, иногда спецификация. Марки материалов здесь искать не стоит.
Захватите с собой несколько предметов. Обычно их не носят с собой, но они понадобятся вам для проверки жилья:
- рулетка,
- телефонная зарядка или индикаторная отвертка,
- лампочка,
- листик бумаги либо зажигалка,
- фонарик,
- мел, смываемый маркер, бумажный скотч (для пометок дефектов).
Приёмка квартиры y застройщика — пошаговая инструкция
Процесс передачи объекта покупателю состоит из нескольких этапов:
- После получения разрешения на эксплуатацию дома застройщик отправляет уведомления жильцам о готовности передать жильё — по обычной или электронной почте.
- В течение 7 дней после получения уведомления между сторонами согласовываются дата и время приёмки. Встреча осуществляется в офисе застройщика. От лица покупателя может действовать другой человек при оформлении на него нотариальной доверенности.
- Застройщик показывает покупателю разрешение на ввод дома в эксплуатацию, о присвоении ему почтового адреса. Рекомендуется попросить у продавца заключение о соответствии объекта положениям технических регламентов и проектных документов, в том числе требованиям энергоэффективности и оснащения помещения приборами учёта.
- Далее потенциальный владелец жилья осматривает объект, записывает замечания. По ним составляется акт осмотра (дефектный), который подписывают обе стороны. После устранения дефектов проводится вторичная приёмка. Она вполне может завершиться повторным актом осмотра с перечнем недостатков, которые нужно исправить.
- Проверка заканчивается подписанием акта приёма-передачи покупателем. Отказ от его подписания возможен только при наличии существенных недостатков. Если покупатель в течение 2 месяцев после отправки ему уведомления не провёл осмотр, застройщик вправе подписать акт и оформить передачу квартиры в одностороннем порядке.
- Если существенных претензий у дольщика нет, подписанный акт приёма и другие документы можно передавать на регистрацию права собственности в Росреестр. Регистрация осуществляется в течение 7–9 дней, сведения вносятся в ЕГРН. При приобретении квартиры в ипотеку делается соответствующая запись об обременении.
- После подписания акта дольщику передаются ключи от квартиры, заключается договор с эксплуатационной организацией, обслуживающей здание.
Не стоит слишком бояться пропустить дефект и приобрести квартиру с браком. По договору ДДУ собственникам предоставляется гарантия на дом минимум 5 лет. При выявлении недочётов можно обратиться за их устранением к застройщику или в управляющую компанию.
Чем отличается квартира с отделкой и без?
Перед тем, как принять квартиру в новостройке, разберемся, что можно требовать от застройщика и как это зависит от договорных условий сдачи жилья.
Приведем для сравнения стандартные характеристики сдаваемых помещений, комплектации в зависимости от того, какая стадия готовности к проживанию предусмотрена договором.
| Вид проделанных работ | С отделкой | Без отделки |
|---|---|---|
| Стены, пол, потолок
|
выровнены под чистовую шпаклевку, покраску, либо закончена финишная отделка | являются лишь несущей конструкцией здания, предполагается абсолютно пустая «коробка», без межкомнатных перегородок |
| Газопровод, водоснабжение, канализация, электропроводка | выполнена разводка труб, установлены розетки, может быть установлена сантехника
|
в квартире проложены стояки канализации, водоснабжения без разводки труб, электричество доводится до персонального щитка в подъезде, водоснабжение — до выводов в квартиру |
| Отопительная система | смонтированы радиаторы, сушитель для полотенец, тепло может подаваться автономно от котла, теплостанции в доме или из центральной системы теплоснабжения | доведено до входа в квартиру |
Застройщики всегда пытаются избежать переделок и для этого прибегают к различным хитростям
- Убеждают подписать акт приемки-передачи квартиры до осмотра объекта . В этом случае сторона застройщика обычно ссылается на гарантийные обязательства, в рамках которых они обязаны устранять недочеты. На практике добиться исправления дефектов после акта передачи значительно сложнее.
- Представитель застройщика говорит, что до перехода прав собственности, подрядная организация не может приступить к исправлениям. На самом деле уже акт долевого строительства подтверждает право собственности, поэтому дефекты должны устраняться и до официальной регистрации.
- Представитель застройщика отказывается подписывать дефектную ведомость (протокол замечаний) по итогу осмотра . В этом случае в документе указывается, что застройщик от подписи отказался. Протокол отправляется заказным письмом с уведомлением на адрес организации, у которой приобреталась недвижимость. Дополнительно можно привезти бумагу напрямую в офис компании и сдать секретарю под подпись.
Если застройщик отказывается подписывать дефектную ведомость, можно составить гарантийное обязательство, куда будут включены все выявленные недочеты.
- Психологическое давление. На объекте могут присутствовать бригадиры, мастера из подрядной организации, которая выполняла ремонт. Они могут торопить и мешать проведению экспертизы. Время осмотра квартиры не ограничено регламентом. Дольщик имеет право осматривать объект столько времени, сколько необходимо для оценки качества. Всех посторонних можно попросить уйти с объекта.
- Застройщик подписывает дефектную ведомость, но затягивает с исправлениями. На устранение дефектов отводится 45 календарных дней. После этого дольщика вызывают на объект и составляют еще один акт. Если по итогом второй приемки дефекты не были исправлены, застройщику выделяется еще 10 дней, после чего проводится повторная экспертиза. В случае не исполнения составляется досудебная претензия.
Суд может вынести решение по устранению дефектов из счета застройщика силами другого подрядчика.
- В акт приемки застройщик вносит пункт о том, что после подписания дольщик не имеет претензий.
- Представители застройщика не допускают на объект приглашенных экспертов, ссылаясь на необходимость наличия доверенности. Если сам дольщик присутствует при приемке, то доверенность не нужна.
- Косметическая маскировка дефектов часто практикуется при черновом ремонте. Для этого на стены наносят шпаклевку, из-за чего жилплощадь смотрится более презентабельно, а трещины и вмятины невозможно увидеть.
Подписание акта приемки квартиры в новостройке
Акт сдачи-приема квартиры подписывается сразу после осмотра, если не выявлено критичных недостатков, требующих устранения. Далее покупателю передаются схемы разводки коммуникаций, паспорта приборов учета и установленного оборудования. Не забудьте снять показания приборов учета, чтобы не переплачивать за чужие расходы.
Если во время осмотра квартиры были найдены недочеты, то необходимо составить их перечень. Документы оформляются в двух экземплярах и подписываются каждой и сторон. Застройщик обязан устранить дефекты в течение двух месяцев и снова организовать осмотр.
Правило № 6: Не попадайтесь на уловки застройщиков при передаче объекта
Застройщики часто идут на разные хитрости в порыве сдать объект поскорее и в том виде, в каком он есть. Они «теряют» подписанные дольщиками акты осмотра, дефектные ведомости, акты приема-передачи, и доп. соглашения. Либо наоборот подсовывают лишние документы на подписание. Застройщики часто направляют уведомления о готовности объекта еще до начала работ по отделке в вашей квартире — и все это ради того, чтобы потом в суде «помахать» этим уведомлением и обвинить вас в уклонении от приемки.
Застройщики обладают целым арсеналом уловок, позволяющих им выходить сухими из воды при определенной степени наивности и доверчивости дольщиков. А мы, в свою очередь, обладаем целым арсеналом инструментов по борьбе с застройщиками, с их юристами и менеджерами, допускающими злоупотребления.
Кто участвует в приемке квартиры?
Квартиры в новостройках передаются по акту приемки, где обязательно организовывается комиссия. В саму комиссию входит как сам собственник жилья, застройщик, так и представитель из ЖЭСа, ну а если в данном доме уже сформировано товарищество застройщиков, то представитель такого товарищества.
Недорогие новостройки или с полным фаршем, все равно подразумевают контроль с вашей стороны. Если ли понимаете, что ремонт в новостройке, в случае вашей неосмотрительности для вас проблема, вы можете пригласить на приемку третье лицо (любого человека: родственника, соседа, юриста, эксперта и т.д.), но об этом стоит письменно и заранее уведомить застройщика. Текст уведомления о наличии еще кого-то составляется произвольно, заверять у нотариуса не нужно, главное, чтоб там были указаны основные данные о человеке.
Писать ли претензию, если я указал недочеты в Акте?
Смотрите, чтоб вы действительно были услышаны и недостачи указанные в акте были как можно быстрее устранены, дополнительно к акту направьте претензию, но лишь, если с вами не ведут переговоры когда и как можно попасть в квартиру, чтоб запустить работников. Сам текст претензии пишется произвольно, заверять ее никем не нужно.
Итак, когда претензия составлена, ее стоит направить либо в организацию, отвечающей за строительство, то есть организацию, которая занималась постройкой вашего дома, либо в товарищество собственников, если такое товарищество уже создано.
Что хочется отметить, если на момент обращения с претензией, ваш дом состоит в товариществе собственников, то это как плечо помощи для вас, которое должно давить на застройщика в интересах своих жильцов, защищать нарушенные права жильца.
Стоит отметить, что если к строительству вашего дома был привлечен субподрядчик, все равно ответственность несет Генеральный подрядчик.
Наш вам совет, если действий по устранению недостатков, указанных в акте приемке со стороны застройщика не активны или вовсе отсутствуют, то стоит написать претензию.
Согласно законодательству Республик Беларусь, претензия к застройщику может, направляется неограниченное количество раз в течение в период гарантийного срока (как правило срок гарантийного обслуживания, после получения ключей, составляет два года. Но отстаивать свои права можно и после двух лет, если имеются доказательства, что есть производственный брак или наличия нарушений в проектно-сметной документации.
Проверка стен, полов и потолка
В новых домах стены и перегородки:
- могут быть монолитными;
- из газоблоков, СКЦ, кирпича и других вариантов каменной кладки;
- из пазогребневых гипсовых плит (ПГП);
- из гипсокартона – порой можно встретить такие перегородки в малоэтажном строительстве и панельных домах;
- комбинированными из перечисленных выше стройматериалов – довольно часто встречается монолит с газоблоками и ПГП.
Какой бы материал ни был использован для поверхностей, нужно проверить качество заделки швов и стыков. Никаких следов влаги быть не должно.
Необходимо проверить, чтобы на бетоне не было:
- рыхлых участков;
- жировых и ржавых пятен;
- проступающей на поверхность арматуры;
- трещин с шириной раскрытия больше 0,2 мм.
Быстрая приемка – есть ли смысл?
У новоселов новостройки могут быть личные причины для быстрой приемки, а строители не всегда торопятся исправить свои огрехи. Поэтому на практике жильцы часто принимают квартиру, закрывая глаза на отставшие обои или шатающийся унитаз.
- Для новостроек эконом класса такая тактика приемки себя оправдывает: первоначальная отделка этого сегмента жилья часто настолько неприглядна, что стало нормой перед заселением менять обои или сантехнику.
- Элитное жилье слишком дорого, чтобы после его приемки дополнительно нанимать специалистов для исправления недостатков отделки, поэтому в этом случае принимать квартиру следует правильно, с тщательным и дотошным осмотром.
Можно ли принять квартиру в доме с неработающим лифтом
Мы уже упоминали о том, что осматривать нужно не только свою квартиру, но и помещения в общем пользовании. В высотных домах многоквартирных к ним относится и лифт.
Вряд ли кому-то захочется въезжать в жилье, находящееся на средних и высоких этажах, а лифт еще не запущен. Тогда станет затруднителен не только сам переезд, но и ежедневные пешие прогулки по многочисленным ступенькам. Узнать, в рабочем ли состоянии лифт, можно, проехав на нем. При движении в лифтовой кабине не должно присутствовать никаких посторонних звуков.
Однако, редко кто запускает лифтовое оборудование, пока дом не заполнится большинством жильцов. Дорогостоящее обслуживание и перегрузки, которые возлагают на него переезжающие люди, компания-застройщик пытаются исключить из своего бюджета.
[infobox]Если при осуществлении приемки квартиры не работает лифт, обязательно укажите этот факт и не подписывайте акт. Лучше в такой ситуации составить уведомление, где изложить все обнаруженные недостатки, в том числе указать неработающий лифт.[/infobox]
Уведомление направляется почтой в адрес застройщика с уведомлением. Ему законом дается 45 дней на устранение всех замеченных вами и указанных в письме дефектов.