Чем отличается долевая собственность от совместной?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем отличается долевая собственность от совместной?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. У кого может быть право общей совместной собственности

2. Можно ли продать свою долю

3. «Режим совместной собственности супругов оптимально защищает права граждан, но его нужно усовершенствовать».

4. Потенциальные трудности

5. Что такое долевая собственность

6. Нюансы оформления продажи части квартиры

7. Понятие частной собственности на жилье

8. В чем разница между совместной и долевой собственностью?

9. Общая совместная собственность

10. Совместная собственность

11. Покупка квартиры в долях

Законодательство не запрещает владеть одним объектом имущества сразу нескольким людям. Нередко квартирами и жилыми домами совместно владеют супруги, дети и родители, другие родственники, а также совершенно чужие друг другу люди. Для того чтобы урегулировать порядок нахождения в общей собственности объектов недвижимости, законодатель ввел в Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) статью, посвященную основным аспектам этого вопроса. Таким образом, в первую очередь обратимся к ст. 244 ГК РФ: именно она поможет разобраться, чем отличается совместная собственность от долевой.

Отличить совместную собственность от долевой помогает такой признак как наличие определения долей каждого собственника в ОС. Если в ОС определены доли собственников, она будет считаться долевой собственностью. Если же доли не выделены, при этом собственники владеют ей совместно, она, соответственно, является совместной собственностью.

Поскольку совместная собственность не предусматривает определения долей, в этом случае объектом недвижимости или другим имуществом собственники распоряжаются совместно (с учетом принципа добросовестности). Если же у собственников возникнет желание разделить имущество, закон это не запрещает. После разделения доли будут составлять долевую собственность.

Важно! Доли могут быть как равными, так и неравными. Распоряжаться имуществом собственники вправе в пределах тех долей, которые им принадлежат.

У кого может быть право общей совместной собственности

Право общей совместной собственности на имущество можно получить, когда образование такой собственности предусмотрено законом.

По умолчанию общая собственность — долевая (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Например, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное (п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).

Но самый распространенный пример участников совместной собственности — супруги.

Такой собственностью, за некоторыми исключениями, является имущество, нажитое ими во время брака, если только они брачным договором не изменили этот режим.

Например, к совместно нажитому имуществу относятся доходы супругов от трудовой и предпринимательской деятельности, пенсии, пособия супругов, приобретенная за счет общих доходов недвижимость (п. п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ).

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

«Режим совместной собственности супругов оптимально защищает права граждан, но его нужно усовершенствовать».

Действующая модель собственности в браке пока оптимально защищает права граждан, хотя её можно усовершенствовать, чтобы дополнительно обезопасить права партнёров, полагает руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Григорий Скрипилёв. Так, идея о том, чтобы совместное имущество вносили в реестр недвижимости, полезна и для самих супругов, и для покупателей жилья.

Что касается установления режима раздельной собственности, тут ситуация неоднозначна, указывает эксперт. Нужно учесть огромное количество факторов, иначе можно ущемить права одного из супругов. Также важно, чтобы граждане повышали уровень правовой и финансовой грамотности и ещё до регистрации отношений заключали брачный контракт.

Потенциальные трудности

Чтобы не наткнуться на мошенников, которые встречаются на рынке недвижимости, нужно обязательно смотреть выписку из ЕГРН, в которой всегда прописано, сколько собственников владеет той или иной жилой недвижимостью.

Помимо этого, важно проследить, чтобы продавец через извещение уведомил других собственников жилья о будущей сделке с расценками и порядком расчетов. И желательно, чтобы эти извещения были отправлены через нотариуса. А через сайт Почты России можно легко отслеживать трек-номера отправленных документов, чтобы убедиться, что другие собственники получили эти уведомления. И при отказе собственников от покупки доли нужно получить от них удостоверенное нотариусом решение.

Обратимся к разбору некоторых важных особенностей долевой собственности:

Основания для долевой собственности различны и многообразны. Это может быть получение доли по праву наследования, приватизации или иного судебного решения. Таким образом количество дольщиков может быть большим и создавать трудности при спорных вопросах.
Несомненным плюсом долевой собственности — ее лучшая правовая защищенность по сравнению с совместной собственностью. Если у другого гражданина возникнут жилищные вопросы к одному из дольщиков их будет проще отстоять в судебном порядке. Продажа части имущество пройдет несравненно легче, чем при случае с совместной собственностью.
Каждый из участников долевой собственности оплачивает расходы на обслуживание и повсеместную профилактику имущества в зависимости от размера собственной части. Этот пункт актуален и для приобретения части в долевой собственности.

Что лучше подходит для оформления – решать будущим хозяевам имущества. Оба варианта имеют как положительные, так и отрицательные стороны. Если стороны (супруги) хотят иметь четко разграниченные долевые права – они могут разделить имущество и управлять уже непосредственно принадлежащей долей.

Как выделить долю в квартире?

Также раздельное владение имеет большое преимущество перед общим при проведении процедуры расторжения брака. Кроме того, при разделении долей, дополнительно выделяется часть на детей, родителей или иных родственников.

При общем владении стороны имеют и равные обязанности, и при наличии задолженности, например, за ЖКХ, будут оплачивать их солидарно. В то время как при долевой, только за свою собственную часть.

Что такое долевая собственность

Долевая собственность отличается от совместной тем, что право собственности разделёно на доли. Если речь идёт о квартире, то это не значит, что на доли делят саму квартиру. Однако при долевой собственности можно установить порядок пользования. Для этого закрепляют, какая из комнат находится в пользовании каждого собственника. Сделать это при совместной собственности невозможно. Долю в праве собственности можно продать, согласия на это других собственников не нужно. Однако перед продажей доли нужно предложить купить эту долю другим участникам долевой собственности. Подробнее о преимущественном праве покупки читайте ниже.

Доли супругов в совместном имуществе устанавливаются брачным договором. Если он не заключался, право собственности делят, подписав соглашение о разделе совместного имущества. Если в добровольном порядке согласия достичь не удалось, определять доли в имуществе придётся в суде. В дальнейшем это имущество можно продать целиком и поделить вырученные от продажи деньги. Или определить компенсацию одному из собственников за то, что имущество останется второму.

Если речь идёт о загородном доме или о земельном участке, его можно разделить в натуре. То есть не просто выделить доли в праве собственности, а физически разделить дом. Для этого оборудуют отдельный вход и изолируют его части друг от друга. После этого каждый собственник пользуется своей частью отдельно от другого.

Нюансы оформления продажи части квартиры

Реализация отчуждения части объект происходит аналогичным образом. Однако есть определенные нюансы продажи, которые заключаются в необходимости выдела доли каждого собственника.

Если один из владельцев недвижимости пожелал продать свою часть, то ее придется сначала обозначить – зарегистрировать права на личную долю отдельно от остальных.

В этом случае процедура начнется именно с выдела долей для каждого собственника. Кроме того, обязательным является нотариальное заверение договора купли-продажи доли. Это необходимо для минимизации недобросовестных сделок с долями и предусмотрено российским законодательством.

В результате, совместная долевая собственность представляет собой такой вид владения объектом, когда несколько лиц имеют равные права на него. При продаже или дарении такой квартиры приходится согласовывать действия между всеми владельцами, после чего происходит составление договора. Если отчуждается доля, требуется обязательное нотариальное заверение.

Понятие частной собственности на жилье

Жить в своей квартире или своем доме, желать этого и стремиться достичь — все это для нас норма, естественный порядок вещей. Редко кто вспоминает, что еще совсем недавно мы все были только нанимателями. И хотя квартира воспринималась своей и в советское время, на самом деле это было не так.

Понятие частной собственности на жилье вернулось в жизнь граждан России только в 1990 году — с момента принятия законов о собственности в СССР и РСФСР. А с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде стала быстро расти благодаря началу приватизации. До этого все жилое имущество находилось в собственности государства. Появление частной собственности на жилье потребовало изменений в законодательстве и налаживания механизмов регуляции жилищных отношений.

Частная собственность – одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество.

Частной собственностью на жилье принято считать недвижимость в жилищной сфере, находящуюся в собственности граждан и юридических лиц. Согласно российскому законодательству, частная собственность на недвижимость не ограничивается по размерам, стоимости и количеству, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Частная собственность может быть индивидуальной (принадлежит одному лицу) и общей. Общая собственность возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух или более человек. Большая часть бывшего государственного и муниципального жилья находится в общей собственности проживающих в нем граждан; довольно часто квартиры передаются по наследству нескольким лицам; широко распространены случаи совместного приобретения жилья.

В чем разница между совместной и долевой собственностью?

Отвечает Ольга Миронова,

Основатель и директор агентства недвижимости «Золотой ключик», автор YouTube-канала МИРОНОВА ПЛЮС, Нижний Новгород

Клиенты, которые приходят в наше агентство, часто спрашивают: а как лучше оформить квартиру или дом при покупке — в совместную собственность или долевую? В чем отличия и есть ли преимущества у одной формы владения перед другой? Чтобы ответить на этот вопрос, приходится разъяснять, чем отличаются эти два понятия.

Начнем с совместной собственности.Это форма владения недвижимостью (квартирой или домом), когда собственники сообща владеют и пользуются общим имуществом, без определения долей каждого из них. При этом доли считаются равными. А в выписке из ЕГРН указаны все собственники данного объекта.

Классический пример такой собственности — это недвижимое имущество, нажитое в браке, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.

Также она может возникнуть после получения наследства, если согласно законодательству или условиям завещания на имущество могут претендовать сразу несколько наследников, а также присуждения части квартиры или дома в собственность гражданину согласно решению суда.

В формате совместной собственности каждый из владельцев имеет равные права и равные обязанности в отношении недвижимости.

Например, оплата коммунальных услуг ложится на каждого собственника, и, если кто-то не желает оплачивать свою часть, платить за него придется другому. Равные финансовые обязательства возникают у собственников с ипотекой.

То же относится и к налоговым обязательствам — налог на недвижимость исчисляется и уплачивается такими лицами в равных долях.

Сложности могут возникнуть при продаже недвижимости: если остальные владельцы не хотят продавать совместное имущество, придется пройти процедуру выделения доли из общего имущества. А значит пойти в МФЦ, написать заявление на разделение собственности на доли и ждать получения новых документов.

Теперь о долевой собственности. Само название говорит о том, что имущество находится в общей собственности нескольких лиц, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности.

Доли могут быть: «идеальными» — это те, что выделены только на бумаге (одна вторая, одна четвертая и так далее) и «реальными» — то есть привязанными к конкретным частям квартиры или дома (например, комната 15 кв. метров или мансарда дома 22 кв. метра). Выделяться может только изолированное помещение, а вот коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.

Стать обладателем доли в недвижимом имуществе можно в результате покупки жилья, признания права по решению суда, наследования по закону или завещанию, приватизации. В отличие от совместной собственности, здесь установлены более конкретные рамки владения и распоряжения.

В чем преимущества долевой собственности? Во-первых, в свободе действий владельца. Долю можно продать, подарить, обменять, сдать в аренду, оставить в Залог или в наследство и даже прописать в ней любого человека.

Но стоит помнить, что при отчуждении своей доли собственник обязан сначала предложить купить ее владельцам других долей, и только после их отказа, предложить третьим лицам.

Есть ограничения и при сдаче доли в аренду: владелец сдаваемых метров должен обязательно запросить письменное разрешение у других собственников, и только после их разрешения впустить квартирантов.

Если у вас есть вопросы к риелтору — задавайте в х! Наши эксперты обязательно на них ответят ????

Общая совместная собственность

Когда имущественные объекты приобретаются супругами в период брака – это общая совместная собственность мужа и жены, если иное не установлено условиями договора. Но только при условии, что куплена она на средства семейного бюджета. Т.е. если имущество перейдет в собственность на основании безвозмездных сделок, разделу оно не подлежит (например, квартира, перешедшая во владение в порядке наследования имущества).

Не будут относиться к совместной собственности также имущественные объекты, приобретенные для личного пользования каждого из супругов (за исключением предметов роскоши).

Доли собственников в совместном имуществе не выделяются. Совместная собственность супругов предполагает, что обе стороны пользуются и распоряжаются ей на равных правах. При совершении сделок с таким имуществом необходимо испрашивать согласие на их проведение у второй стороны.

Совместная собственность признается таковой, даже если она зарегистрирована только на одного из супругов. Но куплена в браке на общие средства. Если владельцами долевой собственности могут быть совершенно посторонние люди, совместная собственность подразумевает, что в качестве владельцев выступают только муж и жена.

СК РФ устанавливает, что в таком имуществе каждый из супругов имеет право на равную долю при разделе (ст. 39). Т.е. при разводе такое имущество поделят поровну.

Совместная собственность

Совместная собственность на квартиру без определения долей может возникать только их четко установленных законом обстоятельств.

Варианты совместной собственности закрепляются статьями 256 и 257 ГК РФ. Градация осуществляется с учетом оснований возникновение имущественных прав.
Предусматриваются следующие виды совместного владения имуществом:

Собственность супругов. Сюда входит все объекты, приобретенные мужем и женой в период брака. Пользование, распоряжение и владение вещами осуществляется по взаимному согласию. Сделки с имуществом одного супруга предполагает презумпцию, то есть предполагается согласие жены (мужа).
Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ). Сюда включаются такие объекты, как земля, техника, постройки, скот, птицы и иные ресурсы. Также сюда относят продукцию, которая была получены в ходе работы фермы. Цель приобретения такого имущества, осуществляемого на общие средства участников КФХ, — ведение хозяйственной деятельности.