Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право на имущественный налоговый вычет при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости
Но есть ряд исключений. Обязательство по уплате налога не возникает, если:
- недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, и к моменту продажи прошло три года владения имуществом
- квартира куплена после 1 января 2016 года, но истек пятилетний срок владения
- цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости
- стоимость покупки и продажи идентична и составляет не меньше 70% кадастровой стоимости
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Что делать, если я заплатил НДФЛ меньше, чем положенная мне сумма вычета?
Бывает так, что сумма вычета оказывается больше суммы уплаченных вами налогов.
Но государство не сможет вернуть вам больше денег, чем сумма уплаченного вами НДФЛ. В этом случае остаток вычета можно перенести на будущие годы.
Например, вы купили квартиру за 2,5 млн руб., и вам положен вычет в максимальном размере 260 тыс. руб. Но за предыдущие три года с вас удержали НДФЛ в размере только 200 тыс. руб.; вернуть больше этой суммы не получится. В этом случае остаток в размере 60 тыс. руб. можно будет вернуть в следующем году, снова подав декларацию в ФНС.
Правило о переносе части неиспользованного вычета действует только при покупке или строительстве жилья. Перенести неиспользованный остаток других вычетов на следующий год не получится.
Можно ли получить налоговый вычет, если не работаешь?
Вы можете претендовать на вычет, даже если у вас нет официального трудоустройства в момент приобретения недвижимости и даже если с момента покупки прошло уже более трех лет.
Основное условие для получения налогового вычета: нужно быть налогоплательщиком. Обычно это значит быть официально трудоустроенным, но можно и иметь другой доход, с которого уплачивается НДФЛ 13%: продажа другого имущества, сдача квартиры в аренду или средства, полученные от источников за пределами РФ.
Если нет официальных доходов, то есть никакой налог не платится, то получается, что государству нечего возвращать. Но вы не лишаетесь права на вычет совсем — его просто пока нельзя использовать. При появлении официального дохода через несколько лет можно подать документы на вычет и вернуть деньги.
Вычет при покупке квартиры с использованием кредита
Гражданин Д. Гоцман, поторговавшись как следует, взял кредит в банке, и купил квартиру за 10 млн. руб.
Сумма процентов по кредиту (за весь срок кредита) составляет 2,5 млн. руб.
Таким образом, гражданин Гоцман имеет право на налоговый вычет с суммы затрат на покупку квартиры (максимально 2 млн. руб. — см. предыдущий пример), а также налоговый вычет с суммы затрат на погашение процентов по кредиту (максимально 3 млн. руб.).
Так как сумма реально выплачиваемых процентов (2,5 млн. руб.) меньше максимально возможного для них вычета (3 млн. руб.), то она принимается к вычету полностью.
Итого, сумма к возврату = (2 000 000 х 13%) + (2 500 000 х 13%) = 585 000 руб.
Именно такую сумму гражданин Гоцман имеет право в будущем вернуть себе из бюджета, из тех денег, которые уплачиваются в бюджет в виде 13%-налога с его немаленькой зарплаты.
Причины отказа и рекомендации, как его избежать
В получении вычета могут отказать. Обусловлен отказ может быть как техническими ошибками (в заполнении декларации), так и формально-юридическими (при отсутствии права на получение льготы). Основные причины отказа:
- Предоставление неполного пакета документов. К подготовке документ необходимо подходить предельно внимательно. Если одной из бумаг, подтверждающих право получение вычета, будет не хватать, очень вероятно получить отказ.
- Некорректная сумма сделки, прописанная в договоре. Не всегда такое происходит умышленно. Налогоплательщик может просто запутаться в подсчётах. В любом случае сумма сделки в договоре купли-продажи и сумма, с которой уплачивается налог и запрашивается вычет, должны совпадать.
- В случае отсутствия подписи физического лица. Это совсем банальная техническая ошибка. Как правило, на неё может обратить внимание сотрудник инспекции, который будет принимать документы. В любом случае подпись заявителя – неотъемлемая часть самого заявления.
- В случае подачи декларации не по месту прописки. Декларация подаётся исключительно по месту прописки. Если это требование не соблюдено, будет получен отказ.
- Неверно заполненная декларация. Тоже ошибка технического характера. Во избежание таковых следует проконсультироваться в самом налоговом органе.
- Право на имущественный вычет уже использован вами. Тоже может возникнуть в случае невнимательности или незнания правил. Как уже было отмечено, претендовать на применение необлагаемой суммы в 1 млн рублей можно только 1 раз в год.
Российское законодательство предлагает гражданам немало способов применения налогового вычета с целью уменьшить финансовую нагрузку на население. Об этом не стоит забывать при продаже своей недвижимости. Главное, что нужно держать в уме: правила расчёта и ограничения по количеству применений подобных вычетов.
Имущественный вычет при покупке недвижимости
При покупке жилой недвижимости Вы получаете право на получение имущественного налогового вычета до 260 тысяч рублей. Если для покупки недвижимости использовались заемные средства, Вы также можете вернуть 13% от общей суммы процентов, выплаченных вами по кредиту. Получить налоговый вычет при покупке квартиры или иной недвижимости Вы можете как как «живыми деньгами» (через казначейство) , так и путем получения имущественного налогового вычета по месту работы, представив уведомление работодателю. Получение компенсации является результатом применения имущественного налогового вычета при покупке квартиры или иной недвижимости.
Жилой недвижимостью в целях применения имущественного налогового вычета признается: построенные или приобретенные на территории Российской Федерации жилой дом, квартира, комната или доли (долей) в них, земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, и земельные участки, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.
Единовременно получить имущественный налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей возможно при соблюдении условий:
- годовой доход налогоплательщика составляет не менее 2-х млн.рублей;
- затраты на приобретение недвижимости составляют не менее 2-х млн. рублей.
Затраты на приобретение недвижимости определяются:
- для комнат, квартир, долей в них как сумма стоимости собственно объекта недвижимости и расходов на ремонт. Расходы на ремонт можно включать только при условии, что в договоре на приобретение жилья указано, что оно передается без отделки;
- для построенного жилого дома как сумма затрат на проектирование, строительство, отделку и стоимости земельного участка, приобретенного под строительство дома.
Ипотека, целевой кредит увеличивает налоговый вычет при покупке квартиры или дома на сумму всех процентов, уплаченных за весь срок действия кредитного договора. По кредитным договорам , заключенным с 2014 года размер имущественного налогового вычета по оплаченным банку процентам ограничен 3 млн. рублями.
Право на налоговый имущественный вычет: 1. Возникает при приобретении недвижимости на основании одного из договоров: купли-продажи, мены, долевого софинансирования, уступки права требования, строительного подряда . Предварительный договор не обеспечивает право на имущественный налоговый вычет. 2. Не прекращается при продаже жилья . 3. Не ограничено никаким сроком. Т.е. оно действует в течение всей жизни независимо от даты приобретения недвижимости. 4. Можно реализовать при наличии документов, определенных Налоговым кодексом РФ и дохода, облагаемого по ставке 13 % . 5. За несовершеннолетних детей право на получение имущественного вычета за квартиру или иное жилье реализуют их родители, опекуны или попечители.
Получение вычета при покупке или продаже жилья должно происходить в течение:
- 4-х месяцев со дня подачи декларации за прошлый год;
- 1-го месяца со дня обращение в налоговую инспекцию в текущем году (применение вычета при обращении к работодателю).
Процесс получения налогового вычета
Чтобы получить имущественный вычет при продаже квартиры, гражданину предстоит осуществить порядок действий.
В частности, лицо должно:
- Подать декларацию. Документ оформляется по форме 3-ндфл. Бумагу нужно направлять в Налоговую инспекцию по месту прописки или пребывания. Последнее возможно только в определенных законом случаях. Декларацию нужно подать до 30 апреля года, который следует за периодом продажи недвижимости.
- Подготовить заявление о получении вычета. Оно должно быть оформлено в соответствии с правилами.
- Забрать документы, подтверждающие факт продажи квартиры и ее приобретения, если возврат заявляется в сумме расходов, которые были понесены в процессе покупки.
- Заплатить налог в соответствии с утвержденным правом на льготу.
Изучив размер и особенности получения вычета при продаже квартиры, человек выяснит, что льгота имеет многоразовый характер. Закон позволяет использовать ее каждый год. Нерезиденты РФ не имеют права на получение возврата. Заявку на уменьшение налогооблагаемой базы при продаже квартиры отклонят и в случае, если человек имел право собственности на имущество менее 5 лет. Закон позволяет уменьшить доход, полученный от продажи, на размер затрат, которые пришлось понести при покупке квартиры, или на 1 млн рублей, если документальное подтверждение факта расхода отсутствует.
Налоговая ставка и база
Стандартная ставка налога с дохода в нашей стране составляет тринадцать процентов для резидентов РФ и тридцать процентов для противоположной категории. Размер налогооблагаемой базы вычисляется как разница между суммами покупки и продажи квартиры.
Если право на квартиру возникло путем приватизации или иной сделкой на безвозмездной основе, учитывается только количество вырученных денежных средств. Когда за отчуждением недвижимого имущества жилого назначения следует приобретение нового, база также определяется как разница между их стоимостями.
Для борьбы с занижением реальной цены сделки в законы страны были внесены некоторые изменения. Налогооблагаемая база не может быть ниже, чем семьдесят процентов от кадастровой стоимости объекта.
Налоговый вычет при продаже квартиры в долевом владении
Если жильё находилось в долевом владении и продано совместно или порознь – удержание производится с собственника своей доли.
Вычет начисляется соразмерно сумме средств, полученных каждым физическим лицом от покупателя за ранее принадлежащую ему жилплощадь. Требование по удержанию НДФЛ на сособственника не переходит.
Исключение составляют случаи, когда совместное владение осуществляется без выдела долей. В таких ситуациях граждане несут солидарную ответственность.
А для супругов солидарная ответственность предусматривается даже в том случае, если недвижимость оформлена на одного из них, но относится к совместно нажитому виду имущества (ст. 35 СК РФ).
Если у владельца доли в праве на квартиру имеются налоговые льготы или преимущества, таковые не распространяются на остальных. Сроки владения жильём так же устанавливаются раздельно, на основании сроков регистрации каждой доли.
Каждый сособственник имеет приоритет в выкупе остальных долей. Если на протяжении срока права обладания объектом, собственник выкупил доли остальных совладельцев – он вправе выставить квартиру на торги в качестве единственного титульного владельца.
В таком случае срок будет исчисляться от начала приобретения права собственности, то есть с момента приобретения и юридического оформления первоначального права.
Порядок уплаты налогов при реализации недвижимого имущества
Процедура реализации недвижимого имущества сопровождается рядом особенностей, связанных с налогообложением. Исходя из ст. 217 НК РФ, подоходный налог могут не уплачивать те резиденты, в чьей собственности объект находился более пяти лет (или трех, но при наличии вышеописанных обстоятельств). Подтверждением данного факта служит дата, зафиксированная в свидетельстве собственника.
В прочих условиях субъект обязан будет уплатить НДФЛ, то есть, 13% от полученной суммы.
Уплата указанного налога гражданином осуществляется самостоятельно, государство не контролирует этот процесс.
Проигнорировать указанную обязанность гражданин не имеет права, так как отсутствие оплаты подоходного налога будет достаточно оперативно выявлено и повлечет за собой серьезные последствия.
Что такое налоговый вычет
Что следует понимать под налоговым вычетом? Речь идет об уменьшении налоговой базы (т. е. всех доходов гражданина, с которых уплачивается НДФЛ) при расчете налога на определенную сумму, в результате чего в том году, за который гражданин решил получить вычет, он либо не платит НДФЛ (если речь идет о вычете на будущее время), либо получает возврат излишне уплаченного НФДЛ из бюджета (вычет за прошедшие годы). Налоговый имущественный вычет может быть предоставлен в том числе по основанию приобретения жилья. Кроме того, по договору ипотечного кредитования можно оформить вычет на уплаченные проценты.
Отметим, что такой вычет за один год изначально не может превышать суммы налога на доходы, уплаченного человеком за определенный период. Стоит сказать и о том, что допускается разделение суммы, подлежащей возмещению. Произойти такое может потому, что возвратная сумма не должна быть выше уплаченной человеком в виде налога на полученные им доходы за год. Это значит, что если за период, в котором было приобретено жилье, с ваших доходов был удержан и перечислен подоходный налог на сумму, равную 50 000 руб., а сумма вычета больше, то на первоначальном этапе можно надеяться на получение только 50 000 руб. На выплату оставшихся средств можно будет рассчитывать только в последующие годы (если их остаток вновь не превысит размер уплаченного налога на доходы).
Куда подавать документы?
Собрали документы, сделали копии, что дальше? В территориальном УФМС отдайте специалисту заполненную декларацию 3-НДФЛ с ксерокопиями. Можно переслать ее ценным письмом почтой России. Важный нюанс — подавать бумаги в том же году, когда купили квартиру, нельзя. Нужно подождать год.
Есть еще два варианта подачи заявления на возврат. Первый — заполнение заявки на налоговый вычет на квартиру в личном кабинете на портале налоговиков. Второй вариант предусматривает подключение работодателя и получение зарплаты в полном объеме, без отчисления НДФЛ. В первом случае подготовленные бумаги отсканируйте и прикрепите к декларации. Саму 3-НДФЛ можно заполнить онлайн в специальной программе. Проверка бумаг длится около 3 месяцев, потом вы получите уведомление, подтверждающее право на вычет, или мотивированный отказ. При положительном решении через 30 дней после извещения на указанный вами счет придут деньги.
Получить вычет по месту работы немного проще. Заполнять 3-НДФЛ не надо, ждать целый год тоже. Бухгалтерия не будет выплачивать вам налоговый вычет. Они просто перестанут высчитывать НДФЛ, пока номинальная сумма не будет выбрана. Чтобы получать деньги этим способом, отправьте в налоговую заявление на уведомление о праве на вычет. Приложите копии подтверждающих документов. Можно это сделать лично, можно онлайн в личном кабинете на сайте. Через 30 дней вы получите искомое уведомление, которое и отнесете работодателю.
Если по окончании года сумма вычета не будет исчерпана, надо заново писать заявление налоговикам. Копии документов второй раз не подаются. Налоговый инспектор может потребовать оригиналы документов, чтобы сравнить их с копиями. Будьте готовы их предъявить.