Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как понять «помещение свободного назначения»?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Главное (а по большому счёту и единственное), что отличает помещение свободного назначения — отсутствие специализации. Каждый объект коммерческой недвижимости имеет прописанное в регистрационных документах назначение: магазин, автосервис, склад
Важно уточнить, что “помещения свободного назначения” не имеют юридического признания. Они не могут быть найдены в существующем законодательстве и в основном используются в неформальном контексте. Однако понимание предполагаемого значения этого термина все равно необходимо, чтобы легко ориентироваться на рынке недвижимости.
По своей сути, помещения свободного пользования охватывают нежилую коммерческую недвижимость, состоящую из целых зданий или определенных зон внутри объекта недвижимости. Давайте теперь разберемся, чем эти помещения отличаются от других видов коммерческой недвижимости.
Определяющей характеристикой помещений свободного назначения является отсутствие у них специализации. В отличие от других коммерческих объектов, которые имеют конкретные цели, указанные в их регистрационных документах (например, магазины, автосервисы или склады), ПСН обладают беспрецедентной универсальностью, не имеющей таких ограничений. В то время как переоборудование специализированных помещений потребовало бы внесения значительных изменений в документацию и строгого соблюдения правил, к помещениям свободного назначения предъявляются более общие требования, как к нежилым помещениям. Это предоставляет владельцам и арендаторам свободу в адаптации в соответствии с их конкретными потребностями, включая возможность ремонта или перепланировки.
Помещение свободного назначения — что это значит для собственника и арендатора?
Как уже было сказано выше, ПСН — это не юридический термин, но его следует знать, так как он часто используется риелторами, собственниками, арендаторами.
Под «помещением свободного назначения» может подразумеваться как целое здание, так и его часть. Главное отличие от других типов коммерческой недвижимости в том, что у него нет специализации. За счёт этого требования, предъявляемые к такому объекту, также отличаются.
Прочие объекты коммерческого назначения имеют вполне определённую, прописанную в регистрационных документах, специализацию. Это может быть магазин, парикмахерская, автосервис, стоматологический кабинет и т.д. Соответственно, к каждому типу таких помещений предъявляются свои требования, причём достаточно жёсткие.
Если же помещение с определённым назначением приобретается новым собственником, и он захочет сменить его специализацию, ему потребуется официально внести изменения во всю документацию на него. Именно сложностями, связанными с перепрофилированием помещения, объясняется то, что, при смене собственника, на новом месте, как правило, открывается тот же бизнес. На месте магазина — новый магазин, на месте автосалона — другой автосалон и т.д.
При использовании помещения свободного назначения такие сложности отсутствуют — собственник или арендатор сам решает, как будет использоваться выбранная площадь, и оборудует её согласно требованиям своего бизнеса. Никаких ограничений для ПСН нет, а в его отношении действуют общие правила для нежилого фонда. Это позволяет без проблем размещать нужное оборудование, а, при необходимости, производить также перепланировку.
Существенный плюс помещений свободного назначения — цена. Конечная стоимость зависит от места расположения помещения, планировки, этажа, качества ремонта и состояния проведённых коммуникаций. Можно сравнить разные варианты, чтобы найти подходящий вариант.
Например, под небольшой магазин часто имеет смысл снять ПСН, а не специализированную недвижимость с целевым назначением. Это обойдётся дешевле. К тому же, при желании, предприниматель сможет перепрофилировать помещение под другие нужды — например, оборудовать салон проката или обучающий центр. Фиксированная планировка помещений с целевым назначением не всегда даёт такую возможность.
Аренда ПСН — привлекательный вариант для начинающих предпринимателей. Более гибкие условия помогают освоиться с новым бизнесом, оценить затраты, спрос на товары или услуги. Однако и те предприниматели, у которых бизнес уже налажен, часто из-за более выгодных условий предпочитают аренду ПСН, а не покупку коммерческой недвижимости.
Требования законодательства
В настоящее время в законодательной базе отсутствует само определение «помещения свободного назначения». Этот термин является, скорее, риелторским. Таким образом, участники рынка самостоятельно разделяют объекты в зависимости от их целевого назначения (торговые, складские, индустрии сервиса и др.) и функциональных возможностей (основные, вспомогательные, коммуникационные и т. д).
Изначально при строительстве помещений общего назначения применяются общепринятые требования пожарных, санитарных и других норм. Для того, чтобы сдавать такую недвижимость в аренду не обязательно делать перепланировку или капитальное переоборудование, чтобы объект соответствовал целевому или функциональному назначению. Эти обязанности ложатся на арендатора, если он занимает помещение под конкретные нужды.
Жилыми помещениями ЖК РФ признает:
жилой дом, часть жилого дома;
квартира, часть квартиры;
комната.
Жилой дом – это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Жилым домом является специально построенное или переоборудованное (переделанное) в жилое (с соблюдением норм законодательства) индивидуально-определенное помещение капитального типа, состоящее из комнат и бытовых помещений. Бытовые помещения предназначены для удовлетворения социальных, материально-бытовых потребностей, связанных с проживанием в жилом доме. По их роли в обслуживании подразделяются на:
- помещения, находящиеся в самом жилом доме (кухни, прихожие, кладовые, антресоли, туалеты), входящие в объем общей площади жилья; балконы, лоджии, веранды, террасы, не охватываемые общей площадью жилья;
- помещения, находящиеся за пределами жилого дома (бани, сараи, хранилища, погреба), требующие особого порядка правовой регламентации при купле-продаже жилого дома, заключении договора найма.
По правовому режиму использования эти подсобные помещения квалифицируются как принадлежность относительно главной вещи (дома) и по общему правилу следуют судьбе главной вещи (ст. 135 «Главная вещь и принадлежность» ГК РФ), т. е. если заключен договор относительно дома, предполагается, что приобретатель (наниматель) пользуется названными видами принадлежностей без особых оговорок.
При совершении сделок с домом может быть предусмотрено и иное. Предоставлено право владения и пользования жилым домом (или одной из частей жилого дома) за исключением права пользования баней, сараем, погребом. Правомерно заключение самостоятельных договоров относительно права пользования перечисленными видами подсобных помещений. Но тогда эти отношения по найму не будут охвачены жилищным законодательством, они должны квалифицироваться как договоры аренды (имущественного найма).
Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Жилая площадь частного дома и подсобные помещения
Жилое помещение – это
основная часть дома, в которой располагаются хозяева. Жилые комнаты должны иметь естественное освещение. К таким комнатам относятся:
- спальня;
- зал или гостиная;
- кабинет;
- игровая комната;
- комната отдыха;
- детская;
- столовая и пр.
Общая площадь жилого помещения рассчитывается, как сумма площадей всех комнат, относящихся к жилым.
Однако дом имеет не только жилые, но и подсобные помещения. Общая площадь помещения включает в себя сумму площадей жилых комнат и подсобных (кухня, прихожая, тамбур, коридор, санузлы, кладовая и др.). Единственное, что не учитывается при определении общей площади жилья – это наличие балконов или лоджий, входных тамбуров, веранд и террас, даже если они застеклены. Эти элементы учитываются при расчете общей площади постройки. Однако размеры балкона или террасы берутся не в полном объеме, а с понижающим коэффициентом:
- 0,5 – для лоджии;
- 0,3 – для открытых балконов и террас.
Исключение в данном случае составляют холодные кладовые и веранды – их площадь учитывается без коэффициентов.
Общая площадь постройки фигурирует при определении ее цены во время покупки или продажи. Также желаемая общая площадь – это одна из основных величин, на которые опирается архитектор при создании проекта.
Стоимость торговых, офисных и других помещений для коммерции зависит от ряда факторов:
площади, планировки, расположения на этаже;
качества ремонта, наличия собственных коммуникаций;
района и окружающей инфраструктуры;
наличия отдельного входа и собственной территории.
Для многих сферах коммерческой деятельности важен поток потенциальных клиентов, которые каждый день проходят мимо офиса компании. Такое правило действует для торговых точек, салонов красоты, заведений общественного питания. Поэтому, их владельцы выбирают помещения на центральных, оживленных улицах города, или ориентируются на другие места скопления людей, например, обустраивают бизнес на первых этажах крупных жилых комплексов.
Рассмотрим на примерах, как будет отличаться цена коммерческих объектов с разными характеристиками:
помещение с выходом на оживленную улицу цениться выше, чем с выходом во двор;
продавец или собственник при аренде предварительно оценивает прибыльность бизнеса потенциального покупателя или арендатора, чем выше перспективы предпринимателя — тем выше цена недвижимости;
при выборе помещений под склады или обустройство производственных линий будет учитываться, насколько удобны подъездные пути, наличие поблизости транспортных магистралей, возможность поэтапного расширения производства и доукомплектации.
Министерство экономического развития Российской Федерации
В связи с этим положениями Закона № 218-ФЗ не предусмотрено норм о внесении изменений в части наименования объекта недвижимости. Соответствующие положения, по мнению Департамента недвижимости, могут быть предусмотрены в Законе № 218-ФЗ только после урегулирования на законодательном уровне вопросов, связанных с присвоением наименований объектам недвижимости.
Относительно изменения назначения помещения или здания. В соответствии с пунктами 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Закон № 218-ФЗ в ЕГРН вносятся в качестве дополнительных сведения в том числе о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение), если объектом недвижимости является здание; о назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; о наименовании здания при наличии такого наименования.
Рекомендуем прочесть: Как признать себя банкротом по ипотеке
Аренда и продажа помещения свободного назначения
В 2021 году, а также и ранее у арендатора была и есть возможность не только арендовать здание, но и купить его. Следует разобраться с каждым понятием:
- Аренда помещения в большинстве случаев сдается на длительный срок. Если в договоре предусмотрено изменение внешнего вида помещения, его внутренних составляющих, то арендатор имеет право сделать ремонт и иные работы.
- Продажа помещения — это более серьезный вид сделки, т.к. перед куплей-продажей необходимо ознакомиться со всей документацией. Делать это рекомендуется с уполномоченным на это лицом, чтобы оно могло объяснить все нюансы. Одним из таких важнейших является следующий: в договоре при покупке здания должен быть пункт, где написано, что имеется возможность вывести помещение из жилого фонда в нежилой.
Целевое использование недвижимости, не предназначенной для проживания
Сведения о назначении помещения вносят в базу данных в момент постановки на кадастровый учет (согласно п.16, гл.2 Закона 221-ФЗ от 24 июля 2007г.). Нежилое помещение имеет свое целевое назначение – вид деятельности, для которой предназначен данный объект. Цели использования нежилого помещения различают таким образом:
- офисные;
- торговые;
- спортивные;
- коммунально-бытовые;
- образовательные;
- медицинские;
- производственные;
- учреждения общественного питания;
- складские;
- свободного назначения и пр.
Объекты недвижимости, не предназначенные для проживания, подлежат еще одной классификации – по функциональному назначению. Для этого учитываются технические характеристики и особенности конструирования. В данном аспекте помещения бывают:
- техническими;
- вспомогательными;
- коммуникационными;
- основными;
- обслуживающими.
Виды помещений свободного назначения
Помещение свободного назначения — это объект недвижимости, который может быть использован для различных целей, без ограничений по его функциональному назначению. В зависимости от конкретной ситуации и потребностей арендатора, помещение свободного назначения может иметь разные типы и характеристики.
Вот некоторые из распространенных видов помещений свободного назначения:
- Офисы: такие помещения подходят для проведения офисной работы, встреч с клиентами, совещаний и прочих деловых целей. Они могут иметь различную планировку и оборудование в зависимости от требований арендатора.
- Торговые помещения: они подходят для открытия магазинов, салонов красоты, ресторанов и других торговых предприятий. Они должны иметь удобное местоположение, хорошую видимость и соответствующую площадь для размещения товаров и обслуживания клиентов.
- Склады: эти помещения предназначены для хранения товаров и оборудования. Они могут быть различного размера и иметь специализированное оборудование для обработки грузов. Склады должны быть безопасными и обеспечивать удобный доступ к хранилищам.
- Производственные помещения: они предназначены для осуществления производственных операций. Они должны быть приспособлены к конкретному виду производства и иметь необходимое оборудование, вентиляцию и энергоснабжение.
- Учебные помещения: такие помещения используются для проведения учебных занятий, тренингов, конференций и других образовательных мероприятий. Они должны быть оснащены необходимым оборудованием для проведения учебных занятий.
Важно отметить, что это только некоторые из видов помещений свободного назначения и их использование может быть значительно разнообразным в зависимости от потребностей и целей арендатора.
Критерии выбора помещения свободного назначения
При выборе помещения свободного назначения необходимо учитывать ряд критериев, которые определяют успешность и эффективность его использования. Важно учесть следующие факторы:
- Расположение. Одним из ключевых факторов выбора помещения является его расположение. Оно должно быть удобным для посетителей, а также доступным для доставки товаров или услуг.
- Площадь и конфигурация. В зависимости от бизнес-идеи и типа деятельности необходимо выбирать помещение соответствующей площади и конфигурации. Например, для магазина нужны большие оборотные площади, а для офиса можно обойтись меньшим помещением.
- Инфраструктура и коммуникации. Важно, чтобы выбранное помещение было обеспечено необходимыми коммуникациями: электричество, вода, канализация, интернет и телефонная связь. Также стоит учесть наличие необходимой инфраструктуры, такой как парковки, общественный транспорт, близость к торговым центрам и другими объектами.
- Стоимость аренды или покупки. Финансовые вопросы также играют важную роль при выборе помещения. Стоимость аренды или покупки помещения должна быть позволительной для бизнеса и соответствующей его доходности.
- Разрешительная документация. При выборе помещения необходимо учесть наличие необходимых разрешительных документов, таких как разрешение на использование помещения для нужной деятельности.
Это лишь некоторые из критериев, которые следует учесть при выборе помещения свободного назначения. Конечный выбор будет зависеть от конкретной бизнес-идеи, бюджета и требований предпринимателя. Важно подходить к выбору помещения ответственно и тщательно анализировать все плюсы и минусы перед принятием решения.
Определение и назначение помещения свободного назначения
Основной принцип помещения свободного назначения состоит в том, что его можно адаптировать под различные бизнес-идеи, не требуя особых изменений в инфраструктуре или планировке помещения. Это позволяет арендатору максимально гибко использовать пространство и адаптироваться к изменяющимся потребностям рынка.
Помещение свободного назначения может быть использовано для открытия магазина, офиса, ресторана, кафе, фитнес-центра и других коммерческих предприятий. Также оно может использоваться под склад или производственное помещение. На практике это означает, что арендатор может легко менять деятельность своего бизнеса, если рыночные условия или потребности клиентов изменяются.
Однако стоит отметить, что существуют некоторые ограничения для помещений свободного назначения, связанные с требованиями охраны труда, пожарной безопасности, санитарными нормами и т.п. Перед использованием помещения свободного назначения, арендатор должен убедиться, что планировка помещения и его технические характеристики соответствуют требованиям для данного вида деятельности.