Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Допустимые погрешности при межевании земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При проведении межевых работ по уточнению границ земельного надела или при определении места границ вновь образуемых наделов при выделе или разделе участков могут возникнуть расхождения значений площадей между отображённой в кадастровом паспорте и вновь рассчитанной.
Какая погрешность допускается при межевании?
Какая погрешность же допускается? Погрешность при межевании границ в России регулируется государством, а главным регулирующим документом является Приказ Минэкономразвития №518.
Этот документ гласит, что погрешность измерений должна находиться в следующих пределах:
| Ситуация | Допустимая погрешность при межевании |
|---|---|
| Земельные участки в пределах населенных пунктов | до 10 см |
| Гараж | до 20 см |
| Сельские земли | до 20 см |
| Земли для ведения сельского хозяйства и/или животноводства | до 250 см |
| Заповедники и леса | до 500 см |
| Охраняемые и стратегически важные территории государственного подчинения | до 50 см |
Допустимые нормы расхождения
Минимальные размеры устанавливаются региональными и муниципальными нормативными актами с небольшими различиями в зависимости от субъекта федерации. Для большинства субъектов нормы расхождения площади в сторону увеличения после уточнения границ определены следующим образом (в зависимости от целевого назначения земель):
Величина допустимых норм расхождения может быть уменьшена до 2-х раз местным законодательством, в зависимости от ситуации в регионе.
Важность определения границ земель
Межевание земельного участка — это инженерно-геодезические работы по установлению и определению границ и площади участка с последующим юридическим оформлением соответствующих документов, в т.ч. кадастрового номера.
С 01. 01. 2021 года отсутствие кадастрового номера из Единого государственного реестра недвижимости полностью исключает возможность продажи, дарения или унаследования земельного участка.
В документах должны быть точно указаны сведения о границах земельного участка и его геометрической форме.
При отсутствии четко установленных границ у владельца могут возникнуть трудности при заключении юридических сделок, а именно:
- Разделение земли при необходимости продажи, унаследования или дарения одной из её частей;
- Покупке ЗУ, особенно густонаселенных районов, т. к. существует риск захвата чужой территории;
- Использование земли в качестве залога при необходимости оформления кредита в банке.
Что об ошибках говорит законодательство
Вопросы точности и погрешности измерений во время межевания наделов подробно рассматриваются в Приказе Минэкономразвития № 518 от 12.08.12 «Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ ЗУ» и в «Методических указаниях по проведению межевания» (письмо Росземкадастра от 18.04.03).
К сожалению, бывает, так, что новые положения закона отменяют предыдущие. Отследить их актуальность и понять, какие из них действуют в вашем случае, иногда очень сложно.
Государство охраняет права владельца в тех контурах, которые отражены в кадастровом учёте. Именно поэтому так важно определиться с границами надела. Если они были установлены, то в документах указаны координаты точек по границам. В спорных ситуациях это трактуется как ошибка картографа. Так тоже бывает. Поэтому мы советуем обращаться к аттестованным кадастровым инженерам. Они ежедневно работают с такими запросами и знают порядок решения таких проблем. Например, как быть с практической точностью границ в вашем СНТ, где указан нулевой квартал.
Рассмотрим ситуацию, в которой владелец ЗУ уточняет границы с целью проверки точного метража площади, вынесения границ ЗУ.
Он располагает выпиской из государственного кадастра, где указано, что предельно допустимая величина погрешности для ЗУ размером 663 м достигла 11,6 кв. метров. Межевые действия выполнены в 2002 году. После чего участок поставлен на учет в Росреестр. С момента проведения мероприятия по уточнению границ предельно допустимые нормы изменились.
Инженеры, при выезде на объект, провели необходимые замеры.
В результате, разница между площадью ЗУ по справкам и фактической площадью после уточнения (то есть ∆Р) достигла 3,4 м. Показатель Mt для сельскохозяйственных земель составляет 0,2 м.
Используя формулу, подставляем наши значения:
3,4*0,20*√663=17, 5 кв. м.
Полученный результат не превышает нормативы о погрешности, из кадастровой выписки (11,6 кв. м.).
Можем сделать выводы, что сведения, оформленные ранее в государственном кадастре, верные и в 2021 году не подлежат изменению. Имеющаяся погрешность допустима для такой категории земель.
Допустимая погрешность: от чего зависит
Что влияет на точность определения координат? Во-первых, человеческий фактор. Именно поэтому многие специалисты теперь стараются использовать наиболее современные приборы, чтобы свести этот момент к минимуму.
Во-вторых, это погрешности из-за самих приборов. Может случиться так, что даже самого точного землемера подведет прибор.
Любой прибор незначительно влияет на измерения в связи с особенностями конструкций. Если же они не цифровые, то показания могут различаться у разных людей.
Также влияет и погода. Нет ничего удивительного в том, что результат, полученный во время сильного ливня или ветра, будет отличаться от полученного при хорошей погоде.
И наконец, последняя, и самая неустранимая, причина — это особенности рельефа. Чем он сложнее, тем больше вероятность, что будут допущены погрешности.
Даже опытные инженеры и геодезисты признают, что при определении границ на одном и том же участки в разное время будут получаться разные результаты. И важно только то, чтобы погрешность в итоге не превышала допустимую.
Величина допустимой погрешности будет разная для города и для сельской местности. Так, для города она составит 10 сантиметров, а для загородной территории будет допускаться 20 сантиметров, а для земель сельхозназначения уже допускается 25 см.
Предлагаем ознакомиться Договор дарения дачи: как оформить дарственную дачного участка, дома и других строений между родственниками и другими лицами (какие нужны документы и уплата налогов)
Допустимая погрешность при межевании
1. Характерной точкой границы земельного участка является точка изменения описания границы земельного участка и деления ее на части1.
2. Положение на местности характерных точек границы земельного участка и характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке (далее — характерные точки) описывается плоскими прямоугольными координатами, вычисленными в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости.
3. Координаты характерных точек определяются следующими методами:
1) геодезический метод (полигонометрия, прямые, обратные или комбинированные засечки и иные геодезические методы);
2) метод спутниковых геодезических измерений (определений);
3) комбинированный метод (сочетание геодезического метода и метода, спутниковых геодезических измерений (определений);
4) фотограмметрический метод;
5) картометрический метод;
6) аналитический метод.
При выполнении измерений в государственных системах координат для определения значения координат характерных точек в местных системах координат используются параметры перехода между соответствующей местной системой координат и государственными системами координат, определенные в соответствии с законодательством о геодезии и картографии.
4. Для определения координат характерных точек геодезическим методом, методом спутниковых геодезических измерений (определений) и комбинированным методом используются пункты государственной геодезической сети и (или) геодезических сетей специального назначения (далее — геодезические пункты).
Характерные точки границ земельных участков, определенные геодезическим методом, методом спутниковых геодезических измерений (определений) или комбинированным методом, закрепляются межевыми или иными знаками, в случае если это предусмотрено договором подряда на выполнение кадастровых работ или иным документом, на основании которого выполняются кадастровые работы. Сведения о закреплении характерных точек границ земельных участков отражаются в межевом плане.
Для оценки точности определения координат (местоположения) характерной точки рассчитывается средняя квадратическая погрешность.
| № п/п | Категория земель и разрешенное использование земельных участков | Средняя квадратическая погрешность определения координат (местоположения) характерных точек, м | Размер проекции пикселя на местности для аэрофотоснимков и космических снимков, см |
|---|---|---|---|
| 1 | Земельные участки, отнесенные к землям населенных пунктов | 0,10 | 5 |
| 2 | Земельные участки, отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения и предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства | 0,20 | 7 |
| 3 | Земельные участки, отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков, указанных в пункте 2 настоящих значений | 2,50 | 35 |
| 4 | Земельные участки, отнесенные к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения | 0,50 | 9 |
| 5 | Земельные участки, отнесенные к землям особо охраняемых территорий и объектов | 2,50 | 35 |
| 6 | Земельные участки, отнесенные к землям лесного фонда, землям водного фонда и землям запаса | 5,00 | 60 |
| 7 | Земельные участки, не указанные в пунктах 1 — 6 настоящих значений | 2,50 | 35 |
Приказ Росреестра от 23.10.2020 N П/0393
Какая погрешность же допускается? Погрешность при межевании границ в России регулируется государством, а главным регулирующим документом является Приказ Минэкономразвития №518.
Этот документ гласит, что погрешность измерений должна находиться в следующих пределах:
| Ситуация | Допустимая погрешность при межевании |
|---|---|
| Земельные участки в пределах населенных пунктов | до 10 см |
| Гараж | до 20 см |
| Сельские земли | до 20 см |
| Земли для ведения сельского хозяйства и/или животноводства | до 250 см |
| Заповедники и леса | до 500 см |
| Охраняемые и стратегически важные территории государственного подчинения | до 50 см |
Обратите внимание, что также должна учитываться погрешность GPS при межевании, а точность навигатора должна быть в обязательном порядке выше допустимой погрешности. Например, у инженера есть GPS-навигатор, точность которого составляет 15 сантиметров — такой прибор можно применять в случае загородных территорий и гаражей (поскольку там точность составляет не более 20 сантиметров), но его нельзя применять для определения местоположения узловых точек в условиях города (поскольку там погрешность составляет не более 10 см).
Чтобы узнать границы своей территории, вам нужно обратиться в ЕГРН или Росреестр за получением выписки. Если оказалось, что указаны неправильные границы при межевании земельного участка, то есть координаты узловых точек из выписки не совпадают с реальными границами (вы это можете определить самостоятельно с помощью GPS-навигатора), то можно говорить о возникновении кадастровой ошибки.
Погрешность при межевании земельных участков приказ
Собственник должен понимать, что чем сложнее рельеф на объекте недвижимости, тем больше вероятность погрешности, в этих условиях идеальную прямую провести просто не получится. Поэтому законодательством нашей страны и введены допустимые ошибки для межевания.
Границы надела содержат не менее четырёх точек, которые при соединении и определяют их. Если землевладение четырехугольное то таких точек четыре, если же у объекта форма сложнее стандартной, то и поворотных точек может быть больше.
На площадях большого размера, например сельскохозяйственных угодий, нанести контуры угодий достаточно сложно. По этой причине, существует установленный допустимый показатель погрешности и требования к точности приборов.
- Характеристик измеряемой территории;
- Погодных условий на момент измерений;
- Уровня подготовки специалиста и его опыт работы;
- Фактического количества измерений;
- Состояния измерительных приборов;
- Метода расчёта действительной погрешности;
- Реального расстояния точек участка от ОМЗ.
При процедуре вычисления погрешности в момент межевания участков земли за основу берется Приказ Минэкономразвития Российской Федерации. В данном случае речь идет о законе № 221-ФЗ «О государственном кадастре», который имеет основные положения по работам и входящему в них межеванию.
А вот о точности и погрешности измерений говорится в законе № 518 « Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ ЗУ» и в «Методических указаниях по проведению межевания» (письмо Росземкадастра).
Вопрос межевания регламентируется Федеральным законом № 218 «О государственной регистрации недвижимости», а детали, относящиеся к методам измерений и формулам расчёта погрешностей, указываются в приказе Министерства Экономического Развития № 90 (на него ссылается статья 22.13 ФЗ № 218).
Что делать, если граница спорная
Межевание довольно часто происходит между соседями по земельным наделам, и возникают некоторые накладки. Например, неизбежные ошибки и соответствующие споры. Так, граница может быть уже занесена в кадастр, а на местности у собственника и соседа (например, если собственник новый) возникли вопросы относительно ее точности и происхождения.
В этом случае нужно выяснить через соответствующие инстанции, с какой именно погрешностью была установлена граница. Более сложный вариант — вызов кадастрового инженера и инициация процедуры по выносу границ в натуру, а также прибегать к землеустроительной экспертизе. Это недешево, но туда входит не только выявление «виновника» возникшего спора, но и предоставление рекомендуемых способов для устранения причины раздоров. Но эти варианты возможны только в том случае, если сосед готов к диалогу.
Если же в этом нет уверенности, но при межевании произошла ошибка, и границы смежных земель наложились друг на друга, площадь одного из участков сократилась, обращаются в Государственный Кадастр Недвижимости. Закон гласит, что такую ошибку исправлять нужно их сотрудникам. Если там решат, что ошибка была допущена несущественная, то вы получите отказ в исправлении.
Сколько стоят работы по уточнению границ
Для того, чтобы точно определить стоимость межевания земельного участка, собственнику следует проанализировать следующие факторы, влияющие на эту цену, по состоянию среднерыночных показателей на сентябрь 2020 года, в соответствии с приведённой пошаговой инструкцией:
- Работа геодезиста на местности, если участок до 50 соток, цена составит от 5,0 до 15,0 тыс. руб.* Для наделов большей площади, о цене, как правило, договариваются в индивидуальном порядке
- Срочность внесения корректировок в документы, как правило, ведёт к удорожанию работ на 50%-100%.
- Обработка материалов и выпуск проекта межевания – около 7,0 тыс. руб.
- Уведомление всех соседей о проведённой процедуре – 200-300 руб. с каждого заинтересованного лица.
- Установка на топографическом плане промежуточных координатных точек – от 1,0 тыс. руб. за каждую.
- Работа в сложных условиях при больших перепадах рельефа повлечёт за собой удорожание от 5% до 30%.
- В случае необходимости, обращение в судебную инстанцию требует госпошлины от 200 до 6,0 тыс. руб. в зависимости от характера иска и статуса заявителя.
- Возможны дополнительные удорожания, например, если участок располагается слишком далеко или в труднодоступных местах, где отсутствуют автодороги и т. д. Сумма доплат при этом сугубо индивидуальна и зависит от договорённостей между заказчиком и исполнителем.
Важно! Как правило, среднестатистическим гражданам, владеющими земельными участками в пределах 15-30 соток, данная процедура обойдётся по предварительному расчёту от 20,0 до 30,0 тыс. руб. вместе с получением откорректированного документа на руки.
Характерные точки границ земельного участка
Для определения местоположения земельного участка ключевое значение имеет описание границ участка.
Под местоположением участка понимаются координаты характерных точек его границ, то есть точек изменения описания границ участка и деления их на части (пункт 7 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Данный закон утрачивает свою силу с 01 января 2021 года, однако аналогичное определение содержится в новом Федеральном законе от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В отношении отдельных частей границ нормативными актами может предусматриваться иная процедура определения их местонахождения: путем указания на природные или искусственно возведенные объекты, сведения о которых имеются в Государственном кадастре недвижимости и чьи границы совпадают с внешними границами участка.
Процедура, способы и методы определения координат характерных точек границ земельного участка регламентируются Приказом Министерства экономического развития РФ от 17 августа 2012 года № 518.
Основой для установления характерных границ является система координат, установленная законодательством для ведения государственного кадастра недвижимости (ГКН). Для практического определения координат характерных точек используются следующие методы:
- 1) Геодезический метод;
- 2) Метод спутникового геодезического измерения;
- 3) Фотограмметрический метод;
- 4) Картометрический метод;
- 5) Аналитический метод.
Как правильно сделать межевание земли? Инструкция о проведении
Перед проведением непосредственно процесса межевания следует пройти длительный подготовительный этап. На этапе пред подготовки требуется выбрать организацию, которая сможет оказать данную услугу. Главное требование к такой компании заключается в том, что у нее должна иметься государственная лицензия на такой вид работ. Это могут быть специалисты от Росреестра, также специалисты частных фирм.
Подготовительный этап состоит из следующих действий:
- сбор необходимых документов для проведения межевания. Данный список стоит уточнить у специалистов той организации, в которой заказывается данный вид услуг. Обычно требуется следующий пакет документов:
- сертификат на право собственности;
- юридический документ, свидетельствующий о возникновении прав на данный участок: договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, дарственная;
- технический план всех зданий и сооружений, расположенных на территории;
- кадастровый паспорт земельного надела;
- кадастровый план земли с указанием на нем не только рассматриваемого участка, но и соседних территорий.
Для заказа межевания необходимо написать заявление в ту организацию, которая была выбрана, и предоставить в нее все документы для ознакомительного рассмотрения дела.
В заявлении обязательно указывается наименование компании, оказывающей геодезические услуги, ФИО заказчика.
Вносится в заявку информация о земельном наделе: кадастровый номер, точный адрес месторасположения.
В документе собственник должен указать, что все услуги, которые будут оказаны организацией, будут оплачены заказчиком в соответствии со сметой, представленной к рассмотрению. О том, как рассчитывается стоимость межевых работ, можно узнать тут.
Оповещение всех собственников смежных участков. Также если участок располагается на территории дачного товарищества, об этом стоит уведомить правление и председателя.
Уведомления могут быть переданы непосредственно в руки собственникам участков, могут быть отправлены по почте. Сделать это надо минимум за 7 дней до начала проведения работ.
В уведомлениях обязательно должна стоять подпись владельца. Данный документ прикрепляется к межевому делу.
В ситуации, когда найти владельца соседнего участка не удается, то нужно подать объявление в СМИ о проведении собрания по вопросам установления границ. Причем должно пройти не менее месяца от момента подачи объявления до проведения собрания. Если и после этого срока собственник не явился, то процедура межевания все равно проводится. Согласие этого владельца будет рассматриваться по умолчанию.
1 этап. После проведения подготовительного этапа между владельцем и организацией заключается договор. В нем указываются существенные стороны:
- участники операции межевания;
- предмет сделки;
- стоимость;
- сроки выполнения;
- список проводимых работ;
- методы осуществления измерения.
Стоимость будет определяться рядом факторов:
- месторасположение участка и его общая площадь;
- рельеф местности;
- применяемые методы оценки. В зависимости от них будет установлена определенная погрешность в измерении.
- наличие спорных вопросов по поводу границ с соседями.
Сроки проведения процедуры межевания составляют не более 2-х недель. Но весь процесс определения границ затягивается на несколько месяцев из-за необходимости информирования заинтересованных лиц.
Более подробную информацию о заключении договора на проведение межевания вы найдете в отдельной статье.
2 этап. Проведение геодезических работ на местности.
Уточнение местоположения границ и площади земельного участка
Изначально нужно разобраться с тем, что из себя представляет процедура межевания. Под ней понимается группа мероприятий кадастрового значения. В ходе проведения этих действий определяются точки земельного надела. Данные точки обладают поворотным значением. Кроме того, происходит установление четких размеров площади и пределы участка. Результатом указанного процесса становится то, что территория начинает отражаться на карте кадастра публичного значения. Она формируется сотрудниками Росреестра. Границы надел становятся учтенными и фиксируются органами государственной власти. Когда рассматриваемый процесс реализован, потребуется уточнить площадь.
Вне зависимости от того, что уточнение рассматривается не как обязательная стадия, часто граждане отказываются приобретать землю, если границы у нее не установлены. По этой причине межевание дает больше шансов для продажи участка. Если нет линий, проведенных в соответствии с действующими правовыми актами, то не получится оформить разрешение для проведения строительных работ. Кроме того, это позволяет гражданину избежать возникновения спорных ситуаций, прохождения судебных процессов, утраты площадей. Стоит учесть то, что границы наделов, расположенных в смежном порядке, иногда устанавливаются с допущением ошибок. Тогда происходит наложение одного надела на другой. Такое наложение бывает полным или частичным.
Погрешность при измерении площади земельного участка — Голос закона
Вычисление средней квадратической погрешности местоположения характерных точек производится с использованием программного обеспечения, посредством которого выполняется обработка материалов спутниковых наблюдений, а также по формуле, указанной в пункте 5 настоящих требований. 11. Фотограмметрический метод.
Величина среднеквадратической погрешности местоположения характерных точек принимается равной 0,0005 м в масштабе аэроснимка (космоснимка), приведенного к масштабу соответствующей картографической основы. 12. Картометрический метод.
При определении местоположения характерных точек, изображенных на карте (плане), величина средней квадратической погрешности принимается равной 0,0005 м в масштабе карты (плана). 13. Аналитический метод.
Оценка точности определения площади земельного участка
Среднюю квадратическую погрешность
mp
определения площади земельного участка вычисляют по формуле
|
(1) |
где P – площадь
земельного участка, К
– коэффициент вытянутости, mt – средняя квадратическая
погрешность положения межевого знака.
При К
= 4 (отношение длины к ширине участка равно четырем)
|
(2) |