Сделка с недвижимостью по доверенности: риски и мошенничество

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделка с недвижимостью по доверенности: риски и мошенничество». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Решение продать или купить квартиру — ответственный шаг стоимостью в десятки миллионов рублей. Суммы большие, ответственность высокая. Соответственно, все игроки в этом процессе должны быть проверенными и надежными. Особенно в сложном положении находится покупатель. Риск возрастает, если имеется идеальный жилищный вариант, представляемый не собственником, а кем-то с выданной нотариусом доверенностью.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

Если очень хочется, то можно?.. Проводим сделки по доверенности

Если вы выбираете между схожими предложениями, рекомендую делать выбор в пользу квартиры с реальным владельцем. Но что делать, если именно ваша «квартира мечты» продается по генеральной доверенности?

Будьте предусмотрительны! Доверенность на продажу вторичного жилья как плотная ширма, за которой скрывается огромное количество подводных камней: обременения, реальное состояние здоровья собственника и истинные намерения продавца.

Когда в процессе сделки отсутствует собственник, появляются сложности в проверке его личности, документов, дееспособности и вообще реального существования человека в данный момент. Конечно, самый надежный и гарантированный вариант покупки жилья у человека с доверенностью, если вы знаете лично и доверенное лицо и собственника, как говорится, не один пуд соли с ними съели. В таком случае от подвохов и обмана покупатель будет освобожден.

Но самое красивое и ценное, зачастую, находится у совершенно незнакомых нам людей. Поэтому для покупателя крайне важны и личности собственника и доверенного лица, правильно оформленная доверенность, обстоятельства, при которых она была выдана — мы должны удостовериться в том, что она получена ненасильственным способом и без обмана.

Мошеннические схемы с доверенностями на квартиры

Продажа квартиры по доверенности — наиболее распространенный и вообще один из самых любимых способ мошенничества на рынке недвижимости. Почему? Да потому что он самый простой. Грамотно оформленный документ позволяет вольно распоряжаться имуществом и присвоить деньги с продажи себе. Если он, конечно, достаточно ловкий и умелый.

Мошенники стараются не размениваться на мелочах и стремятся заполучить именно генеральную доверенность, которая наделяет всеми правами и привилегиями доверенное лицо, то есть позволяет проводить все операции с недвижимостью и финансами, полностью заменяя собственника.

Естественно, продавец не станет первому встречному выдавать доверенность. И жуликам приходится использовать различные схемы обмана ради получения всеразрешающего документа. Предлагаю вам ознакомиться с часто используемыми из них:

• Подмена документа. Владеющие жильем одинокие пенсионеры или инвалиды являются крайне «питательной средой» для мошенников. Схема получения доверенности здесь проста — нужно просто втереться в доверие к объекту и сыграть на человеческих слабостях, проявить доброту душевную и прочие психологические приемы, чтобы расположить к себе собственника и усыпить его бдительность. А затем незаметно подсунуть на подпись генеральную доверенность вместо какой-нибудь малозначительной бумажки. Собственник даже и не подозревает, что передал, например, отзывчивой, доброй и миловидной девушке свою квартиру в полное распоряжение. И, увы, часто концовка такой схемы имеет уголовный характер.
• В состоянии аффекта. К еще одной социально незащищенной группе населения относятся граждане, страдающие алкогольной и наркотической зависимостями. Здесь, как и в прошлой схеме, имеется задача втереться в доверие. И делается все проще и быстрее. Появляется щедрый спонсор, отзывчивый собутыльник, который планомерно доводит клиента до невменяемого состояния. В таком виде жертву привозят к «своему» нотариусу, у которого клиент подписывает необходимые бумаги. А дальше все происходит официально. И да, дальнейшая судьба клиента полностью зависит от криминального уровня бандитской шайки.
• Выбивание долгов. Подавляющее большинство граждан России по уши в кредитах. Поэтому еще одна распространенная схема на рынке недвижимости — банальное выбивание долгов. При наличии закона о коллекторской деятельности мы продолжаем негласно жить как в девяностых, когда к должнику могут прийти крепкие ребята и убедительно «попросить» подписать генеральную доверенность на операции с жилплощадью. И неважно, купил ли собственник квартиру в ипотеку и не осилил, или просто помял чью-то дорогую машину — если есть возможность крепко надавить и отобрать квартиру, мошенники обязательно пойдут на это.

Судебная практика: чем рискует продавец и покупатель?

Риск признания сделки с недвижимостью возрастает при использовании одной или обеими сторонами доверенности. Под ударом оказывается добросовестный покупатель или продавец. Разберем несколько реальных примеров из практики, когда сделка с участием доверенного лица обернулась серьезными финансовыми потерями:

• Женщина из Санкт-Петербурга оформила доверенность на имя сына для продажи квартиры, но через несколько дней передумала и отозвала документ. Позднее выяснилось, что сын успел продать квартиру – нотариус проверяла доверенность в первый визит покупателя и продавца, когда документ действовал. На сделке же доверенность уже была отозвана – покупатель лишился квартиры.
• Нотариус в Москве оформил доверенность от имени человека, состоящего на учете в наркологическом диспансере – его поведение не соответствовало окружающей обстановке. Сделку признали недействительной.
• Еще одна жительница СПб доверила продажу квартиры родственнику, а тот – передоверил другому лицу, сославшись на болезнь. Женщина обратилась в суд, потребовав аннулировать доверенность на третье лицо – государственный орган встал на сторону истицы.
• Женщина в Пензе выдала доверенность матери на совершение ограниченного числа сделок. Мать, в свою очередь, заключила предварительной договор продажи жилья, принадлежавшего дочери, получив аванс. Позднее выяснилось, что указанная квартира ранее уже была продана и не принадлежала доверителю. Покупателю отказали в иске, посоветовав впредь проверять недвижимость в ЕГРН.
• Мужчина выдал доверенность на продажу квартиры. Доверитель совершил сделку, но «забыл» уведомить продавца, деньги присвоил себе. Бывший собственник не получил средства и еще «оплачивал» услуги ЖКХ на протяжении нескольких лет, передавая их доверителю.

Еще одна ошибка связана с юридической неграмотностью. Так, в Орле гражданин нотариально оформил доверенность, а отозвал ее устно, просто предупредив поверенное лицо. В итоге суд такой отзыв доверенности не принял, документ признали действительным.

Как снизить риски при покупке квартиры по доверенности?

В сделках с недвижимостью, где фигурирует доверитель и поверенный, необходима дополнительная подстраховка и тщательная проверка всех деталей – без спешки и эмоций. Чтобы снизить возможные риски, необходимо:

• проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты;
• адекватно оценить доверенное лицо – если документ выдан постороннему человеку (не родственнику), это повод для отказа от сделки;
• организовать виртуальную встречу с продавцом по видеосвязи – рекомендуется сделать запись экрана, которая поможет справедливо разрешить возможный спор;
• проводить куплю-продажу с участием нотариуса;
• грамотно оформить передачу денег, используя аккредитив, а не наличные.

Проверке подлежит и доверенность, и заключаемый договор. Также нужно обязательно осмотреть объект, пообщаться с соседями, проверить оригиналы документов на приобретаемую квартиру, начиная с момента строительства дома.

Статьи и видеосюжеты о вторичном рынке недвижимости

• Как продать квартиру самому?
• Безопасность после покупки квартиры
• Документы для покупки комнаты
• Продать квартиру с риэлтером и без
• Документы для покупки квартиры
• Как согласовать продажу жилья в собственности несовершеннолетнего с органами опеки
• Как узаконить перепланировку
• Как подготовить квартиру к продаже
• Как продать заложенную квартиру
• Мошеннические схемы в купле-продаже квартир
• Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи?
• Совместная, долевая собственость
• «Подводные камни» в сделках с комнатами
• Купля — продажа залоговой квартиры
• «Подводные камни» при приватизации жилых помещений
• «Подводные камни» при обменных сделках
• Как продать долю в квартире
• Выдача сведений из ЕГРП: варианты получения информации
• Последствия покупки квартиры, где не выполнено нотариальное обязательство по наделению детей долями
• Раздел недвижимости при разводе
• Покупка квартиры по доверенности
• Специфика расчетов при покупке квартиры
• Договор с агентством недвижимости. На какие пункты агентского договора необходимо обращать особое внимание?
• Шесть шагов для проверки юридической «чистоты» квартиры
• Кто имеет пожизненное право проживания в квартире?
• Продажа по договору дарения
• Продажа унаследованной квартиры
• Как восстановить потерянные документы на квартиру?

Кто может заверять сделки, кроме нотариуса?

Положения об оформлении нотариальных действий установлены в № 4462-1, в Основах законодательства РФ о нотариате. Также законодатели установили госпошлину за такие действия в ст. 333.24 НК РФ. В определенных обстоятельствах у физических лиц есть возможность заверить документ, обратившись к уполномоченным лицам, которые занимают определенные должности.

Согласно нормам п.3 ст. 185 ГК РФ, юридически полноценной будет считаться доверенность, которая заверена:

• начальством определенного учреждения или заместителем по медчасти, врачом, если доверитель является военнослужащим или просто находится на лечении в санатории, госпитале и другом учреждении, которые относятся к военно-лечебному комплексу;
• начальством или командованием частей, где служат доверители и где пребывают их семьи. Также доверенности, заверенные командованием, будут считаться действительными, если они составлялись по месту дислокации воинской части, военно-учебного заведения, соединения или учреждения, где не предоставляются нотариальные услуги;
• начальством пенитенциарного заведения (места лишения свободы), если заявителем выступает заключенный или лицо, которое по другим причинам находится в подобных учреждениях;
• администрацией или руководителями и их заместителями органов социальной опеки, если речь идет о доверенности от дееспособных лиц, достигших 18-летия, и которые по каким-то причинам пребывают в заведении по социальной защите населения.

Кто платит налог при сделке с недвижимостью по доверенности?

Согласно налоговому законодательству Российской Федерации при получении денежных средств за продажу квартиры необходимо оплатить . Исключение составляет лишь такой случай, при котором реализуемое имущество находится в собственности более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если квартира находится в собственности менее трех лет, то придется оплачивать соответствующий налог.

В связи с тяжелой болезнью и невозможностью самостоятельно заниматься продажей своей квартиры Семенова А.Л. доверила сыну, Семенову В.Н. реализовать квартиру. С этой целью была оформлена генеральная доверенность, которую удостоверил нотариус. Через два месяца Семенов нашел покупатель и продал квартиру, передав вырученные денежные средства Семеновой. Учитывая нахождение указанной недвижимости в собственности Семеновой более трех лет и в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ подоходный налог за реализацию квартиры не уплачивался.

Учитывая, что поверенный не получает денежных средств от продажи квартиры, налог должно уплатить то лицо, которое получило доход от продажи квартиры, то есть собственник.

Это подтверждается положением ч. 1 ст. 207 НК РФ о том, что налогоплательщиками являются в том числе лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, к которым в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 208 НК РФ относится доход от реализации недвижимого имущества.

Как сократить риск обмана при покупке квартиры по доверенности

Полностью оградить себя от обмана при покупке квартиры у доверенного лица не получится, но можно значительно сократить риск быть обманутым, следуя нескольким простым правилам:

Первым делом, тщательно проверяйте документы. Многие аферы осуществляются из-за невнимательности или излишней доверчивости покупателя, который не хочет проверять или не замечает непорядки с документом. Доверенность обязательно должна быть составлена на специальном бланке, содержать печать нотариуса и подпись доверителя, срок действия и дату выдачи документа. Сверьте указанные в доверенности сведения о доверенном лице с его документами — если человек не собирается вас обмануть, то он сам понимает, на какой риск вы идёте.

Обязательно потрудитесь встретиться с настоящим владельцем квартиры. Так вы самостоятельно сможете, во-первых, убедиться в том, что он вообще существует и ещё жив, а во-вторых в том, что он сам выдал доверенность, будучи во вменяемом состоянии и без принуждения. Если возможности встретиться с владельцем нет, например, он находится в другой стране, то обеспечьте с ним связь хотя бы через скайп. Любым способом старайтесь подтвердить действительность доверенности.

Если у вас всё же возникают какие-то сомнения, проконсультируйтесь с юристом — он поможет вам разобраться во всех тонкостях приобретения квартиры по доверенности.

Итак, покупать квартиру по доверенности, предъявляемой представителем продавца, можно, но только при наличии возможности связаться с ним лично, или если это — знакомый человек, и причины его отсутствия являются понятными и уважительными. Для продавца же главное – правильно выбрать доверителя и найти возможность непосредственно связаться с реальным покупателем.

Все суммы в договоре должны быть достоверными, а если оказывается, что уберечь себя от мошенничества все же не удалось, в правоохранительные органы и в суд надо обращаться незамедлительно, чтобы повысить вероятность вернуть свои деньги.

Риски для продавца и покупателя

Сделки с недвижимостью обычно связаны с большими суммами денег, поэтому всегда существует риск столкнуться с мошенничеством. При этом такая опасность может возникнуть для каждой из сторон:

• Для продавца. Генеральная доверенность может быть оформлена обманным путем или поверенный начнет превышать полномочия, действовать в ущерб интересам владельца недвижимости. Иногда случается, что доверителя уже нет в живых, но его доверенность используется для проведения сделок с недвижимостью.
• Для покупателя. Самая большая опасность — это столкнуться с «черными риелторами», которые продают квартиры по мошенническим схемам. В результате, можно остаться и без денег, и без жилья. Нередки также случаи, когда потенциальному покупателю демонстрируется дорогая квартира с хорошим ремонтом, а на деле приобретается более дешевый вариант и в плачевном состоянии. Разница в стоимости достается мошеннику.

Как уже говорилось, все доверенности подразделяются на три типа:

• разовые;
• специальные;
• генеральные.

Выбор конкретной разновидности зависит от числа действий, которые планируется выполнить.

В случае, когда нужно приобрести жилплощадь (неважно, сколько операций по этому делу будет выполнено), понадобится либо разовая, либо генеральная доверенность. Можно ли заверить доверенность при существовании особых условий? Да, это возможно:

Можно ли заверить доверенность при существовании особых условий? Да, это возможно:

• для людей, сидящих в тюрьме, такой документ может быть заверен начальством тюрьмы;
• если человек находится под социальной защитой – начальником компетентной организации;
• военнослужащим, находящимся там, где нет нотариальных фирм – командир части.

Своевременно следует обдумать все, что необходимо заверить. Внимательно стоит отнестись к:

• типу соглашения;
• точному местонахождению покупаемого имущества;
• правам на распоряжение по получению: справок, свидетельств, документов и их копия во всех ведомствах и т.д., справок в БТИ, документов в административном управлении города, поселка и т.д.

Кроме того, по доверенности должны быть обусловлены права на:

• предоставление документации для государственной регистрации;
• подачу заявки о прекращении и возобновлении регистрационных процессов;
• получение соответствующего уведомления;
• подачу дополнительных бумаг;
• внесение изменения в реестр;
• внесение изменений во все бумаги;
• государственных пошлин;
• получение выписки из реестра и других нужных документов;
• роспись за собственника;
• действия, касающиеся поручения.

Доскональный перечень всех действий, которые стоят внимания в конкретном случае, лучше взять у квалифицированного юриста. Разовая доверенность оформляется на установленный срок: это может быть и один день, и один год.

Купля-продажа квартиры по доверенности

-Всегда, когда есть посредник, это увеличивает риски в сделке.

-Почему?

• Доверенность может быть фальшивая
• Доверенность может быть подлинной, но изготовленной по фальшивому паспорту, который качественно изготовлен

• Доверенность может быть отозвана

• Доверитель умер и доверенность потеряла юридическую силу

• Доверитель подал заявление в Росреестр о запрете перевода права собственности на Покупателя без его личного участия.

• Доверитель просто передумал продавать

• Доверенность выдана под давлением и может быть признана судом недействительной
• Доверенность выдана нескольким лицам и возможны двойные продажи

– Что же делать? Отказаться от сделки!

-Не торопитесь с отказом. Разберемся, как минимизировать риски.

• Проверьте доверенность в Реестре отмененных доверенностей. Этот реестр ведет Нотариальная палата и если Доверитель отозвал доверенность – она вносится в этот реестр.

Если в этом реестре нет записи о Доверенности, значит она не отозвана.

Похожие записи:

• Региональный материнский капитал в анадыре и чукотском автономном округе в 2023 году
• Акт передачи транспортного средства при продаже 2023 год
• Форма написания заявления на увольнение по собственному желанию в 2023 году