Как разделить нежилое помещение на два отдельных

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разделить нежилое помещение на два отдельных». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Операции с недвижимостью отличаются индивидуальностью, и потому для каждой из них характерна своя схема проведения. Иногда проблему может решить раздел помещения на несколько частей. О том, как разделить нежилую недвижимость на две части рассмотрим в этой статье.

Кадастровое деление нежилого помещения

Особенностью нежилых помещений является их использование для любых целей, не связанных с проживанием граждан: оказание услуг, производство товаров, а также иная аналогичная деятельность.

Цели раздела нежилых помещений, как правило, связаны с дальнейшим распоряжением одним или несколькими единицами, образованными по итогам раздела (продажа, сдача в аренду и т.д.).

Также необходимость в разделе нежилого помещения может быть обусловлена прекращением совместной деятельности несколькими владельцами объекта и продолжением самостоятельной работы на вновь образованном месте.Исходное помещение подлежит разделу с соблюдением следующих особенностей:

фактическое прекращения существование первоначального объекта сопровождается исключением сведений о нем из ЕГРН и данных

Разделение нежилого помещения на два объекта

Заказчиком кадастровых работ на раздел помещения может выступать как сам собственник или собственники помещения, так и доверенное лицо, которое получило от собственника/собственников надлежащим образом оформленную нотариальную доверенность.

Важно, чтобы в этой доверенности были правильно и максимально точно прописаны необходимые полномочия для раздела помещения, внесению изменений в ЕГРН, получение выписок ЕГРН после регистрации.

Наши опытные сотрудники знают все необходимые требования для подготовки технического плана на раздел помещения и смогут ответить на ваши вопросы по телефону 8 (495) 233 26 87.

Важно, что количество создаваемых технических планов при разделе помещения будет равно количеству образуемых частей. То есть , если в результате раздела получается 2 части – нужно два техплана, если 3 части соответственно три технических плана.

Как разделить нежилое помещение на два отдельных

Получить право собственности на новые объекты недвижимости, образованные из одного отдельного помещения, можно только в том случае, если на каждую территорию имеется свой кадастровый паспорт или технический план. Для этого кадастровый инженер проводит экспертизу. Результаты заносятся в специальный акт. На основании данных, отраженных в нем, составляется ТП.

После проведения инженером работ объект недвижимости заносится в кадастровый реестр учета. Каждое отельное помещение получает свой номер, под которым оно в дальнейшем будет учитываться.

Кадастровый паспорт и технический план – это совершенно разные вещи. Фактически один документ является дополнением другого. В паспорте отражается основанная информация об объекте, а в плане можно найти точные данные.

Как разделить нежилое помещение, находящееся в собственности одного лица

Разделить нежилое помещение, находящееся в собственности одного лица, можно в следующем порядке:

1) определите части, на которые можно разделить нежилое помещение;

2) получите согласие третьих лиц на раздел нежилого помещения (если это необходимо);

3) обратитесь к кадастровому инженеру. Он проводит кадастровые работы, в результате которых готовит документы, содержащие сведения, необходимые для кадастрового учета. В частности, составляет технический план на вновь образуемые в результате раздела помещения (ч. 4 ст. 1, ст. 37 Закона о кадастровой деятельности);

4) получите адрес на вновь образуемые нежилые помещения;

5) зарегистрируйте право собственности на вновь образованные помещения.

Когда требуется получать согласие третьих лиц на раздел нежилого помещения

Получить такое согласие необходимо, если это предусматривает федеральный закон. Иначе поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права на образующиеся в результате раздела нежилые помещения не получится (п. 5 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27, п. 10 ч. 8 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости).

Например, если исходное нежилое помещение является предметом ипотеки, то по общему правилу потребуется получить письменное согласие залогодержателя, поскольку это приведет к созданию новых объектов недвижимости и замене предмета ипотеки (ч. 4 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 4 ст. 334, п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ).

Если нежилое помещение относится к общему имуществу супругов (и они не производят его раздел между собой), то потребуется получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на раздел. Объясняется это тем, что право собственности на нежилые помещения, его возникновение и прекращение подлежит государственной регистрации.

А сделки по распоряжению общим имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, заключаемые одним из супругов, требуют нотариально удостоверенного согласия второго супруга (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 3 ст. 35 СК РФ).

Пошаговая инструкция по разделу здания или помещения

Реконструкция и перепланировка характеризуются разным порядком согласования. Если для раздела достаточно перепланировочных работ, т.е. будут меняться только параметры только помещений, для согласования требуется:

• заключение соглашения между правообладателями, либо оформление их письменного согласия на раздел;
• получение одобрения через собрание МКД (для нежилых строений это не требуется);
• разработка проекта, получение техзаключения о состоянии конструкций (для МКД);
• подача документов в МЖИ (это ведомство в Москве выдает согласования на перепланировочные работы);
• обращение в МосКомАрхитектуру (если в ходе раздела будут допущены изменения фасадов);
• выполнение работ строго по проекту, с соблюдением нормативов безопасности;
• обращение в МЖИ для обследования после работ, подписания комиссионного акта.

Далее нужно зафиксировать, что по итогам раздела появились новые объекты недвижимости. Для этого заказываются техпланы на каждое вновь образованное помещение. Чтобы пройти кадастровый учет и внести новые данные в ЕГРН, техплан с другими документами подается в Росреестр. После завершения процедур в ЕГРН появятся сведения о вновь образованных объектах, в том числе их новые кадастровые номера. Одновременно проводится регистрация прав, если это предусмотрено соглашением собственников.

При разделе через реконструкцию процедура согласования пройдет по следующим стадиям:

• разрабатывается проектная и рабочая документация, проводится ее экспертиза (в столице эту процедуру можно пройти через МосГосЭкспертизу);
• документы подаются в Госстройнадзор для получения разрешения на строительство;
• в указанное выше ведомство подаются уведомления о начале и завершении работ на объекте;
• после окончания реконструкции нужно вновь обратиться в Госстройнадзор, оформить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Остальные формальности для раздела через реконструкцию будут соответствовать согласованиям перепланировки. Нужно заключаться соглашения между собственниками или брать у них согласие, необходимо заказать техплан на каждое новое помещение. После завершения кадастрового учета и регистрации прав будет выдана выписка ЕГРН.

ОБЪЕДИНЕНИЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ОДНО ЗДАНИЕ

1182 ГК РФ). Иными словами, от площади земельного участка напрямую зависит возможность реального его раздела. К примеру, если земельный участок с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет площадь 6 (шесть) соток, что теоретически его можно разделить на два участка по 3 сотки каждый (минимальный размер этой категории участков в Краснодарском крае – именно 3 сотки). Деление на большее число частей такого земельного участка с правовом отношении недопустимо. Исключением являются случаи раздела земельных участков на основании судебных актов.

Однако, правообладателям необходимо знать, что отсутствие возможности реального раздела земельного участка не препятствует и не лишает их возможности реально разделить жилой дом на части.

Части дома могут находиться в индивидуальной собственности правообладателей, а земельный участок под домом – в общей долевой собственности. В этих случаях при отчуждении (продаже либо дарении) части дома собственник должен обеспечить единство судьбы земельного участка (п/п.5, п. 1 ст. 3 ЗК РФ) и объекта, то есть отчуждать долю в праве на земельный участок вместе (одновременно) с жилым помещением.

Таким образом, подытоживая изложенное, следует повторить, что реальный раздел домовладения между сособственниками возможен при наличии технических и правовых возможностей. Такой раздел осуществляется по соглашению между ними либо в судебном порядке — при отсутствии договоренности.

Практическими шагами на пути к реальному разделу является:

— предварительное достижение соглашения;

— проведение кадастровых работ (как в отношении жилых помещений, так и в отношении земельного участка);

— составление текста соглашения о разделе;

— представление документов для государственной регистрации прав собственности в органы Росреестра.

Соглашение о разделе может быть составлено как в простой письменной форме, так и в нотариальной. Именно потому что соглашение невозможно составить не имея на руках фактического описания предмета раздела (сделки) предварительно достигнутое соглашение дает возможность заказать в органах кадастрового учета проведение кадастровых работ, результатом которых будет получение кадастровых паспортов частей дома и кадастровых паспортов образовавшихся земельных участков.

Основанием для проведения кадастровых работ является обращение правообладателя в орган кадастрового учета с заявлением и необходимыми документами.

Правовое преимущество правообладателей, осуществивших раздел имущества, очевидны – независимость в распоряжении имуществом.

Главный специалист-эксперт – государственный регистратор

отдела регистрации прав на жилые помещения С.А. Ковалев

Главная \ Статьи \ Особенности раздела помещения

Перечень документов, необходимых для оказания услуги:

Для физических лиц:

• заявление;
• документ, удостоверяющий личность;
• при необходимости: документы, подтверждающие право действовать от имени другого лица;
• правоподтверждающие документы;

Для юридических лиц:

• гарантийное письмо;
• документ, удостоверяющий личность;
• документ, подтверждающий право действовать от имени юридического лица;
• документ, подтверждающий право заявителя на объект;
• учредительные документы.

Цены на услуги (работы) по изготовлению проектов и технических заключений

Наименование услуги (работы)	Результат оказания услуги	Цена c НДС
Изготовление проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения до 250 м2	Проект	30 000 руб.
Изготовление проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения от 251 до 1000 м2	Проект	138 руб. за 1 м2
Изготовление проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения более 1000 м2	Проект	В соответствии с приказом Москомэкспертизы №МКЭ-ОД/16-75*
Изготовление проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения до 30 м2	Проект	12 000 руб.
Изготовление проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения свыше 30 м2	Проект	420 руб. за 1 м2
Изготовление технического заключения на жилое помещение до 30 м2	Техническое заключение	12 000 руб.
Изготовление технического заключения на жилое помещение свыше 30 м2	Техническое заключение	420 руб. за 1 м2
Изготовление технического заключения на нежилое помещение до 250 м2	Техническое заключение	30 000 руб.
Изготовление технического заключения на нежилое помещение площадью от 251 до 500 м2	Техническое заключение	138 руб. за 1 м2
Изготовление технического заключения на нежилое помещение более 500 м2	Техническое заключение	В соответствии с приказом Москомэкспертизы №МКЭ-ОД/16-75*
Изготовление заключения о соответствии переводимого нежилого помещения площадью до 250 м2 требованиям, предъявляемым к жилым помещениям	Техническое заключение	30 000 руб.
Изготовление заключения о соответствии переводимого нежилого помещения площадью от 251 до 500 м2 требованиям, предъявляемым к жилым помещениям	Техническое заключение	138 руб. за 1 кв.м.
Изготовление заключения о соответствии переводимого нежилого помещения площадью более 500 м2 требованиям, предъявляемым к жилым помещениям	Техническое заключение	В соответствии с приказом Москомэкспертизы №МКЭ-ОД/16-75*
Изготовление технического заключения о капитальности/некапитальности объекта	Техническое заключение	7560 руб.
*Приказ Москомэкспертизы от 29.12.2016 N МКЭ-ОД/16-75 (ред. от 31.01.2017) «Об утверждении и введении в действие сборников базовых цен на работы градостроительного проектирования, архитектурно-строительного проектирования и другие виды работ (услуг) в проектировании»

Как разделить здание или помещение на части для аренды

В 2021 году допускается передавать в аренду помещение или часть здания, не отвечающее признакам изолированности и обособленности. Для такого варианта временного раздела нужно учитывать следующие нюансы:

• общая площадь здания или помещения может быть разделена на два или более временных объекта – их ограждение перегородками или строительными конструкциями не обязательно;
• каждая временная часть здания или помещения обладает уникальными характеристиками – их установит инженер при обследовании объекта и составлении технических планов на каждую часть;
• каждая часть при таком разделе объектов будет поставлена на временный кадастровый учет – постановка проходит по общим правилам, а изменение прав собственника не происходит.

Сведения временного кадастрового учета также будут внесены в кадастр. Одновременно будет зарегистрировано обременение прав на весь срок аренды. При регистрации договора необходимо представить документы, указанные в Федеральном законе № 218-ФЗ. При повторной сдаче в аренду аналогичных частей помещений необходимо новое оформление технических планов.

В каких случаях выделение доли невозможно

Иногда без выдела доли не обойтись. Например:

• если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
• если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
• если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.

Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:

1. Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
2. Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
3. Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
4. Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.

Что такое раздел помещений

Любое помещение является чьей-то собственностью. Владелец имеет право распоряжаться им по собственному усмотрению. Нежилое помещение – это отдельный вид недвижимости. Обладатель вправе делать с ним все, что пожелает необходимым.

Внимание! Любой объект недвижимости отвечает заявленным уникальным характеристикам:

• изолированность помещения;
• возможность использования по прямому назначению;
• структурированность площади;
• обособленность территории.

Некоторые помещения, созданные для постоянной сдачи в аренду, не имеют свойства обособленности и изолированности. Таковыми являются залы в торговых центрах. Такие помещения невозможно разделить.

Раздел помещений представляет собой преобразование одной площади в несколько путем установки перегородок. При этом каждая новая платформа будет отвечать ранее установленным характеристикам: обособленности, изолированности, структурированности. Каждое помещение можно использовать по его прямому назначению. Отличием от первоначального облика является размер.

Если площадь не отвечает двум уникальным характеристикам – обособленности и изолированности, собственник не сможет получить разрешение на раздел. Правило регламентировано Федеральным законом N218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года.

Учтите! При разделе помещения необходимо учитывать ряд нюансов:

• собственник имеет право принять решение о разделе, если их несколько, то согласие на проведение операции берется с каждого;
• раздел помещения попадает под категорию перепланировки, реконструкции (проведение строительных работ обусловлено разделением территории);
• перед проведением процедуры перепланировку в обязательном порядке необходимо согласовать с местными органами власти (получение разрешения является обязательным этапом, иначе раздел признается незаконным и подлежит устранению);
• после проведения перепланировки в обязательном порядке составляется отчетная документация (обязанность возложена на кадастрового инженера).

Учет государственной пошлины за регистрацию прав собственности на помещения

При регистрации права собственности на нежилое помещение или здание необходимо учесть государственную пошлину, которую требуется заплатить. В данной статье мы рассмотрим процедуру начисления и учета этой пошлины.

Государственная пошлина является обязательным платежом, взимаемым государством за предоставление гражданам определенных правовых услуг. В случае регистрации права собственности на помещение, пошлина взимается со собственника.

Для избежания отказа в регистрации права собственности на помещение и вести его учет в росреестре, необходимо правильно оформить все документы и оплатить государственную пошлину.

Процедура начисления государственной пошлины производится в соответствии со специальным расчетом, где учитываются различные факторы, такие как площадь помещения, местоположение и квартал.

Для регистрации права собственности на два новых помещения, которые были получены из одного старого, также требуется оплатить государственную пошлину. В этом случае госпошлина начисляется за каждое новое помещение в отдельности.

Расчет государственной пошлины производится на основе данных, полученных после регистрации права собственности в росреестре. Для этого необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на помещение, и заполнить специальную заявку.

Регистрация права собственности на помещение означает введение его в учет росреестра. После регистрации, помещение получает свой индивидуальный номер, по которому оно будет участвовать в дальнейших процедурах, таких как амортизация и ведение отдельных регистров.

Ввод остатков по специальным регистрам ОС для отдельных помещений

Для избежания лишних сложностей при оформлении раздела нежилого помещения или здания, необходимо провести ввод остатков по специальным регистрам ОС (объектов основных средств) для каждого отдельного помещения. Эта процедура необходима после регистрации права собственности.

В случае отказа регистрационной службы Росреестра в начислении госпошлины за проведение такой процедуры, можно вместо этого самостоятельно вести учет используемого помещения. Для этого нужна точная информация о состоянии и стоимости объектов основных средств.

Расчет остатков по специальным регистрам ОС проводится на основе данных, предоставленных Росреестром при регистрации права собственности. Остатки вводятся в двух регистрах: реестре движения ОС и реестре амортизации.

Основная информация, которую необходимо указать при вводе остатков, включает в себя следующее:

• Наименование помещения;
• Площадь помещения;
• Стартовая стоимость помещения;
• Дата приобретения помещения;
• Дата ввода в эксплуатацию помещения.

После ввода остатков производится начисление амортизации для каждого помещения на основе установленных норм амортизации. Это необходимо для правильного учета стоимости и износа объектов основных средств.

Процедура ввода остатков по специальным регистрам ОС для отдельных помещений является обязательной и предусмотрена законодательством. В случае отказа регистрационной службы Росреестра, необходимо обратиться в соответствующие инстанции для принятия решения по данному вопросу.

Что делать в случае отказа?

1. Собрать все необходимые документы, подтверждающие право собственности и информацию об объектах основных средств;
2. Обратиться в регистрационную службу Росреестра для получения разъяснений и выяснения причин отказа;
3. Подробно изучить законодательство и провести анализ правовой ситуации;
4. При необходимости обратиться в суд для защиты своих интересов;
5. Следовать указаниям и рекомендациям со страницы Росреестра или обращаться в региональные отделы Росреестра для получения дополнительной информации и поддержки.

Как вести себя в случае отказа?

При проведении правовой экспертизы на основании предоставленных документов в Росреестре могут принять решение о постановке на учет и зарегистрировать право собственности на интересуемый объект недвижимости, а также могут приостановить или отказать в совершении данной процедуры.

Если заявитель получает отказ в регистрации, то в документе обязательно подробно обозначаются причины принятия данного решения. Необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который должен исправить все указанные недочеты и ошибки и затем самостоятельно направить скорректированные документы в нужные инстанции.

В итоге можно сделать вывод, что раздел нежилой недвижимости, безусловно, является длительным и непростым процессом. Нужно запастись терпением и соблюсти все законодательные требования, учесть все нюансы. Лучше всего постараться договориться с остальными совладельцами произвести раздел по взаимному согласию. В случае обращения в суд процедура может затянуться, да и финансовые расходы будут выше.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как разделить нежилое помещение на два отдельных?

А вот кадастровые документы можно получить только после того, как собственник обратится в уполномоченные органы и поставит помещение на кадастровый учет. Как только заявка будет рассмотрена, на каждую отдельную часть объекта будет выдан кадастровый документ, который является результатом постановки объекта на учет.

Кроме кадастрового паспорта необходимы и другие документы. В частности, с 2012 года для того, чтобы поставить помещение на кадастр, необходимо изначально получить технический план здания с отмеченным на нем конкретным помещением, которое будет подлежать постановке на учет. Сделать эту схему может только квалифицированный инженер по кадастровым делам, но при условии, что он имеет возможность резервировать свои действия при помощи электронно-цифровой подписи.

Похожие записи:

• Какие выплаты полагаются усыновителю, опекуну, попечителю?
• Размер пенсии по инвалидности в 2023 2 группы для ликвидаторов на ЧАЭС
• В плане — перемены: как оформить декретный отпуск в 2023 году