Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как зарегистрировать второй дом на одном участке в 2024 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы. «Хотя в законе нет прямого запрета на регистрацию двух жилых домов на одном участке, Росреестр не зарегистрирует право собственности на второй жилой дом в пределах одного участка земли», — отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина. Такой объект могут признать самостроем и снести — сносить его будет собственник за свой счет.
Альтернативные способы
Есть альтернативные способы, которые позволяют построить два дома на одном участке. Один из вариантов — разделить участок на два самостоятельных и поставить их на кадастровый учет, после чего строить второй дом. Но раздел участка — достаточно трудоемкая процедура: она требует межевания, снятия прежнего участка с кадастрового учета и постановки двух новых, предупредила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. При самом делении необходимо определить расположение каждого из земельных участков, обеспечить выход от участка к землям общего пользования. Все эти процедуры нужно будет провести до начала строительства.
Еще важно, чтобы были соблюдены требования ПЗЗ о минимально допустимом размере участка. Эти данные необходимо уточнять в местной администрации. «Если у вас участок площадью 13 соток, то вы делите его на два участка по 6,5 соток и строите на каждом жилой дом. Если у вас участок размером всего 10 соток, а минимально допустимый по вашему району 6 соток, то вы не сможете разделить его на два», — пояснила юрист Дарья Коровина.
Если нормы не позволяют разделить участок или возвести на нем два дома, можно построить один жилой дом блокированной застройки. В простонародье такой дом называется «на два хозяина», добавил адвокат Владимир Постанюк. Он состоит из нескольких блоков, которые имеют общую стену без проемов и свой выход на территорию общего пользования (двора). Еще один возможный вариант — построить нежилое здание, например летний домик. Такая постройка не будет иметь своего адреса и ее нельзя будет продать как самостоятельный объект, но зарегистрировать ее будет легче — как хозпостройку.
Чтобы узнать, можно ли построить два жилых дома на одном земельном участке ИЖС или СНТ, в первую очередь обращаются к федеральным законам. И выясняют, что в них нет на это прямого запрета, а значит, на своей территории возможно возведение любого количества жилых построек.
Однако в каждом регионе существуют и действуют свои нормативы, которые необходимо учитывать. Самым важным из них является ПЗЗ – Правила землепользования и застройки. Этот документ определяет следующие нормы:
- минимальную и максимальную площадь земельного участка;
- предельные расстояния между постройками и от построек до границ участка;
- максимальный процент застройки и т.д.
Эти нормы могут отличаться для разных регионов и для участков разного назначения (ИЖС, ЛПХ, СНТ). Отступы от границ и между постройками часто регламентируются нормами пожарной безопасности и зависят от материала стен.
С чего начать строительство
Если у вас имеется зарегистрированный участок земли, на котором вы хотите построить два жилых дома, соблюдая закон, вам необходимо знать, с чего начать строительство.
Прежде всего, вам следует оформить совместную собственность на участке. Для этого необходимо составить документы, подтверждающие право собственности на землю. Обращайтесь к нотариусу или специалистам по земельному праву, чтобы узнать, какие документы вам потребуются и куда обратиться для оформления права собственности.
Когда вы имеете право собственности на участке, вы можете приступать к строительству двух жилых домов. Необходимо учесть, что каждый из домов должен соответствовать требованиям градостроительства и планировки местности.
При строительстве второго дома вы должны учесть причины, по которым вы хотите иметь два жилых дома на одном участке. Необходимо обратить внимание на преимущества и недостатки такой ситуации. Одно из преимуществ – возможность проживания двух семей на одном участке, сэкономив тем самым деньги на аренду или покупку второго дома. Недостатком может быть необходимость обеспечить отдельное подключение коммуникаций и подразделение участка между двумя домами.
При строительстве второго дома на участке также необходимо учитывать правовые аспекты. По закону, для строительства второго дома на уже зарегистрированном участке требуется разрешение на строительство. Вы должны обратиться в местные органы власти, чтобы получить разрешение на строительство и узнать все требования и ограничения, с которыми вам необходимо соблюдать.
Кроме того, для оформления двух домов на одном участке вам необходимо получить разрешение на разделение земельного участка и узаконить уже имеющуюся жилую недвижимость на участке. Для этого вам необходимо обратиться в местные органы земельного участка и предоставить все необходимые документы.
Второй дом построен, что дальше
По окончании строительства нужно поставить второй жилой дом на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности. Для этого следует подать еще одно уведомление в соответствующий орган населённого пункта. Почтовый адрес новостройки будет таким же, как и у основного дома, но с добавлением к номеру литеры. Теперь можно собирать документы для регистрации права собственности в Росреестре:
- паспорт и СНИЛС владельца;
- документы о праве на земельный участок (свидетельство о регистрации права или выписка из единого госреестра регистрации прав на недвижимость, договор купли-продажи, договор дарения, кадастровый паспорт и другие);
- технический план дома, составленный инженером БТИ;
- проектная документация на дом (если есть);
- документ об уплате госпошлины.
Что делать, если два дома на одном участке уже существуют
Бывает, что участок сразу приобретается с двумя домами, которые не оформлены подобающим образом. Чтобы узаконить оба строения, придётся разделить участок на два — каждый с одним из домов. Для этого заказывают процедуру межевания, снимают с кадастрового учёта один большой участок и ставят два вновь образованных.
Правда, не каждый участок возможно таким образом разделить. В населенном пункте могут существовать собственные нормы площади земельных наделов. И если минимально допустимая величина участка окажется меньше фактической половины, разделить его по закону не удастся. В таком случае можно оформить одно из зданий в качестве хозяйственной постройки, например, как летнюю кухню или домик, а второе будет числиться жилым помещением.
Этот вариант годится и для земель индивидуального жилого строительства: законодательство разрешает только один жилой дом на одном участке ИЖС. Но что делать, если семье очень нужна вторая крыша? Дом может быть оформлен как вспомогательная постройка без собственного адреса.
К слову, если участки из-за нехватки площади не удаётся разделить еще до строительства, то хорошим выходом может стать строительство дома «на две семьи» — с двумя независимыми выходами и одной общей стеной. При этом порядок пользования общим участком всё равно придется определять.
Нормативно-правовое регулирование строительства
Правила постройки частных домов регулируются федеральными и местными законами в сфере ИЖС и СНТ. Анализ законов, кодексов и постановлений говорит о том, что в них отсутствует упоминание о допустимом числе домов на территории одного участка.
При принятии решения о строительстве необходимо руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), в котором закреплены несколько параметров:
-
допустимые размеры участка земли;
-
расстояние между различными объектами;
-
расположение построек относительно межи;
-
процент застройки территории.
Кроме того, дом не удастся зарегистрировать, если он расположен на земле, не предназначенной для этого. Не все участки можно использовать для строительства. Поэтому перед строительством нужно убедиться, что участок относится к категории земель населенных пунктов и вид разрешённого использования предусматривает индивидуальное жилищное строительство.
Если планируется строительство летнего дома (без возможности оформления в нём прописки), то в качестве вида разрешённого использования также подойдут ведение личного подсобного хозяйства и ведение садоводства.
Вот список категорий, на которых строить нельзя:
- земли промышленности
- земли особо охраняемых территорий
- земли лесного фонда
- земли водного фонда
- земли запаса
- земли сельскохозяйственного назначения
Для каждой категории земель установлен набор видов разрешенного использования земельного участка. Их может быть несколько: один основной, другие дополнительные.
С 2022 года разрешено строить жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения. Но только на участках, которые находятся в собственности крестьянско-фермерских хозяйств и используются по назначению. Площадь застройки должна быть не более 0,25% от площади земельного участка, при этом на одном участке может быть размещён один дом высотой не более трех этажей и площадью не более 500 кв. м.
Категорию земельного участка и виды разрешённого использования легко посмотреть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок или воспользоваться сервисом Росреестра (информацию предоставят в онлайн-формате).
Список документов для оформления дома в собственность
Следующий шаг — собрать пакет необходимых документов для регистрации права собственности в Росреестре. Список документов короткий:
- Заявление по форме. При подаче документов через МФЦ её заполнит сотрудник центра; если подача происходит через портал «Госуслуги», форма будет на экране. То есть заранее её готовить не нужно.
- Паспорт собственника
- Правоустанавливающие документы на дом и участок
- Квитанция об оплате госпошлины. Пошлина составляет 350 руб. Её следует оплатить до подачи документов.
Два дома на одном участке — как оформить по закону
Если на одном участке предполагается построить два дома, то необходимо соблюсти юридические и регистрационные процедуры. Владельцам таких участков важно учесть различные ключевые моменты, чтобы все было создано в соответствии с требованиями.
Полезно знать: Статья 291.2 УК РФ с Комментарием 2023: последние изменения и поправки, судебная практика
Первоначально необходимо решить, какой из двух домов будет основным. Это может быть дом, в котором владелец проживает круглый год, или дача, или дом, используемый только как дача. На основное жилье необходимо составить технический паспорт и зарегистрировать его в Росреесте.
Если один из жилых домов уже построен и не зарегистрирован, то его регистрация является неотложной задачей. Для этого нужно собрать необходимые документы, например, планы жилья, договоры на землю, договоры купли-продажи. Затем можно обратиться в Росреестр для регистрации.
Технический паспорт дома
Технический паспорт дома является необходимым документом при регистрации двух домов на одном участке. Он содержит информацию о строении, конструкции и назначении каждого дома. В паспорте также указывается площадь, количество этажей, материалы, использованные при строительстве, информация о коммуникациях и технических системах.
Статус дома — жилой или садовый — определяется на основании данных, указанных в техническом паспорте. Если дом предназначен для круглогодичного проживания, то он считается жилым объектом, если имеет все необходимые коммуникации и соответствует требованиям законодательства РФ.
Полезно знать: Как восстановить права: что делать при утере водительского удостоверения
При регистрации двух домов на одном участке необходимо предоставить технический паспорт на каждое жилое помещение для проверки условий и соответствия законодательству. Также при регистрации дома в Росреестре используйте эти документы, чтобы убедиться в соответствии объекта недвижимости земельным и строительным нормам.
Законодательство про строительство второго дома на одном земельном участке
Вопросы, связанные с возможностью строительства второго жилого дома на одном земельном участке, регулируются законодательством. Чтобы зарегистрировать два дома на одном участке, необходимо соблюдать определенные нормы и правила.
Согласно законодательству, один гражданин может построить жилой объект на земельном участке площадью до 1 гектара. Если же у вас есть участок менее чем 1 гектар, вы можете начать строительство второго дома только после того, как первый дом будет зарегистрирован в вашу собственность.
В случае совместной собственности на участке двух и более граждан, строительство второго дома также возможно, но требует выполнения определенных условий. Каждый из собственников должен согласиться на строительство второго дома и оформить соответствующие документы.
При строительстве двух домов на одном участке необходимо учитывать нормы и требования, установленные законодательством. Жилые объекты должны соответствовать правилам планировки, санитарным и гигиеническим нормам, а также требованиям пожарной безопасности.
Чтобы зарегистрировать два дома на одном участке, вы должны обратиться в органы местного самоуправления с заявлением и необходимыми документами. По окончании процедуры регистрации, вам будут выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на каждый из жилых объектов.
Если вы не хотите, чтобы во время строительства дома были нарушены нормы градостроительного кодекса, необходимо утвердить перед началом работ техплан в администрации. Без согласования в указанной инстанции кадастровый инженер не имеет права приступать к своей деятельности.
Составление технического плана будет законным, если он соответствует установленному регламенту. До внесения изменений в законодательство застройщику приходилось получать ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) и оформлять разрешение на строительство.
После усовершенствования законодательных норм вам достаточно отправить уведомление в местную администрацию о начале работ. Если местные органы власти не найдут нарушений, вероятность получения положительного ответа довольна велика.
Уведомить о начале строительных работ можно несколькими способами:
- По почте;
- С помощью сайта госуслуги;
- Через МФЦ.
В каких случаях нужно регистрировать право собственности на дом?
Если вы недавно построили дом или же получили его по договору
Как найти местные ПЗЗ
Я вбил в Яндексе — «правила застройки и землепользования администрация дмитров московская область». В результатах поиска нашел утвержденные генеральные планы и ПЗЗ на официальном сайте Администрации Дмитровского городского Московской области.
Нужный мне архив был под названием «Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского поселения Дмитров Дмитровского муниципального района Московской области». В архиве всегда есть ПЗЗ и Градостроительный План или Карта зонирования.
Сначала нужно узнать зону, на которой расположен участок. Для этого на скаченной карте находим свой участок, узнаем краткое и полное описание зоны. Краткое описание обычно вписывают на самой местности, а полное название по краям карты. Мой участок находится в зоне Ж-2, полное название — Зона застройки индивидуальными жилыми домами.
Название зоны участка
(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)
Теперь открываю сами Правила. Через поиск по названию зоны нахожу ее градостроительные регламенты. В моем случае максимальный процент застройки 40%. Минимальный отступ от дома до границ участка — 3 метра.