Переуступка ДДУ налогообложение в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка ДДУ налогообложение в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для расчёта НДФЛ учитываются доходы, полученные за отчётный период. В 2023 году в налоговую службу подаются сведения о доходах за 2022. При этом в налогооблагаемую базу входит сумма за минусом положенных вычетов — в случае с продажей квартиры, это разница между суммой покупки и суммой продажи (прибыль от продажи уступки).

Когда новостройку можно продать без НДФЛ и декларации: революционные изменения в НК РФ

29 декабря 2024 года вступил в силу закон с поправками к налоговому кодексу. Там есть важное изменение, которое касается покупателей квартир в новостройках. Теперь минимальный срок владения таким жильем считают по-новому : с даты оплаты, а не после регистрации права собственности.

Например, покупатель квартиры в 2024 году заплатил за нее 3 000 000 Р , а в 2024 году продал это единственное жилье за 4 000 000 Р . Сдавать декларацию и платить налог не придется, потому что минимальный срок владения составляет 3 года — и он истек. При продаже той же квартиры в 2024 году пришлось бы заплатить 130 000 Р НДФЛ: (4 000 000 Р − 3 000 000 Р ) × 13%.

Что изменилось. Новый закон внес революционные поправки в налоговый кодекс. Теперь минимальный срок владения для квартиры в новостройке считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ или договору переуступки права требования.

Например, в 2024 году дольщик внес 2 000 000 Р за квартиру на этапе котлована. Дом сдали только в декабре 2024 года — спустя 5 лет. За это время квартира подорожала до 3 000 000 Р , но у владельца родился второй ребенок — теперь семье нужна трешка. При продаже первой квартиры в 2024 или 2024 году пришлось бы заплатить 130 000 Р НДФЛ. Без налога это жилье можно было продать в лучшем случае в конце 2024 года.

При этом с момента оплаты по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования могли пройти годы. За это время квартира прилично дорожала, а у покупателя могли измениться семейные обстоятельства: например, рождались дети и нужна была жилплощадь побольше.

Процедура регистрации договора цессии в Росреестре

При этом сторонам необходимо учитывать позицию Верховного суда, который указал, что несоблюдение установленного порядка госрегистрации сделки не влечет негативных последствий для должника, который, получив от цедента уведомление об уступке, предоставил новому кредитору исполнение (п. 2 постановления Пленума ВС от 21.12.2022 № 54).

• если сделка была заключена в простой письменной форме, достаточно оформить документ на бумаге;
• если передаются правомочия по соглашению в нотариальной форме, например по договору ренты, придется обратиться к нотариусу за удостоверением цессионного соглашения;
• если уступаются права по сделке, подлежащей государственной регистрации, одним из этапов цессии станет обращение в регистрирующий орган.

Одной из функций Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно — Росреестр) является государственная регистрация сделок с недвижимостью и прав на такое имущество (п. 1 Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).

К моменту обращения заявителем должна быть уплачена государственная пошлина. В соответствии с п. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса ее величина по общему правилу варьируется от 2 тыс. для физических лиц до 22 тыс. руб. для организаций. При этом размер госпошлины в некоторых случаях отличается. Например, при отчуждении прав на предприятие госпошлина может составлять до 60 тыс. руб. (п. 21 ст. 333.33 НК).

• заявление;
• документ, удостоверяющий переход права (в данном случае оба договора);
• карта-план территории, если в соглашении должника и кредитора передаваемым объектом выступал земельный участок;
• если пакет бумаг представляется представителем, удостоверяющий его полномочия документ.

Налоговые правила при продаже новостройки в 2023 году

Важное правило касается доплаты за увеличение площади по результатам обмеров БТИ, когда фактически при завершении строительства квартира оказывается больше, чем было зафиксировано ДДУ. Этот факт не влияет на дату оплаты — она остаётся прежней.

Другие правила, действующие в 2023 году:

• Минимальный срок владения жильём, приобретённым через переуступку прав требования, стартует со дня оплаты этих прав.
• Если дольщик, внёсший полную оплату по договору ДДУ, умер, то срок владения недвижимостью для наследника будет отсчитываться со дня ухода наследодателя из жизни. Минимальный период для избавления от налога при этом составит 5 лет.
• Право собственности, полученное дольщиком по судебному решению (при неисполнении обязательств застройщиком), начинается не с даты вынесения решения, а с даты полной оплаты по ДДУ.

Отдельного внимания заслуживают предварительные договоры — соглашения, фиксирующие намерения девелопера и покупателя заключить сделку. Если жильё приобретено по такому договору, то период владения будет начинаться не с даты полной оплаты, а с того дня, когда зарегистрировано право собственности.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

---

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

• продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
• если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
• нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

Плюсы:

• вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
• цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
• возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.

Минусы:

• переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
• есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
• существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.

Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом

НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:

• недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
• если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
• если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
• квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл

Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.

Умeньшитe дoxoды нa pacxoды

Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.

3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:

4 000 000 – 3 400 000 = 600 000

A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000

Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000

A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.

Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.

Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.

3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.

Уступка права требования по ДДУ – доход физлица

Уступка права требования — это договор, по которому физлицо передает права на жилье в новостройке и обязанности по договору. То есть гражданин, не дожидаясь окончания строительства, уступает свое право на квартиру другому физическому лицу, заключив договор уступки права требования.

В данном случае гражданин получает налогооблагаемый доход от уступки прав на квартиру. Ведь в статья 41 Налогового кодекса определяет, что доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.

Кроме того, доходы, полученные физическим лицом от уступки права требования, в перечень освобождаемых от налогообложения доходов не включены.

Зачем покупать квартиру по переуступке, если можно напрямую у застройщика

Объявления о продаже квартир по переуступке размещаются на тех же досках объявлений, что и квартиры вторичного рынка, например на «Авито» или «ЦИАН».

В описании квартиры обычно указано, что дом еще в процессе строительства. И если вы хотите купить жилье в почти построенном доме, то выбора может не быть, так как часто квартиры раскупаются на ранних стадиях строительства будущими собственниками или инвесторами, которые потом продают их по договору уступки.

Такими инвесторами могут быть как юридические, так и физические лица. С одной стороны, для покупателя это дополнительное звено в цепи сделки, с другой — у такого варианта есть преимущества:

• район — иногда в хороших районах квартиры у застройщика раскупают на старте. Тогда единственный шанс купить жилье в конкретном доме — приобрести квартиру по переуступке или на вторичке, когда дом уже достроится;
• планировка — хорошие квартиры тоже раскупают сразу, порой найти нужную планировку можно только у инвестора;
• цена — обычно ниже, чем при покупке готовой квартиры. А в некоторых случаях бывает, что до сдачи дома в эксплуатацию остается несколько месяцев.

После того как выбрали квартиру, нужно минимизировать свои риски.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры по переуступке права требования по ДДУ

При этом НДФЛ можно снизить, тем самым получить налоговый вычет в рамках законодательства. Для этого необходимо обратиться в местный налоговый департамент до 30 апреля года, следующего за отчётным, то есть, когда права по ДДУ на собственность были проданы и/или переуступлены, сдать декларацию установленного образца – 3-НДФЛ. При данном раскладе ситуации покупатель никакие обязательные взносы в бюджет, а также налоги не платит: это прерогатива продавца.

• первое – продавец, им может выступать как юридическое, так и физическое лицо, которое продаёт свои права на недвижимость по ДДУ;
• второе – физическое либо юридическое лицо, которое желает приобрести права на жилье путём переуступки прав и обязательств по ДДУ на недвижимость с письменного (обязательного) согласия застройщика (строительной компании) о смене должника.

Переуступка для застройщика

Нельзя сказать, что переуступки осложнняют жизнь застройщикам, комментирует Марина Комогорова. Такие сделки – неизбежность, так как у покупателей могут появиться причины на то, чтобы поменять свои планы и, например, купить другую квартиру. Стоимость квадратного метра растет, и зачастую выгоднее продавать, чем возвращать. Кроме того, переуступки связаны с инвесторами, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости. Хотя их число и сократилось, сделки полностью не исчезли. В основном для девелопера нет принципиальной разницы кто именно приобретает права и обязанности по договору долевого участия. Однако, по словам генерального директора VSN Realty, Яны Глазуновой, стороны сделки обязаны уведомить о произошедшей переуступке прав, кроме того, часто застройщик берет дополнительную плату за перерегистрацию ДДУ, в среднем не более 10% от сделки. Что может повлечь повышение расходов для покупателя. Единственная негативная составляющая для застройщика, по мнению Светланы Бириной, заключается в том, что таким образом создается конкуренция внутри своего проекта. Но это некритичный момент, поскольку львиная доля покупателей предпочитают приобретение квартиры у застройщика. Наталья Шаталина предупреждает, некоторые застройщики пытаются за согласие на уступку прав требования взымать дополнительно с участника долевого строительства деньги, однако, данное предложение является незаконным и встречается все реже.

Приобрести квартиру по уступке в ипотеку несложно – ее можно как продать с непогашенной ипотекой, так и купить. Сейчас банки без лишних проволочек соглашаются на подобные сделки. Однако для покупателя уступки важно понимать, что, приобретая квартиру у застройщика, он может рассчитывать на всяческие преференции и самые выгодные субсидированные ипотечные программы. Если говорить об уступках от физических лиц, то зачастую кредитные ставки будут более высокими. По данным Анны Борисовой, директора департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family, ставка, как правило, выше на 1,5%-2%, что не очень выгодно по сравнению с условиями, которые банки предлагают клиентам, приобретающим квартиры напрямую от девелопера. Также сложность заключается в том, что заинтересованным лицом (кроме застройщика) становится еще и банк. Яна Глазунова советует по возможности обратиться к кредитной организации, являющейся партнёром застройщика или аккредитовавшей жилой комплекс. Наталья Шаталина отмечает, что в настоящее время вариант приобретения недвижимости по переуступке банки оценивают так же, как и ДДУ, особенно если объект аккредитован. Для них соблюдаются единственно важное условие – залог.

Почему цена квартиры по переуступке выше чем первоначальная?

Первоначальная цена может быть ниже поскольку квартира по ДДУ была приобретена на более раннем этапе строительства. Также стоимость может отличаться, если квартира была приобретена компанией, которая занимается перепродажей и купила несколько квартир по оптовой цене.

---

Похожие записи:

• Выплаты за третьего ребенка в 2023 году
• Как временно прописать человека в своей квартире egov
• Пособие на ребенка до 18 лет Московская область в 2024 году