Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить разрешение на строительство дома в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в кодексе прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Уведомление об окончании строительства
Последнее уведомление об окончании строительства подать следует в течение месяца после того, как дом закончен. Оно содержит практически те же сведения, что уведомление о планировании, но уже фактические. К уведомлению прикладывается техплан, который делают приглашенные вами кадастровые инженеры. Их же можно попросить заполнить уведомление, чтобы избежать ошибок. Дополнительно может понадобиться соглашение о разделении участка на доли между правообладателями, если собственников несколько.
Это уведомление тоже рассмотрят в течение семи рабочих дней. Если во время строительства вы не отклонялись от плана, то одобрение практически гарантировано. В ответ снова будет составлено уведомление о соответствии. Оно понадобится для оформления права собственности на дом.
Уполномоченный орган самостоятельно направит в регистрирующий орган заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации за вами прав. Если это не будет сделано своевременно, вы можете направить заявление самостоятельно.
Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве
Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.
В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.
Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.
Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).
В каких случаях уведомление НЕ требуется
Если исходить из принципа «все, что не запрещено, разрешено», то в соответствии с нормами Градостроительного кодекса, уведомление о планируемом строительстве необходимо только для зданий, которые находятся под действием градостроительного регламента. Для всех остальных объектов такое разрешение не требуется. Таким образом, в перечень объектов, свободных от разрешительных процедур попадают:
- строения выполняющие вспомогательную функцию (гараж, баня, сарай, теплица и т. п.), расположенные на землях не предназначенных для коммерческого использования;
- объекты, не являющиеся капитальными;
- временные строения, возведенные для обеспечения каких-либо работ (добыча полезных ископаемых, земляные работы, прокладка коммуникаций и т.п.);
- объекты, в которых планируются не существенные изменения в проект строительства.
Как получить разрешение на строительство старого образца
Уведомительный порядок распространяется на объекты планируемого строительства менее 500 кв. метров. Для строительства зданий площадью свыше 500 кв. метров, а также особо опасных и уникальных строений, придется получать разрешение на строительство старого образца со всеми вытекающими из этого пакетами документов (приводил выше).
Поскольку Градостроительный кодекс является главным законом, регламентирующим жилищное строительство, в том числе и индивидуальное, разрешение на строительство может быть выдано только тем застройщикам, земли которых находятся под действием градостроительных регламентов. Там, где градостроительный регламент не действует, вопрос о разрешении на строительство может быть решен на федеральном уровне, а также на уровнях субъектов федерации и местного самоуправления. Однако это возможно только в случае, если на территорию есть план застройки.
ГК РФ содержит лишь общие требования к застройщикам. В каждом конкретном случае алгоритм действий может иметь свои нюансы, но обычно индивидуальное жилое строительство проводится на землях муниципалитета. Если это действительно так, то нужно идти в Градостроительный комитет данной территориальной подчинённости.
Фактическую выдачу разрешения на строительство производит главный городской или районный архитектор. Утверждает документ глава города, района или другого органа муниципалитета.
Случаи, когда разрешение на строительство не требуется
Некоторые строения разрешено возводить без оформления разрешения. К таким объектам относятся:
- Строения вспомогательного назначения, которые принадлежат гражданам ‒ хозпостройки, используемые для личных нужд (бани, гаражи, сараи);
- Вспомогательные объекты, предназначенные для реализации коммерческих целей ‒ складские помещения, ангары, выставочные площадки;
- Строения, не относящиеся к капитальным постройкам ‒ каркасные конструкции, торговые павильоны, которые можно разобрать и транспортировать.
При этом перечисленные объекты должны соответствовать следующим критериям:
- Функциональная нагрузка меньше, чем у основного ОКС;
- Вспомогательное строение не может использоваться самостоятельно без главного здания;
- Конструктивные части дополнительного строения не влияет на эксплуатацию основного объекта;
- Вспомогательная постройка обособлена от главного капстроения;
- Наличие отдельного входа.
Оформление дома после строительства
Построить дом без разрешения можно. И даже жить в нём до поры до времени застройщику никто не запретит. Но вот распоряжаться им (продать, подарить, поменять, завещать) он не сможет. Кроме того, если незаконная постройка будет обнаружена, владельцу грозит штраф от 2 тысяч до 1 миллиона рублей либо, что ещё хуже, снос объекта. Снос, естественно, повлечёт за собой материальный ущерб. А самострой рано или поздно будет обнаружен, уже сегодня исполнительные органы Московской области предпринимают для этого действенные меры. В частности, подозрительные территории регулярно патрулируют беспилотники, снимая строящиеся и уже возведённые объекты. Затем эта информация проверяется и таким образом выявляются неузаконенные постройки.
Есть и ещё один момент: самовольно построенному жилому дому невозможно присвоить почтовый адрес. Ведь в пакет документов, необходимых для получения адреса, входят разрешение на строительство (уведомление) или документы, подтверждающие право собственности на объект. Итак, построив дом, узаконивать его необходимо. Есть два варианта, как это сделать: административный и судебный. Первый более лёгкий и скорый, его и используют чаще всего. Для начала следует убедиться, имеет ли застройщик право на легализацию постройки. Важно, чтобы были соблюдены следующие правила:
- земля находится в собственности либо в аренде у заявителя, а у того, кто состоит в садовом товариществе, нет перед ним задолженностей;
- у участка нужный вид разрешённого использования: садоводство, индивидуальное жилищное строительство или ведение личного подсобного хозяйства;
- соблюдены утверждённые нормы строительства частного дома: этажность, высота, занимаемая площадь, а также предусмотренные отступы от дороги, соседских участков, общественных и гражданских строений;
- при необходимости получено согласование, например, с аэропортом или местными водо- и рыбоохранными органами.
Возможно ли строительство жилых домов на землях сельхозназначения?
Да, с 1 марта 2022 года разрешено строительство жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения. Однако построить дом можно только на земельных участках, которые принадлежат крестьянским-фермерским хозяйствам. При этом земельный участок должен использоваться по назначению, то есть для ведения сельскохозяйственной или фермерской деятельности.
Площадь застройки должна быть не более 0,25% от площади земельного участка, при этом на одном участке может быть размещен один дом высотой не более трех этажей и площадью не более 500 кв. м.
Могу ли я построить дом на арендованном участке?
Да, можете. Но все постройки необходимо согласовать с владельцем земли и зафиксировать юридически. Пункты, касающиеся возможности индивидуального жилищного строительства, должны быть указаны в договоре аренды земельного участка.
В данном случае необходимо внимательно подойти к оформлению документов, потому что в случае, если в процессе строительства будут нарушены
После предоставления полного пакета документов хозяин земельного участка может отсчитывать 10 календарных дней, в течение которого происходит его рассмотрение жилищной комиссией в администрации. В результате будет выдано положительное или отрицательное решение.
В первом случае у собственника будет 10 лет на закладку фундамента, строительство и ввод в эксплуатацию. Если в течение этого срока никаких действий не производилось, то потребуется заново получать разрешение.
Отрицательное решение вправе обжаловать. Для досудебного разбирательства нужно подать жалобу в местное Министерство Строительства. Сделать это можно и через МФЦ. В случае отказа в положительном решении можно обратиться в суд.
Сам документ разрешения на строительство жилого дома выдается бесплатно. Но стоимость бумаг для этого может зависеть от различных ситуаций и обстоятельств. В целом стоимость варьируется в пределах 15-40 тысяч рублей.
Разрешение на строительство — как это было раньше
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в ст. 17 кодекса прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
Регистрация прав собственности на объекты ИЖС
Занимается регистрацией прав собственности на частные жилые строения Росреестр и его терорганы. Пошлина за эту услугу составляет 350 рублей.
Когда данные о земельном участке имеются в ЕГРП, то есть он оформлен в собственность, потребуется, кроме заявления:
- гражданский паспорт собственника (представитель с доверенностью);
- кадастровый паспорт;
- квитанция об оплате госпошлины.
Если земля не зарегистрирована, дополнительно надо предъявить:
- правоустанавливающий документ на земельный участок;
- бумаги, подтверждающие, что объект ИЖС расположен на территории этого участка.
Рассматриваются бумаги 10 рабочих дней. Заявителю выдаются свидетельства о праве собственности:
- на объект ИЖС;
- на участок земли (при необходимости).
Порядок получения разрешения
Что нужно сделать для подачи уведомления о начале строительства:
- Собрать документы, которые необходимы для заполнения заявления и подтверждения личности и прав владения.
- Подготовить уведомление по форме, которая утверждена приказом Минстроя России от 19.09.2018 г. № 591/пр (приложение №1).
- Направить документы на рассмотрение лично, в МФЦ, через почтовое отделение или на сайте «Госуслуги».
- Дождаться ответа. Рассмотрение поданных документов занимает до семи дней.
Срок действия полученного разрешения – 10 лет. При смене владельца участка оно сохраняет свою силу, и направлять новое уведомление не нужно. Дополнительные согласования понадобятся, если характеристики здания в процессе строительства или до его начала были изменены.
Если на строительство требуется полное разрешение, а не уведомление, нужно:
- Подготовить проект будущего дома.
- Провести государственную экспертизу проектной документации.
- Подать документы в администрацию. Срок рассмотрения здесь больше и составляет 30 дней.
- После завершения строительства нужно получить разрешение на эксплуатацию, подав соответствующее заявление.
- Провести регистрацию в Росреестре.
Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.
Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.
Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.
Что если в процессе строительства вы решили поменять конфигурацию дома?
Бывает так, что в процессе строительства вам приходит в голову какая-нибудь гениальная идея по улучшению будущего дома. Скажем, «8 х 8 метров — это какой-то маленький домик. Сделаю-ка я его 10 х 10!». Или, скажем, возникает желание перенести дом на несколько метров вправо или влево.
В таком случае обязательно нужно подать соответствующее уведомление в те же органы (напомним, в УГР, если имеется в виду Казань, или отдел архитектуры и строительства в разных муниципальных образованиях). Строя гениальные планы, нужно продолжать придерживаться определенных правил: двигая или увеличивая дом, вы по-прежнему должны соблюдать необходимые отступы от границ участка. И тогда, если все соответствует правилам, вы получите новое «одобрительное» уведомление от органов власти.
Не ставя в известность государство, изменить конфигурацию дома будет чревато последствиями — дело в том, что по окончании строительства к вам придет кадастровый инженер, составит технический план дома, и с ним вы снова пойдете в соответствующие органы. Вот тогда-то ваша невинная перестройка вскроется — и возникнут серьезные проблемы с регистрацией.
О том, как подать уведомление об окончании строительства и что за этим следует — поговорим в следующих статьях.