Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выселить квартирантов, которые не платят». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если:
- наниматель не платил за жилье шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз — абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
- сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь — абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о временных жильцах — людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придется тому, кто снимает это жилье;
Важно отметить! По решению суда, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению. Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако данное правило не применяется, если договор заключен на срок до одного года.
- срок договора найма истёк.
Куда еще можно обратиться?
Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).
Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.
Условие о внесудебном расторжении должно быть понятным и справедливым
Если вы сами формулируете условие о внесудебном расторжении, ориентируйтесь на требование о добросовестности. Действовать добросовестно — значит учитывать не только свои интересы, но и интересы арендатора. Поставьте себя на место нанимателя: если формулировка кажется вам несправедливой, использовать её не стоит.
Вот на что ещё нужно ориентироваться:
✅ Формулируйте условия расторжения максимально полно и конкретно.
Если речь пойдёт о просрочке платежей, зафиксируйте чёткий период: например, что договор может быть расторгнут, если наниматель задерживает арендную плату больше чем на 10 календарных дней. Чем меньше срок договора, тем короче может быть период просрочки.
В пункте о порче имущества стоит указать конкретную сумму. Скажем, если при посуточной аренде наниматель причинит ущерб помещению на сумму больше 10 000 ₽, наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Не стоит забывать о здравом смысле. Если указать в договоре на 11 месяцев аренды, что вы можете выселить квартиранта из-за одного дня просрочки, суд вряд ли примет вашу сторону.
✅ Чётко пропишите, как будут выполняться условия расторжения. Нужно зафиксировать, как вы сообщите арендаторам о прекращении договора, за сколько дней им нужно будет съехать и как вы будете принимать квартиру обратно. Например, можно написать так:
- договор прекращается через 10 дней после получения арендатором уведомления;
- арендодатель направляет арендатору уведомление по указанной в договоре электронной почте;
- арендатор обязан передать помещение обратно арендодателю по акту приёма-передачи в течение трёх дней после прекращения договора.
Уведомить о расторжении договора можно в мессенджере или по электронной почте — законно, но нужно указать это условие в договоре. Даже если арендатор не прочитал сообщение, оно считается прочитанным на следующий рабочий день после отправки.
Арендатор съехал, что делать с его вещами?
- Удержать (оставить у себя до 100% уплаты долгов). Согласно ст. 359 ГК РФ владелец квартиры имеет право удерживать имущество арендатора до уплаты задолженности по аренде. Если оплата полностью получена, то удерживать имущество незаконно.
- Выставить имущество арендатора на публичные торги. Для этого обращайтесь в суд. Пишите обращение на взыскание имущества арендатора, приложив к нему все обстоятельства дела. Без юриста не обойтись, потому что процесс затратный, долгий и сложный. Подумайте, стоит ли заниматься этим? Одно дело, когда арендатор оставил дорогое оборудование и задолжал 300 000 р. за коммерческое помещение, и совсем другое — оставленная квартирантом кофеварка, куртка и сумка с грязными носками.
- Вернуть арендатору. Если претензий к арендатору нет, то забытые вещи старайтесь вернуть арендатору. Зачем они вам?
- Передать вещи на хранение родственникам, друзьям арендатора, новому жильцу или другому третьему лицу. Так можно сделать, если арендатор оставил ценные вещи и сбежал не заплатив. Для этого составляем опись имущества, собираем комиссию из нескольких человек и передаем имущество по договору хранения третьим лицам (ст. 886 ГК РФ). Это абсолютно законная процедура, но важно правильно составить договор хранения и получить подпись третьего лица.
- Брошенные вещи. Если ценность оставленных вещей низкая, то их можно признать брошенными и поступить, как вы хотите. Для этого в договоре нужно заранее прописать, какие вещи считаются брошенными и что с ними имеет право делать арендодатель.
Как выселить жильцов из квартиры при наличии договора найма?
Подписание соглашения с квартиросъемщиком обязывает всех участников действовать только в соответствии с буквой закона. Документ призван защитить, как владельцев сдаваемой квартиры, так и их клиентов. Выселение в таком случае потребует обращения в суд. Собственникам не стоит бояться этой процедуры, так как закон в большинстве случаев оказывается на их стороне. Общий порядок освобождения съемных жилых помещений, находящихся в частной собственности, регламентирован законом (ст. 679, 680, 687, 688 ГК РФ) и судьи будут руководствоваться, прежде всего, правовым инструментарием. Выселение нанимателей из социального жилья проводится также на основании решения суда (ст. 91.12 ЖК РФ).
Чтобы судебное разбирательство прошло гладко, юристы рекомендуют фиксировать нарушения временных жильцов. К примеру, доказать неплатежеспособность можно, заведя специальную ведомость с датами и суммами платежей, а в отношении нарушителей спокойствия записывать все жалобы соседей и обращения к участковому. Наличие неоспоримых доказательств ускорит судебный процесс, ведь по закону во время его проведения квартиранты имеют право не покидать съемную жилплощадь. Ведомости, справки и прочие доказательства играют роль сопровождающей документации и крепятся к исковому заявлению. Чем грамотнее будет составлено обращение в суд, тем быстрее и эффективнее пройдет процесс. Здесь, как и в прочих случаях, лучше не пренебрегать содействием квалифицированного адвоката.
Не стоит забывать и о том, что законодательство предусматривает определенную степень защиты для некоторых категорий граждан. Согласно законодательным нормам, из съемного жилья не могут быть выселены:
— граждане пенсионного возраста;
— инвалиды (1,2 группа);
— военнослужащие с семьями;
— лица, нуждающиеся в жилплощади (необходима постановка на учет).
— несовершеннолетние дети и сироты.
Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры соседей в «коммуналке»?
Как и в ситуациях, связанных с проживанием квартирантов на отдельной жилплощади, занимаемые арендаторами квадратные метры в коммуналке, могут послужить причиной выселения. Для осуществления этого процесса понадобятся серьезные основания и зафиксированные нарушения. Процедура инициируется при обоюдном согласии сторон и или в связи с приведением в исполнение решения судебных органов.
Регламентируют правовую сторону вопроса соответствующие нормы законодательства (ст. 619 и 620 ГК РФ). Собственник не обязан обсуждать с квартиросъемщиком причины выселения, однако должен в письменной форме уведомить жильца о расторжении договор в одностороннем порядке за 2 месяца до того момента, как наступит срок окончания действия соглашения. Сообщение можно доставить самостоятельно или заказным письмом.
Как выселить квартирантов без суда?
Нарушение правил пользования арендованной квартирой является основанием для выселения нанимателя.
В первую очередь, при возникновении проблем с квартирантами, надо предупредить их о выселении, в случае, если нарушения не будут исправлены. Так у них будет время для исправления предъявленных требований. Предупредить квартирантов можно устно и письменно. Письменную претензию вручают либо лично под роспись, либо почтовым отправлением с уведомлением о вручении. В претензии указывается срок выселения и соответственно расторжения договора аренды.
Не редки случаи, когда жильцы заселяются без подписания договора. В этом случае, если требования игнорируются, а Вас не пускают в квартиру или еще хуже, сменили замки, обращайтесь в правоохранительные органы. Ведь вашу квартиру занимают незаконно. Для этого напишите участковому заявление с описанием всей ситуации. К письму прикладывается документ о подтверждении права собственности.
В день выселения приглашается участковый и свидетели. Последние будут свидетелями нарушения правил пользования квартирой. Если дверь не открывают, вызывайте МЧС.
Основания для выселения съемщиков жилого помещения
Основная часть требований законодательства по вопросам пользования жилыми помещениями содержится в Жилищном Кодексе Российской Федерации. Этот документ содержит все правила проживания соседей в многоквартирных домах и ограничивает права жильцов, независимо от того владельцы они или квартиранты, в части, где их права пересекаются с правами соседей. Ст. 17 ЖК РФ четко устанавливает границы допустимого поведения соседей. В этой статье установлено, что:
- Жилые помещения должны использоваться для проживания людей.
- Осуществлять в квартире профессиональную и предпринимательскую деятельность можно только в тех рамках, в которых она не мешает соседям.
- Размешать промышленное производство и вести миссионерскую деятельность в квартирах нельзя.
- Жильцы обязаны соблюдать все требования законодательства и не нарушать законных прав и интересов соседей.
Как выселить квартирантов из соседней квартиры
В многоквартирных домах часто встречаются шумные соседи, лица с антисоциальным образом жизни. Если поведение приезжих жильцов, снимающих квартиру по соседству, не устраивает собственников жилья, можно обратиться в полицию. Этими вопросами занимается участковый. На практике он приходит к арендаторам, общается с ними, фиксирует факты нарушений: режима тишины (в каждом регионе изданы собственные правовые акты), непристойное поведение, пребывание в состоянии алкогольного опьянения, составляет протокол и штрафует. Участковый должен поговорить с собственником, который сдает квартиры, выяснить наличие у него договора на найм. Часто сами собственники попадаются на том, что предоставляют жилье без договора чтобы не платить налоги. И в этом случае отвечают перед законом.
Кроме того, эффективным средством борьбы с шумными соседями выступает составление обращение в подразделение по вопросам миграции.
Ответственность собственника
Выше мы разобрались, как выселить арендаторов, если сдали жилплощадь без договора. Но следует помнить об ответственности за неправомерные действия. Она наступает, если у постояльца имеются основания для проживания, либо нарушен рекомендуемый порядок действий.
При неправомерном выселении арендодателя могут подвергнуть ответственности:
- гражданской – выплата компенсации жильцу за незаконное выселение в размере, который будет установлен судом;
- административной – взыскание налоговых отчислений в бюджет, штраф и пени, а при отсутствии регистрации жильцов на протяжении более 90 суток – штраф от 2 до 7 тыс. руб.
- уголовной – если жильцу (или его имуществу) был причинен вред, применялось насилие или была угроза его применения.
Также собственнику жилья могут вменить ст. 198 УК РФ. Применяется эта статья при значительной налоговой задолженности в случае, если дом сдавался на протяжении долгого времени. Наказание по этой статье достаточно суровое:
- штраф от 100 до 300 тыс. руб.;
- арест продолжительностью до полугода;
- тюремное заключение до 1 года;
- принудительные работы на тот же срок.
Если срок договора истек, а жильцы не съезжают
После истечения вышеуказанного срока владелец жилой площади, в первую очередь, должен оповестить съемщиков в письменной форме о своем желании досрочно выселить нанимателей, тогда это будет считаться прекращением действия договора с одной стороны (стороны собственника).
Помимо этого, неплохой идеей будет являться вызов участкового с целью проведения профилактической беседы с арендаторами. В случае, если съемщики не покинули квартиру в назначенные в письме владельца сроки, то он имеет полное право обратиться в суд. При выигрышном иске на помощь собственнику придут правоохранительные органы и в принудительном порядке выселят съемщиков.
Передача происходит в отделение полиции, находящемуся по месту расположения квартиры с не желающими съехать арендаторами. Участковый обязан лично принять заявление и назначить вам время и дату проведения процедуры.
Плюсы и минусы сдачи жилья в аренду
Решение сдать лишние метры, безусловно, правильное и сомнению не подлежит:
- Таким образом, решается вопрос оплаты коммунальных платежей. Тут есть два варианта — либо собственник получает всю сумму и сам оплачивает коммунальные услуги, либо заключает договор с жильцами, что делать это будут они. Во втором случае необходимо взять данный вопрос под контроль и каждый месяц проверять квитанции. Здесь как нельзя кстати мудрое изречение «доверяй, но проверяй».
- Появляется регулярный источник дополнительного дохода в семейный бюджет.
- Недвижимость, как говорится, будет под присмотром. Наличие людей в квартире станет гарантией от ограблений или таких неприятных мелочей, как разбитые стекла. К тому же всегда есть вероятность каких-то аварийных ситуаций в виде лопнувших труб, канализации и прочее.
Одним словом, плюсы есть и весьма существенные. Но наряду с этим существует и обратная сторона медали:
- Довольно часты случаи, когда с виду приличные и солидные люди, а ведь древние предупреждали, что первое впечатление обманчиво, на деле оказываются несостоятельными в денежном отношении.
- Даже если арендаторы своевременно вносят плату за квартиру, могут появиться причины отказаться от них. Например, они вполне могут оказаться алкоголиками и скандалистами, запугавшими весь подъезд. Жалобы соседей в правоохранительные органы на них, на собственника жилья могут стать просто обыденным явлением.
- Также в последнее время стала очень популярной квартирная афера. Схема примерно такова — аферист под видом арендатора, как правило, выглядящий презентабельно и положительно, вносит деньги за 1-2 месяца вперед. Через некоторое время пересдает квартиру другим людям, взяв с них деньги за полгода-год вперед, и благополучно исчезает.
- Вторая схема — все так же, как и в первом случае, но в этот раз «арендатор» начинает пересдавать квартиру с посуточной оплатой. А контингент в этом случае весьма специфический — это не только одинокие командировочные, но и девицы весьма легкого поведения. Опять же возмущение соседей вам обеспечено.
И тут возникают извечные вопросы русской интеллигенции — что делать и как быть? Также своевременным в этой ситуации будет и другой не менее популярный на российских просторах выражение «кто виноват?». А виноватым может оказаться исключительно сам собственник, но только в том случае, если не заключил договор найма с квартиросъемщиком.
Как выселить квартирантов, проживающих без договора?
Зачастую жильцы появляются в квартире или соседней комнате по устной договоренности с хозяевами, без официального оформления документов. Причин тому может быть множество:
— укрытие хозяйских доходов от ренты;
— отсутствие формальных хозяев, субаренда с невозможностью подписать договор;
— заселение по знакомству, когда люди не считают нужным заниматься бумагами, сотрудничают на доверии.
Итак, ваши жильцы первое время платили в срок за каждый период проживания, а затем у них появляются разные причины оттягивать платеж. Если это временные трудности – потеря работы, болезнь и расходы на лечение, то часто с хозяевами договариваются на отсрочку. Затем проживание продолжается на прежних основаниях. Но если жильцы неохотно платят, постоянно опаздывают и не соблюдают сроки, злоупотребляют терпением хозяев, то стоит задуматься, насколько эти люди заинтересованы в проживании.
Как выселить людей, живущих по договору найма
Бывает, что люди живут на вашей территории согласно договору, но не платят или злоупотребляют предоставленной им недвижимостью. Например, приводят посторонних жильцов, шумят, не оплачивают ЖКХ, приводят квартиру в нежилое состояние. Оплату отказываются вносить по разным причинам, а самостоятельно выгнать их из дома не получается. На помощь придет государственная система и юрист.
Главное правило: предупредить нанимателей о предстоящем выселении (за 3 месяца до истечения срочного договора). Уведомление о предстоящем выселении можно сделать двумя путями:
— письмом;
— устно при двух свидетелях.
Если наниматели все равно сами не съехали, то есть возможность обратиться в суд. Для иска требуется доказательная база, которая поможет склонить решение суда в пользу собственника. Но если даже после судебного постановления люди не уезжают, исполнительный лист из суда передается в службу судебных приставов. Приставы займутся фактическим выселением жильцов в принудительном порядке.
Однако есть важный момент, о котором нужно всегда помнить. Любое вмешательство в вопросы жилплощади со стороны полиции производится на основании свидетельства о собственности. На основании этого документа участковый может взломать замок, если квартиранты его заменили. Также выполняется принудительное выселение, но без доказательств владения квартирой или домом эти меры незаконны.
Если договориться с арендаторами о добровольном выезде невозможно, то потребуется подать исковое заявление в судебные органы.
Алгоритм действий не зависит от причин подачи иска и состоит из выполнения ряда следующих действий:
- Обращение в суд с предъявлением следующих документов:
- договор аренды;
- информация о квартирантах.
- Написание искового заявления, в котором обязательно указать:
- основания досрочного прерывания договора;
- требования о досрочном прерывании договора аренды.
- Оплатить госпошлину в размере 200 рублей.
- Ожидать вызова в суд.