Строительство коммерческой недвижимости для перепродажи и последующей сдачи в аренду

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительство коммерческой недвижимости для перепродажи и последующей сдачи в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Инвесторов, которые вкладывают свои средства в коммерческую недвижимость в новостройках, условно можно разделить на два типа: инвесторы-сберегатели и инвесторы-бизнесмены. «К первому можно отнести тех, кого интересует долгосрочный пассивный доход. Такие инвесторы предпочитают приобретать недвижимость на старте проекта, им важен стабильный доход, который они станут получать от сдачи этого помещения в аренду после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Ко второму типу инвесторов можно отнести людей, которые рассчитывают получить максимальную прибыль в наиболее короткие сроки. Например, они приобретают максимально готовое помещение, сдают его в аренду, а затем продают как готовый бизнес», — объяснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Какие площади под стрит-ретейл в новостройках востребованы, а какие нет

Инвесторам в стрит-ретейл в новостройках важно, чтобы их помещения нашли арендатора максимально быстро, дорого и надолго. «Основные профили арендаторов, типичные для стрит-ретейла жилых комплексов, — это аптеки, ателье и бытовые услуги, небольшие продуктовые магазины, пекарни, магазины алкогольной продукции, а также различные детские заведения: школы иностранных языков, детские развивающие центры и т. д.», — перечисляет Шакина из Colliers International.

По словам эксперта, возможность размещения арендатора того или иного профиля обусловлена размерами помещений, потребностью в данном профиле, размерами самого жилого комплекса и технической готовностью девелопера предлагать решения для более широкого круга арендаторов. Например, для ресторанных помещений требуется специальная вытяжка, а для супермаркетов — продуманная зона погрузки-разгрузки, не мешающая жителям шумом.

Востребованными инвесторами могут быть не отдельные помещения, а целые ЖК. «Помещения раскупаются в комплексах «понятных» застройщиков либо в районах плотной застройки (ЖК от 1 тыс. квартир), либо в ЖК, встроенных в окружение, где есть перспектива роста — будущая застройка, появление станции метро и т. д.», — рассказала Ярова из RRG.

С трудом покупаются помещения в бюджете от 200 млн руб. либо просто крупные помещения от 150 кв. м без возможности деления, неформатные, темные, с большим количеством несущих стен и др. либо расположенные в ЖК, который находится в глубине района. «Также с некоторым затруднением продаются помещения на огороженных территориях или с окнами и входной группой во двор, так как это, скорее, офисы либо помещения под свой бизнес — йога, школа, салон красоты и др. Но визуальная и физическая доступность для клиентов, формальность помещения и качество инфраструктуры и самого ЖК являются крайне важными для инвесторов сегодня. Ну и цена, конечно. Она должна давать возможность рассчитывать на доходность от 8% годовых, иначе нет смысла в такой инвестиции», — добавила эксперт из RRG.

Кризис – отличное время для заработка

На китайском языке слово «кризис» состоит из двух иероглифов, один из которых обозначает «опасность», а второй – «возможность». Эта древняя китайская мудрость как нельзя кстати актуальна сегодня – не смотря на сложную экономическую ситуацию во всём мире, именно сейчас самое лучшее время, чтобы начать зарабатывать не недвижимости.

За предыдущий «кризисный» год цены на жилье в России выросли примерно на 10%, и эта тенденция всё ещё сохраняется. Главная причина такого роста – повышенный спрос не недвижимость, который, в свою очередь, подталкивается новыми программами государственной поддержки ипотечного кредитования и снижением ставок по кредитам.

Благодаря пониженным процентам многие люди смогли себе позволить приобрести более дорогое и комфортное жильё, а некоторые в принципе задумались о покупке первой недвижимости, хотя раньше не имели такой возможности.

Те же самые причины актуальны и для инвестирования на рынке недвижимости, порог входа на который сегодня стал существенно ниже.

Порядок инвестирования в недвижимость

Чтобы инвестиции приносили доход, следуйте алгоритму:

1. Изучите ситуацию на рынке — на какую недвижимость есть спрос, что ищут покупатели, какие средние цены на объекты, где есть интересные локации или районы с развивающейся инфраструктурой.
2. Убедитесь в надёжности продавцов, застройщиков, арендаторов и посредников. Проверьте документацию, отзывы, рейтинг, репутацию. Посмотрите наличие судебных споров, простоев.
3. Подберите для покупки ликвидный объект.

В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже новичок увеличит капитал.

Пандемия очень сильно повлияла на все сферы привычной нам жизни. Не исключением стала и сфера торговли. Но если у торговых комплексов и моллов по понятным причинам в период самоизоляции покупательский трафик значительно упал, те же магазины «у дома» не потеряли своих клиентов. При этом, как отмечает генеральный директор Private Property Management Company Сергей Тарасов, ситуация локдауна показала: наиболее надежными (стабильными, востребованными, не подверженными закрытию) видами деятельности в ЖК являются:

• продуктовые магазины;
• аптеки;
• пункты выдачи заказов и дарксторы (склады товаров – прим. ред.).

Коммерческая недвижимость — что это такое?

Наверняка каждый из нас хотя бы раз в своей жизни слышал такой термин, как коммерческая недвижимость. Но, к сожалению, некоторые имеют искаженное понятие относительно данного явления. Наиболее распространенное заблуждение – включение в разряд коммерческой недвижимости квартир, домов, коттеджей и особняков, используемых для дальнейшей перепродажи с целью получения финансовой выгоды. На самом же деле коммерческая недвижимость не имеет никакого отношения к площадям, предназначенным для постоянного проживания людей. Проще говоря, коммерческая недвижимость – это объекты нежилого фонда для открытия гостиниц, кафе, ресторанов, офисных помещений, магазинов и прочих бизнес-проектов.

Условно коммерческая недвижимость может быть разделена на шесть групп, к каждой из которых относятся те или иные объекты. Рассмотрим вкратце все элементы данной структуры:

• Коммерческая недвижимость свободного назначения. Это название вовсе не значит, что здесь может быть все что угодно. К представленной группе необходимо отнести такие объекты, как спортивные комплексы, кафе, бары, рестораны, отели и гостиницы. Проще говоря, имеется в виду сфера обслуживания людей.
• Коммерческая недвижимость под розничную торговлю. Здесь какие-либо пояснения излишни, так как каждый понимает, о чем идет речь – торгово-развлекательные центры, магазины, аптеки, автосалоны и т.д. То есть, все, что связано с розничной продажей чего-либо.
• Коммерческая недвижимость офисной категории. Здесь могут учитываться как специализированные офисные центры с множеством собственников и арендаторов, так и отдельные здания, принадлежащие одной компании.
• Индустриальная коммерческая недвижимость. Производственные площади заводов и предприятий, а также склады относятся именно к данной группе.
• Есть в тематике коммерческой недвижимости одно исключение, имеющее отношение к проживанию людей. Речь идет об апартаментах, многоквартирных домах и съемной недвижимости (например, аренда на сутки).
• Социальная коммерческая недвижимость – в этой категории учитываются медицинские центры, аэропорты, вокзалы и прочие важные для населения объекты.

Главное отличие коммерческой недвижимости от жилой заключается в том, что многие владельцы бизнеса предпочитают брать площади в аренду, а не покупать их. Причин может быть несколько. Это и дороговизна, и постоянные поиски более удачного расположения торговых площадей, и нежелание бизнесмена осуществлять серьезные финансовые траты, обременяя себя имуществом. Все это оказывает влияние на рынок, следовательно, коммерческая недвижимость с точки зрения покупки и аренды имеет свою специфику. Обычному человеку порой очень и очень трудно разобраться в тонкостях подобного вопроса, поэтому достаточно часто встречаются случаи обмана или неисполнения обязательств арендодателей коммерческой недвижимости перед арендаторами. Избежать этого поможет профессиональный подход, который предоставляют опытные риэлторы. Не стоит забывать и о том, что в распоряжении таких людей имеется внушительная база недвижимости, которая значительно облегчит процесс поиска подходящего варианта.

Производственная недвижимость

Промышленная недвижимость и производственные мощности — довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за застоя в производстве России он оставался не до конца изученным, недооцененным и невостребованным. Тем не менее с недавних пор производственные мощности возрождают свою значимость. Важными в этом сегменте являются технопарки, а также проблема реконструкции промышленных зон крупных компаний.

К объектам имущества коммерческого характера можно отнести промышленные здания (склады, строения, где производится управление мощностями) и даже земельные участки, которые используются или планируются быть использованными для промышленного строительства и формирования складов.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в коммерческих целях могут использоваться любые здания, помещения, площадки и земельные участки, не предназначенные для жилых помещений.

Проводя постоянный анализ области коммерческой недвижимости, можно определить потребности рынка, что позволит увеличить его капитализацию. Выбор высокодоходной коммерческой недвижимости — очень сложная задача. С ней может успешно справиться только профессиональный брокер или консалтинговый агент. Но стоит учитывать то, что цена на их услуги по-прежнему очень высокая.

Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком

1. Инвестирование в строительство жилья, с целью перепродажи
2. Строительство малоэтажных многоквартирных домов с последующей сдачей в аренду
3. Установка домов из контейнеров на своем или арендуемом участке
4. new З стратегии заработка на дачных участках
5. Строительство многоквартирных домов с целью продажи долями (квартирами): осторожно! Незаконно!
6. Инвестиции в землю, покупка паев, выделение лучшего участка и перепродажа в разы дороже (покупайте землю, ее больше не производят)
7. Инвестирование в участки от 12 соток, межевание на 3 части по 3,5-4 сотки с дальнейшей продажей, или строительство бюджетного дома 80-100м2 из SIP-панелей

Где найти арендатора?

Для быстрого и эффективного поиска необходимо использовать максимально доступные вам каналы связи. Начните с интернета: онлайн-агрегаторы, доски объявлений, форумы, социальные сети, контекстная реклама — есть, из чего выбрать. Хотя, как мы уже и сказали, выбирать следует по-максимуму, и если вашего бюджета хватает, не ограничивайтесь одним источником.

Нелишним будет заключить сотрудничество с агентством недвижимости. Во-первых, у риелторов свои каналы поиска арендаторов. Во-вторых, даже если вы готовились заранее, у специалистов все равно больше опыта и понимания в том, какие сильные и слабые стороны у вашего помещения, а также среди предпринимателей какой сферы лучше продвигать этот объект. Также риелторы помогут вам назначить правильный ценник на аренду: с одной стороны, чтобы вы не продешевили и не теряли деньги, с другой — преувеличенная арендная стоимость отпугнет потенциальных нанимателей, а вы еще долго будете сидеть в «зале ожидания».

Как заработать: продать или сдать в аренду?

Для инвесторов с частным капиталом встроенные помещения могут стать, во-первых, хорошим способом сохранения средств, во-вторых, побочным доходным бизнесом.

• Купить встроенное помещение для перепродажи. Такая схема лучше работала при 214-ФЗ: купить на низкой стоимости на этапе котлована и перепродать после ввода в эксплуатацию, когда стоимость выше. Доходность могла составлять 20-40 %. При 218-ФЗ такой сценарий менее вероятен.
• Купить встроенное помещение для последующей сдачи в аренду. Сдача в аренду коммерческого помещения — это стабильный бизнес, который будет приносить стабильный доход. Примерно 8-12 % годовых при условии постоянного платежеспособного арендатора. Такой бизнес хорошо иметь на пенсии.
• Купить коммерческое помещение с арендаторами. Такие запросы, как правило, приходят от инвесторов, которые не хотят заниматься вопросами поиска арендаторов, а хотят получить доходный бизнес (8-12% годовых).
• Схема трех сделок со встроенным помещением. Такая модель уже более современна. Первая сделка: инвестор покупает встроенное коммерческое помещение (можно приобретать как на низкой стадии готовности, так и готовое помещение). Вторая сделка: сдает его в аренду надежному платежеспособному арендатору. Третья сделка: перепродает как готовый стабилизированный доходный бизнес. Доходность в таком случае может достигать 30 %.

Последний вид сделки становится более популярным. Мы видим заинтересованность как со стороны наших постоянных клиентов, так к нам поступают и внешние запросы. Когда мы начинаем подбирать встроенное помещение в новостройке, мы уже потенциально понимаем, кого из ритейлеров можем привлечь на эти площади, поскольку брокеры знают про планы развития основных игроков рынка ритейла, которые развиваются в рамках стрита в новостройках. Если вам интересен сегмент встроенных коммерческих помещений, как инвестиционный инструмент, но вы опасаетесь рисков и не понимаете, как работать с будущими арендаторами, то мы проконсультируем вас по всем вопросам относительно приобретения, продажи или сдачи помещений в аренду.

Инвестиции в нежилые объекты для коммерции: выгодно или нет?

Прежде чем вкладывать свои средства, нужно обязательно проанализировать все возможные риски и уровень доходности, который может обеспечить инвестиция. Если рассматривать коммерческие объекты по этим двум критериям, можно сделать следующий вывод:

• Востребованность нежилых объектов очень чувствительна к состоянию экономики, так как напрямую зависит от условий для развития предпринимательства. Понятно, что во время экономического кризиса бизнес находится в упадке, соответственно, и спрос на офисы/склады падает.
• Доходность и окупаемость такого вложения капитала в разы выше, чем при инвестировании в жилую недвижимость. В РФ коммерческие объекты окупаются в течение 8-9 лет, а доходность их составляет порядка 10-12% годовых.
• Доступность такого способа вложения рядовым гражданам очень ограничена: сумма для вступления в число инвесторов может быть заоблачной. Однако граждане могут приобретать акции предприятия.
• Риски связанные с вероятностью недостроя. Этот риск свойственен вообще всем вариантам вложения в строительство недвижимости. В случае с коммерческой недвижимостью потеря средств может быть в разы выше.

Вопрос о том, насколько выгодным является инвестирование в коммерческие объекты недвижимости, был более детально рассмотрен нами в отдельном материале.

Особенности арендаторов

Итак, реклама сработала и на пороге вашего помещения уже появилось несколько потенциальных предпринимателей, которые готовы «прописать» свое детище на вашей коммерческой площади. И тут встает очередной непростой вопрос: кого выбрать?

Специалисты рынка рекомендуют сотрудничать с некрупными, но опытными предпринимателями. Так, новички часто срывают сроки оплаты и в целом являются ненадежными партнерами.

Как ни странно, сетевые компании, за редким исключением, также являются не самыми желанными нанимателями. Компании давят на свой авторитет и стабильность (последнее далеко не всегда соответствует действительности), в следствие чего требуют к себе особого отношения. «Сетевики» в массе своей настаивают на снижении арендной платы, а для официального оформления вашего сотрудничества используют только свой договор, который, разумеется, в большей степени защищает именно их права, тогда как вы лишаетесь возможности быстро сменить арендатора или повысить ставку в соответствии с рыночной ценой.

Тем не менее эксперты отмечают, что у многих частных инвесторов при покупке встроек отсутствует стратегия дальнейшего развития объекта. Самый распространенный тип инвестиций на рынке стрит-ритейла – это вложить средства про запас, по принципу «купил и забыл». «Таких объектов в последнее время на рынке всплывает очень много. Люди на хайпе приобретали помещение и выбирали неправильную стратегию его развития. В итоге там удается посадить арендатора, который всего лишь отбивает затраты собственника на это помещение», – говорит Анна Жилина. По ее оценке, доля таких объектов на рынке коммерческой недвижимости может составлять до 40%.

Впрочем, и самих арендаторов нередко отличает спонтанный подход к ведению бизнеса. «Мы видим постоянную ротацию арендаторов в том числе из-за того, что на каком-то очередном хайпе они арендовали помещения за бешеные деньги, но не просчитали своих рисков. В результате через полгода-год уходят», – отмечает Инна Кошелькова.

Похожие записи:

• Какие документы выдаются при приватизации квартиры в 2024 году
• Проезд пенсионеров в общественном транспорте в 2024 в Крыму
• Подлежат ли шапки обмену или возврату