Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что относится к капитальному ремонту арендуемого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проведен капитальный ремонт трансформаторной подстанции, затраты составили более 10 млн руб. Раньше подобные затраты фирма относила на расходы периода. С началом применения ФСБУ 6/2020 специалисты советуют сформировать отдельный инвентарный объект ОС, капитализировать затраты и учитывать данные затраты на счете 01 «Основные средства».
Разберемся с терминами
Федеральные стандарты (ФСБУ) не содержат разъяснений, что относить к капремонту и техобслуживанию. Бухгалтеры, как и раньше, руководствуются ГОСТ 18322-2016. Этот стандарт посвящен техническому обслуживанию и ремонту техники, терминам и определениям. Действует с 01/09/2017. Положения документа четко определяют интересующие нас понятия:
- Ремонт – комплекс технологических операций и организационных действий по восстановлению работоспособности, исправности и ресурса объекта, его составных частей. Здесь же дается полное определение планового ремонта, разделение на капитальный, средний, текущий, внеплановый, аварийный.
- Техобслуживание – это аналогичные операции и действия по поддержанию функциональности, исправности объекта, когда он используется по назначению (а также при хранении, транспортировании и пр.).
По капитальным вложениям помогают определиться ФСБУ 26/2020 (п. 5-ж, п. 6) и ФСБУ 6/2020 (п. 24). Среди других перечислены затраты на улучшение, восстановление объекта ОС. Приводятся варианты, когда ОС достраивается, дооборудуется, модернизируется, реконструируется. Сюда же добавляются затраты по замене частей, ремонту, техосмотрам, техобслуживанию. Капитальные вложения должны изменять стоимость актива, относящегося к основным средствам, указывает ФСБУ.
Перечень работ по капитальному ремонту
Перечни видов работ по капитальному ремонту содержатся в ведомственных актах (Положениях, Нормах и правилах.., Инструкциях, Рекомендациях, и проч..). Данные перечни виды работ разнятся в зависимости от вида объекта капитального строительства, его назначения.
Виды работ приведены в приложениях к ведомственным нормативным актам, тексты которых приведены во вложении к настоящей публикации:
Приложение 8. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (вместе с «МДС 13-14.2000… «))
Приложение N 8. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»)
Приложение 9. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Приказ Минюста России от 28.09.2001 N 276 (в редакции от 24.01.2006) «Об утверждении инструкции по технической эксплуатации зданий и сооружений учреждений уголовно-исполнительной системы»)
Таблица 2.3. Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, подлежащих к включению в состав работ, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом N 185-ФЗ («Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013)
Капитальный ремонт офиса и бухгалтерский учет
Бухгалтер в России больше, чем бухгалтер. Чтобы правильно вести учет и рассчитывать налоги, ему необходимы также знания по юриспруденции, кадровому делу, а иногда и строительству. Для определения стоимости капитального ремонта офиса эконом- или премиум-класса, систематизации проведенных работ и дальнейшего их учета для налоговых выплат нужно достаточно хорошо разбираться в этом вопросе. Кроме того, не всегда понятно, можно ли те или иные затраты отнести к расходам при налоговом учете.
Согласно статье 616 Гражданского кодекса РФ капитальный ремонт должен делать собственник арендуемого помещения, а обязанности по текущему исправлению мелких недочетов поручаются арендатору. Если речь идет о съеме офисов с кратковременным сроком аренды, нет смысла нарушать это правило.
Вот тут-то бухгалтеру и понадобится открыть в себе талант строителя, чтобы определить, что из работ относится к текущему, а что к капитальному ремонту офисов. Четкое разграничение этих понятий необходимо для правильного учета при налогообложении. В случае ошибки, когда арендатор по незнанию проводит капремонт, расходы на основании статьи 252 Налогового кодекса РФ признаются необоснованными.
Что входит в перечень капитальных работ в многоквартирных домах?
Капитальный ремонт — это более серьезные изменения по сравнению с текущими работами, здесь действия преследуют более масштабные цели. Они направлены на обеспечение максимально комфортных условий для качественного результата промышленной или производственной деятельности.
Работы по проведению капитального ремонта включают в себя:
- Восстановление или замена строительных конструкций или элементов этих конструкций.
- Восстановление или замена систем инженерно-технического обеспечения или их элементов.
- Восстановление или замена отдельных элементов несущих конструкций с целью улучшения.
- Укрепление опор и стен здания.
- Ремонт прилегающей территории (канализационная сеть, замена асфальта).
К отделимым улучшениям относятся улучшения, которые можно отделить от арендованного имущества без причинения ему вреда и в дальнейшем использовать отдельно от него. По окончании срока аренды они могут быть демонтированы.
Кроме того, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).
В связи с тем что отделимые улучшения являются собственностью арендатора, в его бухгалтерском и налоговом учете они признаются либо отдельным объектом основных средств, либо включаются в текущие расходы как материальные затраты (в зависимости от стоимости и срока использования улучшений). Соответственно, в учете арендодателя они не отражаются.
Обратите внимание: все вышеуказанные примеры с проводками подходят как для текущего, так и для капитального ремонта. Непременное условие для отражения этих операций в расходах – проведение капитального ремонта арендатором должно быть предусмотрено договором. Для того, чтобы обосновать необходимость капитального ремонта, следует в акте приемки-передачи указать состояние основного средства. В объектах недвижимости состояние кровли, систем отопления, водоснабжения, канализации и т. д. При аренде автотранспортных средств и оборудования – состояние основных агрегатов, выработанный ресурс.
Под капитальным ремонтом подразумевается проведение работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов имущества в связи с их износом. При капитальном ремонте оборудования и транспортных средств, как правило, производятся полная разборка агрегата, замена или восстановление всех изношенных деталей и узлов, регулирование и испытание агрегата.
Капитальный ремонт отличается от улучшения арендованного основного средства. В каждом конкретном случае необходимо определить, что именно произвел арендатор – ремонт или улучшение. Из норм гражданского законодательства следует, что ремонт арендованного имущества (как текущий, так и капитальный) не относится к работам по его улучшению. Улучшения – это новые дополнительные свойства имущества, без которых оно существовало и могло использоваться по назначению. Расходы на улучшение следует учитывать как капитальные вложения и списывать через механизм амортизации. Такие работы бывают двух видов – отделимые и неотделимые (ст. 623 ГК РФ). Отделимые улучшения являются собственностью компании, и можно не получать согласие арендодателя на их создание. По истечении срока договора аренды они могут быть изъяты без причинения вреда имуществу арендодателя.
На создание неотделимых улучшений (пристройка к объекту, перепланировка, установка пожарной сигнализации, системы вентиляции и др.) необходимо получить согласие арендодателя. При этом нужно обязательно прояснить и зафиксировать договоренности письменно – будут ли компенсироваться расходы, так как от этого зависит порядок учета трат. Кроме того, если не получить согласие арендодателя, то он может на законных основаниях потребовать демонтировать улучшения, что приведет к дополнительным нежелательным издержкам.
Правовые нормы о ремонте
Гражданский кодекс предоставляет сторонам договора аренды здания право самим решить, за чей счет будет производиться капитальный и текущий ремонт имущества (ст. 616 ГК РФ). Если в договоре это не определено, тогда в соответствии с данной нормой капитальный ремонт осуществляется за счет арендодателя, а текущий — за счет арендатора.
Таким образом, право арендодателя учитывать расходы на капитальный и текущий ремонт определяется условиями договора, а если они не установлены — положениями ст. 616 ГК РФ. При этом договором аренды может быть предусмотрен особый порядок распределения обязанностей по осуществлению текущего и капитального ремонта имущества, например:
- географический (арендодатель отвечает за ремонт одних помещений в здании, а арендатор — других);
- по видам расходов (например, материалы для текущего ремонта закупает арендодатель, а сам ремонт осуществляет арендатор);
- в зависимости от причины ремонта (например, арендатор производит расходы на ремонт арендованного имущества при условии, что оно вышло из строя по причине неправильной эксплуатации).
Исходя из порядка учета арендодателем арендной платы расходы на ремонт он может отражать в составе:
- прочих расходов, связанных с производством и реализацией (если арендная плата является выручкой от реализации (ст. 249, пп. 2 п. 1 ст. 253, абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ));
- внереализационных расходов (если арендная плата признается внереализационным доходом (ст. 250, пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ)).
Причем расходы на ремонт учитываются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат и независимо от времени их оплаты (ст. 260, п. 5 ст. 272 НК РФ).
Ремонт по долгосрочному договору проведен до его регистрации
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Между датами подписания долгосрочного договора и его регистрацией может возникнуть период, в течение которого стороны несут расходы на ремонт. В данном случае нужно учитывать следующее. Поскольку до даты регистрации договор аренды считается незаключенным, арендатор не вправе учитывать какие-либо расходы, связанные с эксплуатацией арендованного помещения (Письмо Минфина России от 25.01.2013 N 03-03-06/2/6). В свою очередь, у арендодателя нет препятствий для признания расходов на капитальный и (или) текущий ремонт (при условии его проведения или возмещения расходов арендатору).
В то же время, учитывая положения п. 2 ст. 425 ГК РФ, в договоре аренды можно предусмотреть, что его условия применяются к отношениям между сторонами, возникшим до заключения договора, то есть с даты приема-передачи объекта недвижимости до даты регистрации договора. В этом случае право арендодателя на учет расходов на капитальный и текущий ремонт, понесенных в указанный период, будет зависеть от того, на кого договором возложена обязанность по проведению конкретного вида ремонта.
Налоговый учет у двух разных ситуаций (когда расходы по ремонту должен нести арендатор и когда такие расходы возмещает арендодатель) также различен.
Затраты отражаются у арендатора, если арендодатель не возмещает расходов по ремонту (Пример №1).
В налоговом учете расходы на проведение ремонта отражаются в составе прочих расходов. Для налогоплательщиков, применяющих метод начисления, признаются в качестве расхода в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены, вне зависимости от их оплаты с учетом особенностей, предусмотренных ст.260 НК РФ.
Для налогоплательщиков, применяющих кассовый метод, расходы на ремонт признаются после их фактической оплаты (п.3 ст.273 НК РФ).
Налогоплательщик вправе создавать резерв на ремонт основных средств, если таковой длится более одного налогового периода. При этом можно предусмотреть одинаковый порядок создания и списания резерва в бухгалтерском и налоговом учете.
Когда арендатор проводит ремонт своими силами, а арендодатель оплачивает его (возмещает расходы), такие затраты арендатору не следует включать в состав собственных расходов и учитывать при налогообложении прибыли (Пример №2). Арендатор не может учесть расходы на ремонт при исчислении налога на прибыль, если арендодатель возмещает ему расходы на ремонт (п.2 ст.260 НК РФ).
И, наконец, последний случай, когда договором аренды предусмотрено возложение обязанности по ремонту арендуемых объектов основных средств и иного имущества на арендатора с возмещением вышеуказанных расходов арендодателем, расходы на ремонт имущества, осуществленные арендатором, учитываются им в составе расходов в порядке, установленном ст.260 НК РФ, но в периоде возмещения вышеуказанных расходов арендодателем (Пример №3), когда арендатор «реализует» работы по ремонту ОС арендодателю.
1.НК ч.2 Статья 260 гл. 25 «Налог на прибыль организаций». Расходы на ремонт основных средств
2. Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств» (с изменениями от 28 марта 2000 г.). Приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 г. N 91н настоящий приказ признан утратившим силу с 1 января 2004 года. Однако в новой редакции Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 г. N 91н) (действуют с 1 января 2004г.) понятие «ремонта» не раскрывается.
3. Письмо Управления МНС по г. Москве от 13 мая 2002 г. N 24-11/21480
4. Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв.
Основным условием признания расхода для целей налогового учета является обоснованность расхода согласно ч.1 ст.252 НК РФ. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты. На наш взгляд, экономическая оправданность обусловлена сопоставимостью и соразмерностью доходов и расходов, которая может быть обоснована бизнес-планом организации на момент, когда доходы еще не получены, или фактическими доходами и фактическими расходами от операции, деятельности.
По мнению налоговых органов, наличие бухгалтерской прибыли позволяет считать расход по операции обоснованным.
При отнесении расходов по ремонту на расходы для целей исчисления прибыли необходимо анализировать каждую операцию на соответствие нормам ст.257 НК РФ.
После заключения договора аренды помещения составляется акт приема-передачи объекта.
Установка сантехники (или светильников) не может быть признана расходом, если такая работа не была проведена в рамках капитального ремонта, а может быть квалифицирована как дооборудование с отнесением расходов на увеличение первоначальной стоимости объекта. Арендатор может потребовать установки, например, дополнительных приборов, что должно быть отнесено на увеличение первоначальной стоимости.
С другой стороны, при наличии приборов, установленных при капитальном ремонте, что подтверждается документами, по просьбе арендатора производится замена на другие приборы. При этом возможны следующие варианты:
- прибор числится как отдельный объект основных средств на балансе без цены (приобретено по стоимости до 10 тыс. руб. в 2002 г.). При замене прибора старый прибор приходуется по цене возможного использования или продажи и включается в состав дохода (внереализационный доход согласно п.13 ст.250 НК РФ) и учитывается новый расход как «материальные расходы» по установке нового прибора. Налоговое законодательство не содержит определения «инвентарный объект», а бухгалтерский учет допускает выделение инвентарного объекта при разных сроках полезного использования;
- прибор учтен в стоимости затрат по капитальному ремонту (реконструкции). При этом замена прибора относится на расходы, связанные с реализацией, в составе прочих расходов как расходы по ремонту, а демонтированные приборы учитываются как внереализационный доход;
- прибор числится как отдельный объект основных средств и является амортизируемым имуществом. Необходимо учитывать, что убыток от продажи основных средств (амортизируемого имущества) будет учитываться для целей налогообложения как расходы будущих периодов. А новый прибор будет учтен как амортизируемое имущество при соблюдении условий, приведенных в ч.1 ст.256 НК РФ.
Укладка ковролина, плитки, покраска стен, установка подвесных потолков могут быть отнесены на расходы на ремонт как работы по улучшению благоустройства помещений, изменению внешнего вида по просьбе арендатора. На наш взгляд, при этом в акте обследования помещения должно быть отражено, например, следующее: полы деревянные — покрыть ковролином, стены помещения N 1 покрашены голубой краской — покрыть мраморной крошкой, стены санузлов покрашены краской — положить плитку «Испания», цвет зеленый, потолки побелены — сделать подвесные розового цвета.
Перечень работ по капитальному ремонту
Перечни видов работ по капитальному ремонту содержатся в ведомственных актах (Положениях, Нормах и правилах.., Инструкциях, Рекомендациях, и проч..). Данные перечни виды работ разнятся в зависимости от вида объекта капитального строительства, его назначения.
Виды работ приведены в приложениях к ведомственным нормативным актам, тексты которых приведены во вложении к настоящей публикации:
Приложение 8. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (вместе с «МДС 13-14.2000… «))
Приложение N 8. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»)
Приложение 9. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Приказ Минюста России от 28.09.2001 N 276 (в редакции от 24.01.2006) «Об утверждении инструкции по технической эксплуатации зданий и сооружений учреждений уголовно-исполнительной системы»)
Таблица 2.3. Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, подлежащих к включению в состав работ, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом N 185-ФЗ («Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013)
Каким может быть текущий ремонт
По закону собственники могут потребовать от Управляющей компании или ТСЖ устранить неполадки в системе водоснабжения, электропроводке и косметическому состоянию подъезда в любое время.
Пример 1. Перед квартирой Иванова А.И. отломилась напольная плитка. Собственник обращается в УК, и она обязана заменить поврежденное покрытие на новое.
Пример 2. В квартире 9-этажного дома на последнем этаже у собственника Петрова А.В. протек потолок, повреждена побелка и обои на стенах. Собственник вправе указать УК на плохой ремонт кровли и потребовать возмещение ущерба, а также устранение причин протечки.
Если разбито стекло в окнах, проводится замена. За счет владельцев жилья оплачивается замена входных дверей и покраска стен в подъездах. Жильцы сигнализируют о неисправностях в работе вентиляции, и организация принимает меры по очистке вентиляционных шахт.
Текущий ремонт это не только «косметика». Если вы заметили, что не соблюдаются нормы температуры в системе ГВС, обращайтесь в управляющую компанию. Сотрудники обязаны разобраться, выяснить почему в магистрали отопления появились неполадки и устранить их.
Капремонт подразумевает полную или частичную замену инженерно-технического оборудования, изношенных элементов жилого здания.
ВНИМАНИЕ! После такой замены и восстановления здания сохраняет прежний внешний вид, архитектурные особенности. Это важный вопрос относительного градостроительного плана населенного пункта
Есть важное отличие капремонта от реконструкции. В первом случае не требуется большое количество справок и разрешений
Реконструкция же может привести к изменению экстерьера дома, поэтому она выполняется после того, как от градостроительного органа местного самоуправления будет получено разрешение на проведение работ.
Но нужно помнить о том, что для капремонта необходимо разрешение от надзорных органов, он проводится только после составления профессионального проекта. Проектная документация изучается сначала соответствующими комиссиями, в нее могут вноситься дополнения, изменения.
Текущий и капитальный ремонт многоквартирного дома
Восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами. Восстановление облицовки стен и полов керамической и другой плиткой отдельными местами во вспомогательных помещениях — лестничных клетках, подвалах, чердаках.Все виды малярных и стекольных работ во вспомогательных помещениях — лестничных клетках, подвалах, чердаках.Восстановительный ремонт повреждений, нанесенных в связи с устранением аварийных ситуаций.
Смена отдельных участков трубопроводов, секций, отопительных приборов, запорной и регулировочной арматуры, относящихся к общедомовому имуществу.Установка (при необходимости) воздушных кранов.Утепление вновь проложенных трубопроводов, приборов, расширительных баков, пандусов.Перекладка, обмуровка боровов, дымовых труб.