Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарственная на дом: как правильно оформить и избежать проблем». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При заключении обычного договора дарения дом сразу переходит в собственность одаряемого. Но он также может включать и дополнительные условия (например, наступление определенного события или даты). Тогда зарегистрировать право собственности можно будет только после выполнения такого условия.
Плюсы и минусы дарственной на дом
Если есть необходимость перерегистрировать дом на другое лицо, то часто выбирают договор дарения. Он имеет свои преимущества по сравнению с другими договорами, например завещанием.
Во-первых, это скорость. Переход права в собственность регистрируется сразу же после подписания договора — в отличие, например, от завещания, которое вступает в силу после смерти наследодателя. В среднем оформление дарственной занимает не более двух недель, отметил Андрей Загоруйко.
Во-вторых, экономия средства. Это касается ситуаций, когда даритель и одариваемый являются близкими родственниками, в данном случае не нужно платить налог 13% от стоимости дома. Нужно заплатить только госпошлину за регистрацию сделки в Росреестре (2 тыс. руб.). Кроме того, при оформлении дарственной не нужно платить нотариусу (в отличие от завещания, где нотариальное заверение обязательно).
- Упрощенная процедура. Договор можно составить самому и зарегистрировать его в Росреестре, не прибегая к услугам юриста и нотариуса;
- Право выбора. В дарственной можно прописать срок, когда она вступает в силу, или условия, при которых она будет действительна. Есть возможность отсрочить наступление дарения (обещание дарения в будущем). При этом оспорить дарственную сложнее в суде, чем, например, завещание;
- Личная собственность. Имущество, полученное по договору дарения, не считается совместно нажитым в браке. Например, если одному из супругов подарили дом, то это его личная собственность, а не совместная. И при разводе второй супруг не имеет права претендовать на него;
- Не требуется соблюдения правила о преимущественном праве покупки при отчуждении доли при наличии долевой собственности на дом. То есть не нужно согласия других собственников.
Что такое дарственная?
Договор дарения (или дарственная) – соглашение, которое позволяет собственнику безвозмездно передать свое имущество другому человеку.
В отличие от сделок, связанных с куплей-продажей, при договоре дарения не происходит обмен денежными средствами.
Нужно ли дарить земельный участок вместе с домом?
Да, подарить дом можно только вместе с земельным участком, на котором он находится.
Если же земельный участок не находится в собственности у дарителя, а, например, он пользуется им как арендатор, то одновременно с передачей прав на дом происходит и передача прав по такому договору.
Как оформить долю в подарок
Строение, как и любое имущество, может находиться во владении сразу нескольких лиц. Если каждому такому собственнику принадлежит некоторая, определенная, доля в праве на объект, такая собственность является долевой.
Как полноценный хозяин своей части недвижимости, гражданин вправе распорядиться ею как угодно, например продать или подарить.
При этом перед тем, как оформить продажу доли, человек обязан уведомить об этом других собственников и предложить им выкупить продаваемую часть. Эта обязанность существует потому, что у сособственников имеется преимущественная возможность выкупа долей друг друга. Однако преимущественной возможности получения их безвозмездно у них нет, поэтому, оформляя подарок, собственник не обязан рассылать уведомления об этом другим совладельцам и может сразу перейти непосредственно к оформлению дарения.
При этом есть важный нюанс в том, как оформить безвозмездную передачу доли в недвижимости: такую сделку обязательно необходимо удостоверять нотариально. Это правило не касается ситуаций, когда все владельцы одновременно передают дом в дар.
Как правильно оформить договор дарения квартиры или иной недвижимости? / Двитекс
При дарении недвижимости ее собственник (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать данную недвижимость другому лицу (одаряемому). Дарение — это одна из самых распространенных сделок на рынке недвижимости.
К такому способу распоряжения право собственности часто прибегают близкие родственники, в том числе заменяя им завещание, то есть передают право собственности на объект своим наследникам при жизни, не составляя завещание.
Об оформлении дарственной на квартиру вместо завещания, плюсах и минусах, читайте здесь.
В настоящей статье мы ответим на вопросы: какова процедура оформления договора дарения (дарственной) на квартиру, землю, иную недвижимость, кому можно оформить дарственную на квартиру, как оформить дарственную на квартиру чужому лицу и как зарегистрировать переход права собственности на основании договора дарения.
Для оформления договора дарения недвижимости (квартиры, комнаты, дома, земельного участка и т.д.) рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Для начала отметим, что процедура оформления договора дарения (дарственной) между родственниками, в том числе близкими, кровными родственниками, и абсолютно посторонними людьми не имеет никаких различий.
Вместе с тем, при оформлении дарственной на родственника данному родственнику не придется платить налог на доходы в отличие от дарения между людьми, не состоящими в родственных отношениях. Также дарение чужому человеку всегда имеет риски, скорее неправового характера.
Однако необходимо помнить, что в некоторых случаях дарение прямо запрещается законом, о них мы поговорим далее.
Форма договора дарения дома с земельным участком
В соответствии Гражданским кодексом РФ допускается свободная форма договора дарения дома с земельным участком. Вполне себе достойных примеров достаточно на просторах интернета, однако есть моменты, на которых стоит заострить внимание (помимо уже перечисленных выше).
Так на дом с земельным участком можно составить один договор дарения, но обязательно отдельно указать и описать каждый объект недвижимости (основные и дополнительные характеристики: кадастровый номер, площадь, адрес, местоположение, вид использования, кадастровая стоимость и т.д.).
Также рекомендуем тщательно проработать сроки дарственной на дом с земельным участком, поскольку даты подписания договора и акта приема-передачи объектов могут быть разными (такая дельта разрешена законом, в случае если, например, даритель хочет, чтобы его имущество было передано в собственность Одаряемого после определенных событий в жизни любой из сторон и т.п.), но право собственности Одаряемого наступит только с момента регистрации договора в Росреестре.
Если дом и земельный участок принадлежат Дарителю единолично, то обращаться к нотариусу совсем необязательно, все-таки расценки на подобные услуги у них крайне недемократичные. На худой конец, при желании перестраховаться, за помощью в оформлении дарственной можно обратиться в Росреестр (у них предусмотрена платная юридическая помощь юристов в подобных вопросах) или же риелтору, поскольку их ценник куда более приемлемый, нежели у нотариусов.
Однако, если дом с земельным участком находятся в общей собственности (совместной или долевой), похода к нотариусу не избежать. Исключение составляют случаи, когда доли выделены в натуре (например, по решению суда), о чем имеется соответствующая запись в ЕГРН: тогда каждый собственник вправе распоряжаться личным имуществом по своему усмотрению (в рамках закона, естественно), без согласования с остальными участниками общей собственности и, соответственно, обращение к нотариусу становится необязательным.
Договор дарения недвижимости: плюсы и минусы
Главное преимущество ДД у родственников дарителя: получив имущество безвозмездно, им не придется платить НДФЛ. От уплаты освобождаются обе стороны. Если недвижимость передается по договору купли-продажи, налоговые обязательства возникают у продавца. Но пытаться замаскировать возмездную сделку безвозмездной не стоит – по закону ее могут признать притворной.
Есть и другие плюсы:
- не нужно получать согласие остальных участников долевой собственности: преимущественное право распространяется только на возмездные сделки;
- при отчуждении родителем сыну или дочери, состоящей в браке, недвижимость переходит в единоличную собственность и не подлежит разделу в случае развода.
Недостаток дарения заключается в запрете на указание встречных требований и условий. Нельзя требовать с одаряемого деньги по безвозмездной сделке или указать, что подарок достанется только после смерти дарителя.
Кому оформление дарственной запрещено
Оформление дарственной на недвижимость близкому родственнику — это не только юридически значимое действие, но и поступок с возможными корыстными мотивами. По этой причине законом запрещено дарение недвижимости, которое оценивается свыше пяти минимальных окладов, в тех случаях, когда:
- даритель не является дееспособным и совершеннолетним;
- дарение совершается от имени недееспособного лица;
- одариваемое лицо является госслужащим, работником медицинского или образовательного учреждения, а также сотрудником органов соцзащиты;
- дарение производится между юридическими лицами, осуществляющими коммерческую деятельность.
Поскольку право реализуется под лозунгом «что не запрещено, то разрешено», то во всех остальных случаях человек или организация могут беспрепятственно дарить недвижимость, соблюдая установленные процедуры.
Особенности налогообложения
В отличие от продажи имущества, при передаче дома и земли на безвозмездной основе собственник не платит налог.
Зато налоговые обязательства накладываются на одаряемого. Фактически, получение имущества гражданином на безвозмездной основе по договору дарения признается доходом. В связи с этим, одаряемый обязан уплатить НДФЛ.
«Размер налога составляет 13% от стоимости имущества. Для исполнения налоговых обязательств гражданину необходимо составить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в территориальное подразделение ФНС России до 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Например, если дом был подарен 1 мая 2022 г. то подать декларацию необходимо до 30 апреля 2023 г».
Заплатить налог рекомендуется сразу после того, как сотрудники налоговой службы проверят правильность расчетов. Сделать это нужно не позднее 15 июля того же года, в котором налогоплательщик подал декларацию.
Налоговые обязательства накладываются на одаряемого не всегда. Если субъекты сделки приходятся друг другу близкими родственниками, то сторона, принимающая подарок, освобождается от уплаты налога. К таковым относят родителей, супругов, детей и внуков дарителя.
Нотариальный способ заключения договора дарения – не самый простой вариант сделки. Нотариус делает запросы в различные ведомства с целью удостовериться в законности передачи имущества в дар и в воле сторон договора дарения. Это позволяет обезопасить всех участников сделки, соблюсти их права и законные интересы.
Стоимость услуг нотариуса при оформлении дарственной определяется из учета стандартных тарифов, предусмотренных государством на осуществление деятельности нотариусов. Сюда включается ведение правовой технической работы с документами и подготовка договора дарения. В некоторых случаях в расчет услуг входит оплата за вызов нотариуса на дом для оформления дарственной на квартиру.
Перечень документов, которые нотариус потребует у сторон сделки для составления договора, зависит от того, к какому виду имущества относится объект сделки. Например, оформление дарственной на дом и землю у нотариуса потребует предоставления дополнительных документов, подтверждающих имущественные права и на земельный участок, и на дом, расположенный на нем.
Как сделать дарственную на дом и землю?
Процесс оформления договора дарения земельного участка и дома регламентируется ст. 574 ГК и Федеральным Законом № 218, согласно которым договор составляют письменно и обязательно регистрируют в соответствующем органе.
Договор дарения в обязательном порядке должен содержать следующие пункты:
- Личные сведения сторон в виде ФИО и паспортных данных.
- Доказательства факта, что даритель и одариваемый находятся в адекватном, вменяемом состоянии. Если пренебречь данным пунктом, то дарственная может быть легко аннулирована в суде, если даритель или его наследники докажут, что договор подписывался в состоянии введения в заблуждения.
- Точные сведения предмета договора, а именно:
- техническая документация на недвижимый объект: площадь земельного участка и дома, категория, к которой относится земля и пр.;
- кадастровый номер;
- стоимость объекта (данный пункт влияет на размер налогового платежа).
- Расходы по договору — здесь указывается лицо, которое будет оплачивать расходы на сделку. Как правило, это одариваемый.
- Порядок рассмотрения спорных ситуаций.
Если в контракте будет прописан пункт, в котором указывается, что сделка является действительной после ее регистрации, тогда акт выполненных работ прилагать к контракту не нужно.
Любой договор подразумевает наличие пакета документов, который собирается заранее. Стандартный набор документов для сделки выглядит следующим образом:
- заявление от лица дарителя и от лица одариваемого с просьбой перерегистрировать право собственности на недвижимый объект;
- паспорта обеих сторон;
- договор дарения, составленный по всем правилам в 3-х экземплярах;
- документы, подтверждающие право собственности на дом и землю.
Помимо стандартного для всех сделок дарения земельного участка и дома пакета могут потребоваться другие документы. Например, если переходящий в дар объект принадлежит супругам на праве долевой собственности, то от второго супруга потребуется письменное соглашение. Если дом приобретался не в браке, то придется предоставить бумаги, доказывающие этот факт.
Когда необходимо изменить регистрацию дома на другого человека, появляется выбор между оформлением дарственной и завещания. Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы.
Дарственная на дом и на землю имеет следующие преимущества:
- Право собственности переходит новому владельцу сразу после подписания документа;
- Можно указать в дарственной условия отсрочки вступления документа в силу;
- Дарение не требует заверения у нотариуса, и потому стоит дешевле;
- Его сложнее оспорить, чем завещание;
- Если дом дарят близкому родственнику, то не нужно платить налог.
Но есть у акта дарения и недостатки:
- Даритель не может ставить условия получателю;
- Чтобы отменить дарение придётся идти в суд, и выиграть процесс удастся только при наличии неоспоримых оснований;
- Если получатель не является родственником дарителя, то он будет должен заплатить налог в размере 13% от стоимости дома.
В свою очередь достоинствами завещания является то, что:
- Для его составления не важна воля наследников. Отказаться от получения дома они могут только после вступления документа в силу;
- Завещание можно неоднократно поменять на протяжении жизни.
Недостатки завещания – обратная сторона его достоинств:
- Получить права на дом наследник сможет только после смерти наследодателя;
- Есть множество оснований оспорить завещание, в отличие от дарственной;
- Его нужно заверить у нотариуса, что делает такой вариант переоформления собственности более дорогим.
Необходимо учитывать все эти особенности каждой юридической процедуры, чтобы выбрать наилучшую для конкретной ситуации.
В целом, завещание позволяет дарителю контролировать своих наследников и сохранить дом до своей смерти. А получателю недвижимости выгоднее оформить дарственную.
Оформление дарственной на дом и землю: необходимые документы
Перед тем, как провести процедуру оформления, дарителю необходимо предварительно проконсультироваться у юриста, собрать пакет документов и действовать поэтапно:
- Процедура дарения сначала обсуждается между дарителем и получателем имущества. Оговариваются условия сделки и все будущие пункты договора.
- Даритель получает на жилую недвижимость кадастровый паспорт. Для этого необходимо обратиться по месту регистрации объекта в кадастровую палату.
- Следующий этап – составление самого договора дарения. Документ может быть оформлен, как в письменной, так и в электронной форме, затем распечатан на принтере. Но, в любом варианте исключаются ошибки, в письменном виде – зачеркивания, исправления. При необходимости договор заверяется нотариально.
- Следующий шаг – каждый из участников сделки дарения имущественных ценностей собирает свой пакет документов.
- Далее в отделе регистрации таких договоров уплачивается государственная пошлина.
- Собранные документы представляются на рассмотрение в МФЦ (регистрационный орган).
Документы будут готовы в течение 2 недель.
Для составления дарственного договора необходимо собрать следующие документы:
- гражданские паспорта, удостоверяющие личности участников договора;
- документ, подтверждающий фактическую регистрацию жилого дома с прилегающей землей в государственном органе на имя дарителя;
- основания оформления прав владения недвижимым объектом на дарителя;
- письменное согласие второго супруга на передачу недвижимости в дар сыну или дочери, заверенное нотариально, если эта недвижимость является общей собственностью супругов;
- технический, кадастровый паспорт на жилую недвижимость (выдаются в БТИ);
- выписка по объекту, сделанная из домовой книги;
- соглашение о безвозмездной передаче имущества в 3 экземплярах;
- нотариально заверенная доверенность на посредника сделки, если оформлением документов занимается третья сторона;
- если участником договора дарения является несовершеннолетний ребенок, его законный представитель оформляет соответствующее разрешение.
Каждый документ оформляется согласно требованиям действующего российского законодательства. В случае утери документации, ее нужно восстановить и подать повторно во все предусмотренные инстанции.
Дарение дома с землей
Поскольку любой дом располагается на земельном участке, оформление дарственной на него требует учета прав дарителя и на землю. Если у дарителя есть лишь право пользования землей, на которой расположен дом, то одаряемый, согласно ст. 35 Земельного кодекса, сможет пользоваться им на тех же условиях.
Если земля приватизирована и находится в собственности дарителя, оформляется дарственная на дом и земельный участок – в этом случае дарение одного без другого невозможно.
Оформление такой сделки осуществляется в общем порядке, посредством заключения одного договора с указанием в качестве подарка не только жилого объекта недвижимости, но и земельного участка, на котором он расположен.
Исключения составляют случаи, когда:
- подарком выступает часть жилого дома, которая не может быть выделена в натуре с аналогичной частью участка;
- участок входит в число земель, изъятых из оборота;
- жилой дом построен на участке на условиях сервитута.
Стоимость оформления дарственной на дом и землю не зависит от конкретных предметов, переходящих по сделке. По сути, передача по одной дарственной дома и земли потребует лишь дополнительных расходов при государственной регистрации.
Плюсы и минусы договора дарения
Рассматривая преимущества и недостатки дарственной, можно отметить следующее:
|
Преимущества |
Недостатки |
|
|
Где и как оформить дарственную
Если на повестке дня стоит вопрос, как подарить друзьям или своим родственникам дом с участком. То, прежде всего, стоит изучить ГК РФ. Именно он регламентирует все, что связано с процедурой передачи недвижимого имущества.
На самом деле договор дарения жилого дома можно составить и самостоятельно. Однако, в этом случае велик риск появления в тексте фактических, юридических и грамматических ошибок. Что в дальнейшем станет основанием для его оспаривания. Чтобы исключить такую возможность, стоит обращаться за составлением ДД к экспертам в данной области, это:
- нотариус;
- юрист;
- риэлтор.