Жилое и нежилое помещение — основные признаки и отличия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Жилое и нежилое помещение — основные признаки и отличия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Жилые и нежилые объекты имеют огромную разницу между собой. Главное отличие одного вида здания или строения от другого — это их различное наименование назначени. Граждане могут использовать жилые объекты только для непосредственного проживания в них, за исключением некоторых предусмотренных законодательством случаев.

Отличительные характеристики помещений

Чтобы лучше ориентироваться в различиях двух видов недвижимости, стоит отразить их в таблице ниже.

Нежилая	Жилая
Условия жильцов вовсе отсутствуют или созданы частично	Должны соблюдаться технические, тепловые, шумовые, противопожарные нормативы и требования СанПина
Полное отсутствие коммуникаций или их минимальное количество	Обязательно проводятся коммуникации для обеспечения газо-, электро- и водоснабжения, а также вентиляция и канализация
Допустимо применение для получения прибыли	Коммерческое применение допустимо только в виде исключения, к примеру, для открытия адвокатского кабинета
Нельзя регистрировать граждан	Прописка граждан разрешена

Нежилое помещение в многоквартирном доме — возможно ли это?

Помимо определения жилого помещения, регламентирует способы его использования. Подобные объекты недвижимости предназначены для проживания людей. Их не разрешается переоборудовать для целей промышленного производства.

Важно. Законы РФ содержат лазейку, позволяющую индивидуальным предпринимателям осуществлять профессиональную деятельность в принадлежащих им помещениях жилищного фонда.

Это становится возможным, если удается соблюсти ряд условий:

• в полной мере соблюдаются права и интересы других людей;
• технические и санитарные требования к жилым помещениям не нарушаются.

Жилые помещения как рабочие кабинеты на законном основании могут использовать, например, адвокаты. Это право им предоставляет .

Если предприниматель снимает жилье, в котором собирается вести профессиональную деятельность, то он должен получить разрешение собственника помещения, а также всех достигших 18-летнего возраста членов своей семьи. Теоретически, таким помещением может оказаться отдельный частный дом. Таким образом, жилое здание будет эксплуатироваться в целях, в которых обычно используются нежилые помещения.

Можно ли изменить назначение дома?

Согласно п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а их использование в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в статус «нежилое» с соблюдением определённой процедуры. Однако здесь есть свои исключения.

Стоит сказать, что п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ всё же разрешается использовать жилое помещение в предпринимательской деятельности, при условии, что это не нарушает права других жильцов, а также соответствует всем необходимым требованиям.

Так, адвокат на основании п. 6, 7 может использовать для оказания своих услуг жилое помещение, которое находится в его собственности, либо в собственности членов его семьи.

Однако это единичный случай. Арбитражная практика в основном запрещает использование жилого помещения не по прямому назначению. Таким образом, законом практически полностью исключаются случаи, когда жилое здание может иметь нежилое назначение.

Определение понятий: что это такое?

Жилища: особенно важной разновидностью недвижимости, обеспечивающей жилищные интересы россиян, выступает именно жилье.
Формулировка категории дана в действующих законодательных актах:

• конституции России;
• статьях 288 и 558 ГК (Гражданского кодекса) РФ;
• п. 2, ст.15 ЖК (Жилищного кодекса) России.

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Жилище – это изолированная часть здания, относящаяся к недвижимой собственности и обеспечивающее условия для круглогодичного постоянного проживания в нем людей. Непременные условия для расценивания помещения в качестве жилища – соответствие санитарным, градостроительным, техническим и противопожарным нормам, необходимым для комфортного и безопасного обитания граждан.

Определение нежилого помещения: что это такое

Нежилые помещения, выступающие в качестве самостоятельного объекта гражданских правоотношений и предмета договора (купли-продажи, аренды), прежде всего, отличают от зданий и сооружений.

Это недвижимое имущество представлено не отдельно стоящими зданиями или сооружениями, а выделено в виде самостоятельных и объемно-пространственных частей. В свою очередь, такие части находятся в составе зданий, сооружений с перекрытиями.

Что такое нежилое помещение? В первую очередь это место, не пригодное для постоянного проживания в нем людей. Оно привязано к участку и изолировано от остальных частей здания отдельным входом, но при этом вправе располагаться как в жилых, так и в нежилых недвижимых объектах.

Справка. Помещение, не предназначенное для жилья и входящее в состав здания, имеет свой правовой режим, который нередко отличается от режима самого объекта недвижимости. Режим зависит от предназначения помещения.

Различия жилых и нежилых помещений

Самое главное отличие — цель предназначения. Если жилые помещения, как это исходит из названия, предназначены для жилья в них, то нежилые — для различных коммерческих (и не только) целей.

В производственное помещение имеется отдельный вход.

Жилое помещение принадлежит отдельному собственнику. В нем вы вправе получить прописку, чего нельзя сделать в местах, не предназначенных для жилья.

В случаях, когда речь идет о жилых объектах в виде квартиры, ее части или части жилого дома, а также во всех случаях — о нежилых помещениях, такие места представляются условным объектом недвижимого имущества.

С одной стороны, это самостоятельная недвижимость, с другой — она находится в составе другого объекта недвижимости. Однако она не имеет прямой связи с землей, то есть не зарегистрирована на ней отдельно от всего здания.

Использование нежилого места в сооружении немыслимо без одновременной эксплуатации самого здания и, по существу, связано с его использованием.

Важно. Несмотря на то, что жилые и нежилые объекты имеют явные отличия, они выступают в качестве недвижимого имущества и предмета сделок с ним только в достроенном и сданном в эксплуатацию виде. При этом обязательно наличие технической документации на здание целиком.

Сделки и налогообложение

Как и любой другой объект, недвижимое нежилое имущество может выступать предметом сделок. Самыми распространёнными из них выступают:

• купля-продажа;
• аренда;
• залог (в том числе ипотека);
• ссуда (передача собственником в безвозмездное пользование).

Сторонами по сделке могут выступать как юридические лица или ИП, так и обычные люди.

По НК РФ нежилая недвижимость может служить предметом следующих налогов:

• Налог на имущество. С 2015 года он исчисляется не по инвентаризационной, а по кадастровой стоимости, приближенной к рыночной.
• Налог на доходы (НДФЛ).
• Налог на прибыль организаций и ИП.

Дополнительно прочитать о сделках с нежилой недвижимостью можно здесь, а тут мы рассказывали о налогообложении нежилых помещений.

Государственная регистрация прав на жилые помещения

Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Именно поэтому Законом о регистрации недвижимости закреплено правило о том, что зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Понятие «нежилое помещение» в законодательстве РФ

Если проанализировать все российское законодательство, то ни в одном нормативно-правовом акте нет понятия о том, что понимается под нежилым зданием. Жилищный кодекс РФ, а именно статья 16, дает определение о том, что понимается под определением жилое помещение. Это комната, отдельный дом или квартира в многоквартирном доме, проживание в которых полностью позволяет удовлетворять бытовые и другие нужды.

Исходя из этой нормы, можно говорить о том, что нежилое помещение — это помещение, которое располагается в многоквартирном доме, административном или коммерческом здании, внесенное в проектную документацию, но при этом непригодное для проживания в нем людей, а также не включенное в состав общедомового имущества. Это определение косвенно подтверждается и абзацем 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

Типы нежилых помещений

Если говорить про то, какие виды нежилых помещений существуют, то стоит обратиться к Своду правил 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения МКД». В этом документе все не предназначенные для жизни людей помещения делятся на 3 типа.

Типы помещения	Описание
Встроенные	Нежилое здание располагается в пределах жилой постройки. Границы сооружения не выступают более чем на 1,5 метра за границы жилого здания.
Пристроенные	Сооружение полностью выходит за границы жилого дома, но имеет общую капитальную стену.
Встроенно-пристроенные	Конструкция здания предполагает выход за границы жилого сооружения более чем на 1,5 метра.

Может ли объект временно иметь такой статус?

Жилищный кодекс РФ позволяет менять статус объектов жилого фонда, правда, с некоторыми ограничениями.

Зачем это нужно? У семьи есть две квартиры, в одной из которых они не живут. Муж занимается поставкой электроинструмента. Объёмы выросли, число клиентов растёт, можно открывать магазин. Если у супругов вторая квартира на первом этаже, можно перевести её в нежилое и оборудовать под магазин.

Условия для перевода смены статуса помещения (ст. 23 Жилищного кодекса РФ):

Недвижимость переводят из одной категории в другую, не указывая конкретыный срок. Случаи, когда изменить статус объекта нельзя (ст. 24, 27 Жилищного кодекса РФ):

Перед тем как приобретать нежилое помещение нужно определиться с его назначением, от этого будет зависеть функционал, технические особенности и правовой статус. И, желательно, внимательно изучить законодательную базу по недвижимости нежилого фонда.

Сделки и налогообложение

Как и любой другой объект, недвижимое нежилое имущество может выступать предметом сделок. Самыми распространёнными из них выступают:

• купля-продажа;
• аренда;
• залог (в том числе ипотека);
• ссуда (передача собственником в безвозмездное пользование).

Сторонами по сделке могут выступать как юридические лица или ИП, так и обычные люди.

По НК РФ нежилая недвижимость может служить предметом следующих налогов:

• Налог на имущество. С 2015 года он исчисляется не по инвентаризационной, а по кадастровой стоимости, приближенной к рыночной.
• Налог на доходы (НДФЛ).
• Налог на прибыль организаций и ИП.

Дополнительно прочитать о сделках с нежилой недвижимостью можно здесь, а тут мы рассказывали о налогообложении нежилых помещений.

✅ Признаки нежилого помещения

Обособленные нежилые объекты можно легко отличить от других видов недвижимости. Для этого нужно изучить их признаки.

Итак, что отличает нежилое помещение:

1. Не предназначены для круглогодичного проживания людей.
2. Наличие изолированного входа (не связан со входом в подъезд дома).
3. Изолированность, капитальность помещения: границами сбоку выступают несущие стены, сверху – потолок, снизу – пол.
4. Отсутствует регистрация (прописка) граждан – в то же время, нежилое помещение может служить юридическим адресом фирмы.
5. Соответствие нормам СНиП, СанПиН, противопожарной безопасности, экологическим требованиям.
6. Статус недвижимости – «нежилое».

Указанные критерии обязательны, иначе помещение нельзя отнести к нежилым объектам.

Какие бы планы вы не строили на перевод своей квартиры, есть и такие нюансы, которые не позволят вам осуществить их:

В первую очередь помните о том, что за использование площади ответственность несет только его собственник. То есть, если вы решили сдать площадь в аренду, где позже появился магазин, и при этом не сделали его нежилым, отвечать за это придется исключительно вам.

Все предписания правоохранительных органов будут выписаны на имя собственника;

Свою квартиру вы имеете право не только использовать как домашний адрес, но и как юридический.

Для того, чтобы вести дела из дома, необязательно собирать документы и переводить помещение в другой фонд. Главное соблюдать правила, о которых было сказано выше.

В этом есть и свои плюсы: вы сможете работать, находясь в собственной квартире, а закон не запрещает вам там еще и жить.




Похожие записи:

• Доплата 250000 к материнскому капиталу в 2023 году
• Материнский капитал после развода как делится с мужем
• Штраф за просрочку замены паспорта в 20 лет