Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что входит в обязанности риэлтора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Работа специалиста по недвижимости с клиентом начинается с консультации. И первое, что должен сделать риелтор — собрать информацию по задаче клиента, выявить потребности. Только после этого агент по недвижимости будет выбирать стратегию своей работы.
Инструкция для начинающего риэлтора
- Покиньте предыдущее место работы. Осваивание новой профессии займет практически всё время. Уделяя пару часов в день изучению теории, невозможно понять всю специфику этой работы. Практика является неотъемлемой частью погружения в профессию риэлтора, а совмещать её с основной работой практически невозможно.
- Найдите агентство. В начале лучше выбрать качественную организацию, работая в которой вы сможете получить новые знания и навыки. Также, агентства имеют собственные базы, выход к которым вы получите. Позже вы сможете перейти к самостоятельной работе.
- Развивайтесь. Общайтесь с людьми, добившимися определённого успеха в этой сфере, изучайте законы (различные кодексы, Закон об ипотеке, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и другие).
- Ищите клиентов. Работать с человеком напрямую всегда выгоднее, чем через посредников.
- Запоминайте правила. Устраиваясь на работу в агентство, недвижимости нужно понимать, что у них есть свои правила, которые могут отличаться от всех остальных.
Что входит в обязанности агента по недвижимости
Риелтор — это, в некотором смысле, связующее звено между покупателем и продавцом, арендатором и арендодателем. Он может выступать как с одной стороны, так и с другой. В любом случае агент по недвижимости помогает своему клиенту решить задачу — выбрать подходящий для него вариант или найти покупателя, но на этом его функции не заканчиваются. В стандартный круг обязанностей специалиста обычно входят:
- подбор объекта недвижимости по заданным параметрам;
- консультация клиента по ситуации на рынке недвижимости;
- осмотр выбранных вариантов жилья;
- определение стоимости объекта;
- проверка объекта на юридическую чистоту;
- сопровождение клиента на всех этапах до заключения договора.
Какие плюсы работы с риэлтором?
Конечно, кто-то может возразить: в интернете полно материалов на любую тему, в том числе и о проведении операций с недвижимостью. И уж относительно несложную на первый взгляд сделку по продаже квартиры вполне реально провести своими силами, не тратя средств на оплату чьих-то услуг. Подумаешь, проблема – дать объявление, договориться с понравившимся покупателем, подписать договор и получить деньги. Каждый, безусловно, вправе действовать по своему усмотрению, но не следует недооценивать преимущества обращения в агентство недвижимости. Прежде всего, вы сможете узнать адекватную цену своего объекта. Если вы считаете, что он стоит дороже, это позволит не допустить «простоя» в продаже, ну а если вы его недооценили, то избежите потери средств.
При сборе документов вы легко можете забыть или по незнанию пропустить получение какой-либо справки, а без нее продажа окажется невозможной. Риэлтор такого не допустит, он соберет именно то, что нужно, причем быстро и без вашего участия. Общение с потенциальными покупателями не всегда бывает легким и приятным, к тому же многие звонят в удобное для себя время, которое может оказаться совершенно неподходящим для вас. Оказание риэлторских услуг включает и эту опцию, так что ваши нервы и время останутся в сохранности. На самом деле таких опций много, и все они входят в стандартный перечень услуг.
Свободная квартира, не требующая подбора для владельцев другого варианта, гораздо привлекательнее для потенциальных покупателей, нежели та, для приобретения которой нужно дождаться, пока собственники выберут для себя новое жилье. Ситуация нередко осложняется тем, что облюбованная ими квартира, в свою очередь, может быть включена в сделку только после того, как будет найдена «альтернатива» для ее владельцев. По большому счету, это современная вариация обменных цепочек, строившихся в прошлом. Продать квартиру с риэлтором означает максимально сократить эту цепь, но в любом случае в нее войдут дополнительные участники, и чем их больше, тем сложнее создание устойчивой конструкции. Представляется вполне очевидным, что в такой ситуации предстоит много кропотливой работы, и стоить она будет дороже, чем сопровождение «чистой» продажи.
Покупка недвижимости с риэлтором означает, что в результате сотрудничества с агентством недвижимости для клиента будет приобретен объект, отвечающий всем его требованиям. При этом наши специалисты понимают, насколько важно выбрать квартиру, не только соответствующую запросу клиента, но и не имеющую юридических пороков, что обеспечит безопасность и сохранность денежных средств, вложенных в покупку, а также будущее спокойствие владельца. Бывает, что клиенту настолько нравится какая-либо квартира, что он готов закрыть глаза на все ее недостатки. Таковыми могут быть неясные обстоятельства приватизации либо вступления в наследство, нарушения при предыдущих переходах права собственности и еще множество различных обстоятельств. В таком случае в задачу риэлтора входит разъяснение причин, способных сделать приобретение такого жилья крайне обременительным для клиента. Нежелательные для приобретения объекты будут отсеиваться, что позволит не допустить как минимум бесполезной траты времени и перспективы потери аванса, а как максимум – утраты суммы, эквивалентной стоимости объекта.
В нашей компании уделяется самое пристальное внимание доскональной проверке истории переходов права собственности на объект, что дает возможность обеспечить юридическую безопасность проводимых сделок. Кроме того, в риэлторские услуги входят переговоры с потенциальными продавцами и контрагентами, подготовка и оформление сделки, согласование с банком регламента ее проведения, включая при необходимости бронирование депозитарной ячейки, организацию и проведение денежных расчетов. Если клиент планирует использовать ипотеку, мы поможем подобрать и оформить кредит на выгодных условиях: банки-партнеры нашей компании предлагают ряд преференций. И, разумеется, на всех этапах подготовки и проведения сделки риэлтор будет всецело отстаивать интересы клиента. Все эти меры нацелены на сокращение сроков подготовки к проведению операции с недвижимостью и покупку объекта с максимальной выгодой.
Дорого ли стоят услуги риэлторского агентства?
Важное преимущество — услуги риэлторской компании оплачиваются по факту выполнения. Их стоимость определяется при заключении с клиентом договора на оказание услуг и может варьироваться в зависимости от сложности предстоящей сделки. Она может представлять собой как фиксированную сумму, так и определенный процент от стоимости объекта, либо их комбинацию.
При этом ряд услуг предоставляется бесплатно. В нашей компании в этот перечень входит, в частности, помощь в оформлении ипотеки по льготной ставке от банков-партнеров, содействие в получении налогового вычета и ряд других услуг.
При подготовке к проведению сделки целый штат наших специалистов работает на клиента, и каждому уделяется максимум внимания с учетом его конкретной ситуации. Ведь конечная цель — максимальное удовлетворение запросов клиента. Так что найти агентство недвижимости, которое возьмет на себя решение вашей задачи «под ключ», вполне реально.
Инструкция для начинающего риэлтора
- Покиньте предыдущее место работы. Осваивание новой профессии займет практически всё время. Уделяя пару часов в день изучению теории, невозможно понять всю специфику этой работы. Практика является неотъемлемой частью погружения в профессию риэлтора, а совмещать её с основной работой практически невозможно.
- Найдите агентство. В начале лучше выбрать качественную организацию, работая в которой вы сможете получить новые знания и навыки. Также, агентства имеют собственные базы, выход к которым вы получите. Позже вы сможете перейти к самостоятельной работе.
- Развивайтесь. Общайтесь с людьми, добившимися определённого успеха в этой сфере, изучайте законы (различные кодексы, Закон об ипотеке, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и другие).
- Ищите клиентов. Работать с человеком напрямую всегда выгоднее чем через посредников.
- Запоминайте правила. Устраиваясь на работу в агентство недвижимости нужно понимать, что у них есть свои правила, которые могут отличаться от всех остальных.
Про обязанности риэлтора – смотрите пункты договора!
Соглашение на оказание возмездных риэлторских услуг – основной документ, регламентирующий взаимоотношения агента с заказчиком. При возникновении спорных ситуаций именно действующий договор должен быть применён и рассмотрен как единственно возможный инструмент для урегулирования шероховатостей и недоразумений в сотрудничестве собственника с его представителем/непосредственным исполнителем. В пунктах легитимного, грамотно составленного контракта черным по белому фиксируются абсолютно все права и обязанности сторон, как владельца жилья, так и специально нанятого профессионального посредника для продажи недвижимости, касающихся исполнения возложенных на них соглашением обязательств.
Иными словами, что должен делать риэлтор, а какие услуги специалист не обязан предоставлять владельцу квартиры или потенциальному покупателю (встречной стороне/контрагенту) – все нюансы и детали процесса реализации недвижимости (сроки продажи, количество просмотров – если установлен лимит оперативных показов, полное изъятие или же просто ознакомление с подлинниками документов, финансовые расходы для привлечения третьих лиц, согласование или принятие единоличного решения по снижению/повышению цены) прописываются в договоре. И только официальным документом стороны должны руководствоваться в своих взаимных претензиях.
Рейтинг часто задаваемых вопросов об обязанностях риэлтора при купле-продаже недвижимости.
Самое время от общего перейти к частным случаям и рассмотреть самые популярные претензии к обязанностям риэлтора, которые предъявляют как заказчики, так и потенциальные покупатели:
Обязан ли риэлтор по первому требованию показывать квартиру потенциальному покупателю?
В разрез общепринятому заблуждению, отвечу, что агент совсем не обязан при первом же обращении клиента бежать со всех ног и показывать ему квартиру! А вот, что он точно должен сделать, так это распознать реальные намерения заявителя, задать ряд наводящих вопросов и подробно разузнать у голоса из телефонной трубки, например, за счёт каких средств потенциальный покупатель собирается приобрести жильё: наличные или ипотека? Подробно доходчиво изложить схему проведения сделки и выяснить подходит ли ему такой вариант купли-продажи. Дождаться, когда предполагаемый клиент «переспит с этой мыслью». И только после предварительного общения принять решение – если хоть какие-либо предпосылки для встречи на берегу и просмотра квартиры в живую. Только такой подход к обращениям по рекламе можно считать профессиональным.
Должен ли риэлтор отвечать на все вопросы покупателя?
Да, риэлтор обязан отвечать на абсолютно все вопросы, касающиеся купли-продажи объекта, какими бы смелыми, неудобными и нелепыми они ему не казались. Профессиональный агент должен предоставить достоверную информацию по жилью: изложить историю возникновения права собственности, дать дополнительное описание по техническому состоянию жилых и подсобных помещений, рассказать про недостатки квартиры (недобропорядочные соседи, факторы риска). В противном случае, сделка в судебном порядке может быть признана недействительной. Например, если продавец замаскировал грибок и плесень на стенах и утаил этот факт от покупателя, то добросовестный приобретатель по закону имеет право разорвать контракт и потребовать всё вернуть на круги своя.
Обязан ли риэлтор лично присутствовать на всех показах квартиры?
Организация оперативных показов жилья потенциальным клиентам в удобное для них время – прямая обязанность риэлтора. Во избежание недоразумений, личное присутствие и контроль за происходящим – ключевой момент в процессе реализации. Как показывает практика, всего лишь одно неверное слово или нечётко сформулированная мысль, по неосторожности и неопытности высказанные на просмотре, могут в итоге отпугнуть потенциального клиента от объекта. Яркая (эффектная и эффективная) презентация недвижимости и презентабельный внешний вид посредника, правильное уверенное позиционирование, грамотная речь специалиста, компетентность и квалификация агента – основополагающие фундаментальные детали риэлторского сервиса.
Обязан ли риэлтор предоставлять контактные данные собственника, например, номер телефона или электронную почту?
Всему своё время. Если собственник недвижимости сам захочет обменяться номерами телефонов и иметь непосредственный контакт с покупателем до проведения сделки, то риэлтор должен предоставить ему всю исчерпывающую информацию для налаживания коммуникаций. В противном случае, агент вовсе не обязан и не должен предоставлять какие-либо данные личного характера встречной стороне. В целях предотвращения оказания какого-либо давления на продавца, всё общение непосредственных участников сделки ведётся через профессионального посредника. Конфиденциальность предоставленных данных – один из основных нюансов риэлторской услуги.
Обязан ли риэлтор предоставлять для ознакомления документы на квартиру на просмотре?
По-хорошему, так вести дела на рынке не принято – вываливать кипы правоустанавливающих бумаг первому встречному. Решение в этом вопросе остаётся на усмотрение риэлтора. Однако, иметь под рукой такие элементарные документы на квартиру, которые на самом деле находятся в открытом доступе, как выписка из ЕГРН или экспликация поэтажного плана, риэлтор несомненно должен. В остальном, только при предметном интересе — после предварительных переговоров со встречной стороной и в момент подписания авансового соглашения, агент обязан предоставить сканы или копии «правоустановки» покупателю/его представителю для ознакомления и проверки юридической чистоты сделки. Иными словами, такой обязанности как, разбрасываться направо и налево свидетельствами о праве на собственность, на специалиста по недвижимости никаким образом не может быть возложено.
Обязан ли риэлтор бесплатно сопроводить сделку для встречной стороны?
Нанятый по договору на оказание услуг специалист по недвижимости представляет интересы заказчика и только. Он не обязан предоставлять консультативную поддержку самостоятельным покупателям или продавцам на встречной стороне, а тем более делать это бесплатно. Агент не может объективно и беспристрастно сопровождать сделку купли-продажи сторон с диаметрально противоположными интересами – в противном случае, чтобы связать несовместимое/недопустимое воедино и не развалить сделку, он будет действовать исходя лишь из своих корыстных интересов. Это касается тех случаев, когда через чур прагматичные самостоятельные участники рынка (как продавцы, так и покупатели, а часто и те и другие одновременно) пытаются сэкономить на квалифицированной правовой помощи и на деле при острой необходимости стараются либо ложными манёврами выведать ценную информацию, либо воспользоваться услугами компетентного контрагента, либо нанять опытного риэлтора на сделку одного на двоих – это не допустимо ни при каких обстоятельствах! Такая кривая конструкция противоречит фундаментальным принципам работы посредника и самому назначению честной юридической услуги. В таком положении риэлтор должен игнорировать соблазн получения дополнительного вознаграждения, но при этом по просьбе обращающегося заявителя/участника на противоположной стороне сделки может проявить великодушие и безвозмездно разъяснить отдельные моменты и нюансы процесса по отчуждению недвижимого имущества.
Перечень обязанностей
Теперь и их следует перечислить. Должностные обязанности риелтора по недвижимости можно выделить в такой список.
- Работа по аренде, продаже или покупке недвижимости от имени клиентов и по их поручению.
- Получение и обработка информации о том имуществе, которое продается или сдается в аренду. Сюда же относятся и требования арендаторов/покупателей/продавцов.
- Изучение предложения и спроса на рынке недвижимости.
- Регистрация заявок по продаже или сдаче в аренду имущества, проведение их осмотра.
- Знакомство клиентов со сдаваемым/продаваемым объектом недвижимости.
- Заключение договоров между агентством и собственниками.
- Поиск потенциальных клиентов, установление деловых контактов. Дальнейшее информирование их о предложениях, регулярные консультации.
- Оформление заявок покупателей, подбор вариантов, подходящих под их требования.
- Согласование договорных условий и дальнейшее оформление операции с недвижимостью.
- Предоставление клиентам помощи в сборе нужных бумаг, их своевременном предоставлении и в заключении сделок.
- Составление финансовой отчетности о проделанной работе.
И это еще кратко. Должностные обязанности риелтора могут быть шире или у́же в зависимости от начальства и того, какие требования они предъявляют к потенциальному работнику.
Сколько зарабатывает риэлтор
Размер заработка агента по недвижимости состоит из комиссионных за каждую закрытую сделку. Размер устанавливается индивидуально и может быть минимальным. В зависимости от уровня навыков риэлтор, работающий на агентство, может получать от 25 до 75 % от прибыли агентства. Кроме того, руководство может назначить оклад специалисту в пределах 10-30 тыс. руб.
Риэлтор, работающий самостоятельно, забирает прибыль себе. Но рассчитывать необходимо на собственные силы. Юридическое и информационное сопровождение обеспечивается 1-им лицом.
Большинство людей представляет работу агента по недвижимости легкой, без специальных навыков и умений. Но мнение о том, что для получения заработка достаточно свести продавца и покупателя, ошибочно.
Для получения больших гонораров агент постоянно трудится. Работа отнимает много времени и сил. Требуются познания в различных отраслях бизнеса. Необходим анализ рынка, решение возникающих сложностей. Нужно организовать переговоры между участниками сделки.
Должностная инструкция риэлтора
Примерный перечень услуг для продавцов недвижимости:
- обзорная информация о состоянии рынка недвижимости в целом по региону
- практическая экспертиза готовности документов к продаже недвижимости
- оформление документов к продаже объекта по нотариальной доверенности
- разработка рекламной стратегии в целях продажи
- принятие комплекса мероприятий по поиску покупателя
- проведение просмотров объектов недвижимости
- организация подписания предварительного и основного договора купли-продажи
- помощь в организации взаиморасчетов между клиентами, в том числе и безналичных расчетов
- построение цепочек и подбор встречных вариантов
- проведение переговоров с покупателями, в том числе «сложными»
- консультации в решении сложных не риэлторских вопросов ( выселение, развод, дети, инвалиды, пенсионеры)
Примерный перечень услуг риэлторов для покупателя:
- консультация о ценах на объекты недвижимости
- подбор нужного варианта для покупки объекта недвижимости
- мониторинг похожих вариантов и цен
- проведение просмотров выбранных объектов
- проверка правоустанавливающих документов на выбранный объект недвижимости
- консультации по пакету документов для покупателя (паспорт, согласие супругов, пакет для юридического лица, доверенность)
- переговоры с продавцом в интересах покупателя
- организация внесения аванса или задатка за объект
- организация заключения предварительного договора
- организация заключения основного договора
- организация и помощь в подписании Акта приема-передачи объекта
Обязанности на работе
Теперь остановимся на вопросе, что входит в обязанности риэлтора. Эта профессия предполагает работу головой и ногами:
- сбор из различных источников информации о зданиях и помещениях, пригодных для аренды или продажи, формирование соответствующей базы данных;
- мониторинг специализированных печатных изданий и веб-сайтов;
- изучение спроса и предложения на определенные виды жилья;
- поиск покупателей или съемщиков на конкретные дома или квартиры по поручению заказчика;
- непосредственное ознакомление с объектами, внесенными в базу;
- консультирование клиентов (лично или по телефону);
- работа с разными государственными и частными структурами относительно сбора всей необходимой для проведения сделки документации (справки, выписки, копии, разрешения);
- показ заказчику походящих вариантов по согласованию с продавцами;
- подготовка проекта договора аренды или купли-продажи, оформление сделки;
- оказание сопутствующих услуг (например, переоформление документов на недвижимость).
В РФ нет специализированных учебных заведений, занимающихся подготовкой профессиональных риэлторов. Функционируют ускоренные курсы при каждом крупном агентстве, занимающиеся подготовкой специалистов для себя.
В самих компаниях особых требований к кандидатам на эту должность нет. Первичное собеседование может пройти соискатель без образования, грамотно заполнивший анкету и ответивший на все вопросы нанимателя (агентства недвижимости).
Если вы нацелены на карьерный рост и хотите стать профессионалом в сделках с недвижимостью, вам пригодится юридическое образование, знание психологии и основ маркетинга.
Профессия ещё находится на стадии интенсивного развития: её самое главное преимущество в том, что вы сами определяете собственные цели и перспективы.
Уровень дохода здесь не фиксированный, он не ограничен. В Москве риэлторы зарабатывают от 30 000 до 300 000 рублей в месяц.
В зависимости от уровня специалиста, некоторые особенно успешные риэлторы получают более миллиона рублей. Обычно это люди с опытом работы 5-10 лет, которым их клиенты доверяют продавать дорогую жилую недвижимость или крупные коммерческие объекты, в том числе бизнесы, элементами которых является недвижимость.
Рекомендую вам посмотреть видео о профессии риэлтора с Александром Мальцевым — директором одного их известных агентств недвижимости.
Заключаем договор правильно
Если бы риелторская деятельность регламентировалась сводом законов, то наверняка существовал бы единые должностные обязанности специалистов. В России этот вопрос пока только обсуждается, поэтому каждая организация вправе вносить правки и изменения в договор по своему усмотрению.
Как составить договор:
- Тип договора (оказания услуг, поручения).
- Действия компании и что входит в список услуг риелтора (поиск квартиры, торг, организация осмотра, заключение договора, проверка документов на юридическую чистоту).
- Гонорар. Обратите внимание, что многие риелторы указывают в договоре процент за выполненные услуги от общей цены квартиры. Чем дороже вы будете искать недвижимость, тем выше будет гонорар специалиста. Рекомендуется прописывать в сделке фиксированную сумму, а также сроки, когда клиент обязуется выплатить ее.
- Проверка на юридическую чистоту. Когда вы заключаете договор с риелтором, вы можете взять копии паспорта специалиста. Обратившись в налоговую инспекцию, можно запросить справку о лицензии компании или риелтора. А также необходимо посмотреть устав, где указано, кто является директором, когда вышел приказ.
- Мелкий шрифт. Классический договор должен быть прописан одним шрифтом. Если есть мелкие надписи, то не стоит их игнорировать. Вы вправе забрать договор с собой, ознакомится, посмотреть все мелкие буквы с помощью лупы и показать юристу. Если риелтор отказывается выдавать вам договор, торопит и нервничает, то возможно, он что-то скрывает.
- Третьи лица. По договору мы вправе привлекать юристов, адвокатов, других риелторов для поиска.
- Застрахованная ответственность риелтора. Это говорит о том, что компания сертифицирована и застрахована.
Что делает риэлтор для подготовки сделки?
При первой встрече с клиентом агенту важно «продать себя» — объяснить продавцу или покупателю, почему его услуги действительно необходимы для заключения удачной сделки. В случае положительного решения заказчика они составляют договор: в документе стороны указывают все условия сотрудничества.
В случае продажи квартиры специалист выезжает на объект, чтобы оценить его и сделать фотографии.
Затем он готовит объявление и размещает его на соответствующих ресурсах, показывает вариант своим клиентам-покупателям или активно ищет новых, которым понравится объект.
Когда потенциальный покупатель готов к встрече, риэлтор назначает удобное время просмотра, рассказывает об объекте, помогает сторонам договориться о цене. Также агент проверяет документы для сделки и помогает оформить договор.
При сотрудничестве с покупателем специалист подбирает подходящий вариант жилья, организовывает встречу-просмотр и помогает клиенту договориться о выгодной цене.