Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Незаконное строительство многоквартирного дома на садовом участке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Очередной вопрос, который очень важен при решении проблем с незаконными постройками касается того, могут ли потребовать их снести, если земля в собственности. На сегодняшний день это не предусмотрено законом.
Участок в собственности: могут ли заставить снести строение?
Такой исход возможен только в тех случаях, если имеется соответствующее решение суда или же, когда сооружение возведено на земельном участке муниципальной или государственной принадлежности.
Однако в этом случае есть исключение — например, когда построенное здание угрожает жизни или здоровью человека. Обычно это случается, если не соблюдены ГОСТы, стандарты, применены для строительства вредные материалы. Но и в этом случае суд может решить оставить строение на переделку.
Важно! Если администрация подала иск о сносе возведенного дома, при этом суд отказал, то теперь местные власти до сих пор не имеют права прийти к владельцу дома и потребовать ликвидировать дом.
Сносить нельзя помиловать
Закон от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ, упростив регистрацию в собственность индивидуальных домов, возведенных без разрешения на строительство, породил ряд злоупотреблений и мошенничеств.
В Подмосковье типичной стала ситуация, когда застройщик возводил многоквартирный дом на дачном, садовом участке или участке, отведенном под индивидуальное строительство. Затем в судебном порядке или с помощью подкупленных сотрудников регистрационных органов застройщик оформлял здание в собственность, делил на доли дом и участок и продавал. Когда доверчивые любители свежего воздуха и дешевого жилья вселялись в такой дом, выяснялось, что в нем нельзя зарегистрировать постоянное проживание, отсутствует строительная инфраструктура (канализация, централизованное отопление и др.), и вообще строение стоит на земле сельскохозяйственного назначения и будет снесено, как только у местной администрации дойдут руки.
Застройщика к тому времени, естественно, и след простыл.
Удобнее всего было продавать дом на этапе строительства, поскольку согласно статье 25.3 закона № 93-ФЗ дозволяется оформить в собственность «создаваемый объект недвижимого имущества». Если площадь здания в 2-3 этажа, не предназначенного для проживания граждан, не превышает 1500 кв.м, то Градостроительный кодекс не настаивает на осуществлении государственного строительного надзора, (п.п. 4 п. 2 ст. 49, п.п. 1 п.1 ст. 54 Градостроительного Кодекса РФ). В такой ситуации можно совершенно открыто, по закону регистрировать недостроенный дом как нежилое строение, поскольку до окончания строительства не вполне ясно, что же получится в итоге.
Этим моментом в законодательстве воспользовался предприниматель Виктор Холод, начавший возведение здания в поселке Вешки Мытищинского района Московской области. На этапе строительства к нему предъявлялись претензии по поводу возведения предположительно многоквартирного жилого дома без разрешения на строительство. Поскольку застройщик скромностью не отличался и вырыл котлован для фундамента на виду у администрации Мытищинского городского поселения, те ужаснулись масштабам строительства и обратились в прокуратуру.
На претензии Холод отговаривался тем, что строит дом для себя и собирается в нем выращивать помидоры, однако в сентябре 2009 года по инициативе администрации началось судебное разбирательство. Пока неторопливое колесо правосудия раскручивалось, стройка продолжалась, а бункер для выращивания пасленовых обернулся изящной 60-квартирной пятиэтажкой с башенками, эркерами, только без канализации, централизованного газо- и теплоснабжения и с напором воды на одну квартиру. В 2010 году Виктор Холод продал три четверти квартир в доме, а трем многодетным семьям просто подарил. Жильцы вселились и попытались зарегистрировать квартиры в собственность. Тут-то и выяснилось, что сделать этого нельзя, поскольку собственность арестована, а предприимчивый застройщик скрылся и находится в розыске.
В сентябре 2011 года Мытищинский городской суд постановил признать холодовский дом самовольной постройкой и осуществить его снос.
Дом снесли. Жильцы, естественно, возмутились: многие из них продали квартиры в Москве, чтобы поселиться на природе. Администрации пришлось реагировать, поскольку не хотелось иметь клубок социальной напряженности под самыми окнами. На пресс-конференции в августе 2012 года Министр Московской области по долевому строительству Александр Коган отчитался перед прессой о мерах по пресечению незаконного строительства многоквартирных домов.
Организован оперативный штаб из восьми человек; выявлено пять аспектов происходящего вокруг снесенного дома: психологический, фактический, юридический, этический и национальный. Из жильцов 13 семей потребовали обеспечить их жильем, 10 обратились за компенсацией.
Министр сетует на неповоротливость судебных приставов, а Виктор Холод публикует в Интернете 37-минутный ролик с обвинениями в адрес «строительной мафии» и лично начальника Управления по строительству администрации городского поселения Мытищи Карандашова Д. Р. В отношении беглого застройщика возбуждено уголовное дело по статье 159 УК РФ (мошенничество).
Скандал вокруг холодовской пятиэтажки и других аналогичных строений дошел до бывшего губернатора Московской области Бориса Громова 2010 году. На совещании губернатор поставил задачу руководителям администраций: разобраться, а то «…многоквартирные небоскребы строят чуть ли не на садовых участках, а поселковые, муниципальные власти, контролирующие органы остаются в стороне!».
Поручение Б. В. Громова от 12.10.2010 года №1-18700 повлекло за собой повальные проверки территорий. Немало руководителей районного уровня были удивлены, обнаружив самовольно возведенные многоэтажки на подконтрольных садовых участках. Так, в Солнцевском районе в первом же рейде было выявлено 5 многоквартирных домов в 3-4 этажа, причем два из них уже зарегистрированы в собственность и полным ходом идет распродажа квартир.
Всего по Подмосковью было выявлено около 400 домов с признаками многоквартирности, возведенных с нарушением принципа целевого назначения земельного участка. Однако, среди них есть дома, которые возводились с учетом строительных норм, правил и габаритов. К примеру, в СНТ «Круиз» четыре семьи выкупили участок, возвели дом и оформили в собственность по «дачной амнистии», а потом поделили на доли. Те, кто читал данную статью, думаю, уже понял, почему такое деление не легитимно чисто по формальным признакам, но никто не мешает гражданам просто жить в доме. Более того, если снести перегородки между квартирами и установить, допустим, металлические двери, дом лишиться основного признака многоквартирности и станет просто особняком, каких много. Но выделить свою долю в натуре или продать ее ни одна семья уже не сможет.
Возможно, таким путем пошел предприимчивый застройщик, построивший на территории СНТ «Здравница» (с. Перхушково, участок 200) трехэтажный многоквартирный дом. Жители забили тревогу еще на этапе строительства, их поддержали надзорные органы и прокуратура. Не смотря на то, что на жалких шести сотках дом занял чуть ли не половину территории, а эксперты установили признаки 12 квартир, в иске о сносе незаконно построенного дома судья отказал. Застройщик заявил, что его особняк строится для одной семьи, и судья согласилась с этими доводами, хотя налицо было пренебрежение санитарными нормами.
И лишь в 2012 году, когда дом попал в Реестр индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности, жильцы возобновили исковое требование. Пара заседаний прошла с переменным успехом, но все изменилось, когда на судебное заседание явилось семь граждан сопредельных республик с заявлением, что они живут в доме и оформляют регистрацию прав собственности. По крайней мере, судья удовлетворила ходатайство о прекращении всех сделок.
Каждому профессиональному аппаратчику (а Шойгу такой и есть, не смотря на всенародную любовь) очевидно, что для решения долгоиграющей проблемы надо создавать специальную бюрократическую структуру. Едва придя на должность, новый губернатор издал Постановление от 29.05.2012 N 154-ПГ о создании Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, призванного, в том числе, осуществлять исполнительно-распорядительную деятельность в сферах долевого строительства многоквартирных домов, иных объектов недвижимости, обеспечивать защиту прав и интересов дольщиков.
Комитету было поручено вести Реестр индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности, расположенных на территории муниципальных образований Московской области.
Наглость квартирного мошенника Виктора Холода меркнет перед деловитостью некоторых застройщиков. Так, в реестре числилось более сотни четырехэтажных домов, 18 пятиэтажек, два 6-этажных дома. На хуторе Рожновка Одинцовского района на дачной территории обнаружился семиэтажный дом, а в Дмитровском районе в поселке Некрасовский на участке, предназначенном для индивидуального жилого строительства, была возведена восьмиэтажная громадина.
Ответственность за самовольное строительство: штрафы и другие его последствия
Самовольные, незаконные постройки в нашей стране – явление вполне привычное и очень распространённое. Масштабы у таких сооружений могут быть разными – от коттеджа до многоэтажки.
Причины появления огромного количества «самоволок» тоже различны – от банального незнания до прямого мошенничества. Второй случай – когда недобросовестный застройщик возводит дома без разрешения, а покупатели незаконных квартир потом теряют средства, часто безвозвратно.
Однако любой горе-строитель однажды может быть оштрафован. Это только одна из мер ответственности, о которой очень важно знать. Поэтому сегодня мы расскажем, какой размер штрафа за самовольное строительство (самострой) предусмотрен в России с 2015 года.
Штрафы за самовольное строительство в России
Строительство, которое кто-либо выполнил самовольно, – весьма широкое понятие. Ответственность за это зависит от серьёзности нарушения. Например, если «самоволка» противоречит градостроительному кодексу, то порядок наказания может быть:
- административным;
- имущественным;
- дисциплинарным;
- уголовным.
Во многих случаях нельзя начинать стройку без специального разрешения. Если имеет место возведение дома без проекта, и строительство всё-таки идёт, то виновник может получить штраф за самовольную постройку (самострой).
- Физлицо при этом выложит не менее двух и не более пяти тысяч рублей. ИП – в десятикратных пределах.
- Юрлица поплатятся в размере от полумиллиона до миллиона рублей.
Однократным штрафом можно и не отделаться. Если есть предписание о приостановлении строительства, а оно продолжается, штрафы последуют снова.
- Для физлиц сумма будет, как и в первом случае.
- Отдельных сотрудников организаций «накажут» в пределах от десяти до тридцати тысяч рублей.
- Для ИП верхняя планка подскочит до сорока.
- Юрлицам могут назначить от пятидесяти до ста тысяч рублей.
Всё это – КоАП РФ, статья 9.5.
Существуют ли исключения из правил?
К сожалению, российские законы нельзя назвать совершенными, поэтому часто случается так, что «самострои» узаконивают «задним числом», но даже этот факт по новым правилам не освобождает собственника такого объекта от ответственности. Суды, конечно, принимают иногда положительные решения, но это касается только случаев, когда здание возведено с соблюдением санитарных норм и не угрожает жизни и здоровью жильцов и окружающих.
Узаконить по облегченной процедуре самострой, соответствующий нормам градостроительства, каждый россиянин может до 01.03.2020г.
В некоторых случаях незаконные строители ссылаются на срок давности, а претензии с многих объектов недвижимости снимаются уже через три года после начала строительства. Такое положение есть, но оно не касается объектов, возведенных на участках без наличия права собственности. Также не действует срок давности в случае, если строение угрожает самим жильцам или прохожим. В этом случае, суд рассмотрит иск комиссии по пресечению строительства «самостроев» и приговорить, скорее всего, дом к сносу.
Виды ответственности за незаконное строительство
Итак, за постройки, которые не были разрешены, но уже построены, гражданину, соорудившему их, может грозить гражданско-правовая или административная ответственность:
- Административная ответственность наступает вследствие выявления фактов соответствующих статье 9.4 КоАП «Нарушение обязательных требований в области строительства» и предусматривает следующие санкции:
- для простых граждан – штраф в сумме от 2 до 5 тысяч рублей;
- для должностных лиц и индивидуальных предпринимателей – штраф в сумме от 20 до 50 тысяч рублей;
- для юридических лиц – штраф от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.
- Основанием для привлечения к гражданско-правовой ответственности является нарушение федерального закона «Об архитектурной деятельности (пункт 3 статьи 25). Это значит, что человека могут обязать восстановить участок в первоначальный вид, а значит снести любые постройки. Основанием для сноса служит только судебное постановление, а предписания от местных администраций или окружных комиссий могут не учитываться.
Постройки могут быть зарегистрированы в Росреестре, но даже это не будет основанием для опротестования по ранее вынесенному судебному решению, если ее возвели с нарушением строительных норм.
Решение о сносе может быть принято на основании заявления собственника земельного участка, на котором было возведено сооружение без его согласия. При этом стоит учесть, что право собственности не может быть оспорено и на него не распространяется поправка о сроке давности (3 года). В то же время собственник участка может подать в суд на признание права собственности на строение. Застройщик при этом может претендовать на компенсацию за объект в размере оценочной рыночной стоимости постройки.
Когда постройка является самовольной. Исключение для ИЖС. Можно ли оформить постройку без согласия соседей?
Самовольная постройка соответствует хотя бы одному из критериев, указанных в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, например:
— нет разрешений и согласований, которые для такой постройки обязательны;
— стоит на участке, не предоставленном под постройку;
— нарушает нормы — строительные (о характеристиках зданий) или градостроительные (о планировке территории);
— участок под постройкой не предназначен для таких зданий.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Не для всех построек нужны разрешительные документы. Так, не нужно разрешение и любое другое согласование для гаража и сарая на участке для личного пользования или для жилого дома на садовом участке (см. п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Узаконить незаконную постройку ИЖС, расположенную в поселении, до недавнего времени можно было по «дачной амнистии». Однако эта норма не действует с 01.03.2019.
Согласие соседей на оформление самостроя не требуется. Однако нужно учесть, что ваше самовольно возведенное здание не должно нарушать их права. Например, если вода с крыши стекает на соседский участок и размыла на нем грунт, это нарушение прав — сосед имеет право на негаторный иск.
Когда стройка считается нелегальной?
К таким объектам относятся жилые дома, здания, сооружения или постройки, обладающие некоторыми признаками:
- отсутствует разрешительная документация;
- возведение объектов производилось с нарушением норм и правил, установленных законом;
- на участок, на котором строится дом, не оформлено владение;
- если постройка возведена на основании разрешения, не предусматривающая такого строительства.
Важно! Дом, гараж и иные постройки будут считаться нелегальными при наличии хотя бы одного из перечисленных признаков.
Простые граждане не могут с достоверностью узнать – имеется ли согласование на сооружение, или для какой цели предназначена постройка.
Поэтому они могут заподозрить соседа в самострое, если:
- дом строится очень близко к соседнему участку, создается тень, нарушающая комфортное проживание жильцов или затрудняется выращивание культурных растений на участке;
- из-за близости вновь возведенного здания возникает угроза возникновения пожаров;
- коммунальная сеть устроена таким образом, что существует опасность затопления сточными водами.
Нужно пригласить представителей пожарного и архитектурного надзора, при выявлении нарушений, они подтвердят данный факт документально. Справка послужит доказательством для обращения в суд.
Существуют ли исключения из правил?
К сожалению, российские законы нельзя назвать совершенными, поэтому часто случается так, что «самострои» узаконивают «задним числом», но даже этот факт по новым правилам не освобождает собственника такого объекта от ответственности. Суды, конечно, принимают иногда положительные решения, но это касается только случаев, когда здание возведено с соблюдением санитарных норм и не угрожает жизни и здоровью жильцов и окружающих.
Узаконить по облегченной процедуре самострой, соответствующий нормам градостроительства, каждый россиянин может до 01.03.2020г.
В некоторых случаях незаконные строители ссылаются на срок давности, а претензии с многих объектов недвижимости снимаются уже через три года после начала строительства. Такое положение есть, но оно не касается объектов, возведенных на участках без наличия права собственности. Также не действует срок давности в случае, если строение угрожает самим жильцам или прохожим. В этом случае, суд рассмотрит иск комиссии по пресечению строительства «самостроев» и приговорить, скорее всего, дом к сносу.
Незаконная постройка на земельном участке
Четвёртого августа 2018 года был принят новый закон о самострое на собственном участке (федеральный закон) с внесением поправок в гражданский кодекс касательно самовольных построек.
Были введены изменения в определение самовольной постройки и в перечень условий для её сноса.
Это относится к тем гражданам, у которых была недвижимость на одном из бесхозных участков, либо она была возведена без разрешения на строительство.
Прежде подобные строения могли быть снесены, даже если они никому не мешали. Отныне права владельцев защищены лучше. Снос самовольного дома стал более сложной процедурой. Однако это не означает, что вы можете строиться на чужом участке, игнорировать нормы и строить здания, мешающие соседям.
Прекращение прав на земельный участок с самовольной постройкой
Также документ предусматривает механизм прекращения прав на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, в случае неисполнения решения о её сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.
Так, участок, находящийся в частной собственности, будет изыматься по решению суда и продаваться с публичных торгов. Договор аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, будет прекращаться с помощью одностороннего отказа арендодателя.
Первый заместитель председателя Комитета Госдумы по транспорту и строительству Алексей Русских считает, что все эти изменения упростят строительство объектов ИЖС, усовершенствуют механизмы государственного строительного надзора за строительством объектов, которые в настоящее время не поднадзорны Госстройнадзору.
Наконец, на законодательном уровне будет установлена процедура сноса объектов капитального строительства. Это, по словам депутата, очень серьёзная реформа в законодательстве о градостроительной деятельности.
Как признать самострой собственностью
Для того, чтобы признать собственностью нелегальную застройку необходимы следующие факторы:
- земельный участок должен быть в собственности у застройщика;
- разрешение на строительство на данном участке;
- соответствие здания всем техническим нормам и правилам застройки;
- здание или сооружение не должно причинять вред окружающей среде и не нарушать права других людей.
Закон предусматривает легализацию самовольных построек в большинстве случаев, если они приведены в соответствие всем нормам и требованиям.
- Таким образом, владелец здания обязан сообщить местным властям о том, что он намеривается построить, достроить или реконструировать уже имеющееся в собственности здание, с подробным описанием своих действий (проектной документацией).
- После рассмотрения всех документов чиновники уведомляют вас о своем решении.
- При положительном ответе вам дается право строить и реконструировать здание сроком до десяти лет.
- По окончании строительства необходимо подготовить тех. план. После завершения всех построек и составления проекта, оплаты государственной пошлины, администрация с помощью специальной комиссии проверяет соблюдение всех требований и норм законодательства, и только после этого вы получаете право зарегистрировать свое имущество
- Администрация самостоятельно отправляет запрос в Росреестр для постановки на учет недвижимости.
- Здесь же отмечено, что владелец нелегального здания, которое подлежит сносу, имеет право получить от местных властей компенсацию, в том случае, если собственник не знал, что здание, которое он приобрел, является самовольной постройкой. Компенсация равна рыночной стоимости снесенного объекта.
Все эти сложности, чаще всего, провоцируют человека не сообщать в административные органы о застройках на своем участке, так как не каждый может разобраться во всех тонкостях нашего законодательства и стойко пройти все процедуры регистрации.
Но каждый застройщик должен понимать, что невзирая на все сложности легализации, от ответственности перед законом никто не освобождается.
Узаконив самовольные постройки, вы можете быть уверенным, что вас не коснутся проблемы в виде штрафов и судебных исков. Так же владелец незаконной постройки должен быть готов к тому, что его застройкой могут заинтересоваться местные чиновники и прийти с проверкой. Причина для этой проверки может быть разной, включая жалобы недоброжелателей (соседей, конкурентов).