Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Первичный и вторичный рынок недвижимости общности и различия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вторичное жилье — это жилая недвижимость — квартиры, дома, комнаты в общежитиях — которые зарегистрированы как собственность частных лиц или муниципалитета. Продажа таких объектов проходит от собственника, в ходе оформления сделки право собственности переходит от продавца к покупателю.
По каким сценариям может развиваться рынок в 2023
На рынке недвижимости потенциал платежеспособного спроса в 2023 году значительно ниже, чем в 2022 году. На снижение спроса на недвижимость повлияли:
-
низкие темпы роста стоимости аренды: в 2022 году стоимость аренды недвижимости в крупнейших городах выросла на 5%. И это значительно ниже фактического уровня инфляции,
-
уход международных инвесторов из России из-за политических рисков и финансовых ограничений после февраля 2022 года,
-
отток населения в сентябре 2022 года из-за мобилизации,
-
отказ россиян от планов по улучшению условий жизни из-за политических и экономических событий.
Учитывая, что в 2023 году предложение на рынке жилья превышает спрос, премиальные квартиры и дома будут дешеветь немного быстрее, чем экономсегмент. Жилье премиум-класса может подешеветь к концу года на 12-17%, а бюджетное жилье — на 10-15%. То есть, в целом, цены на жилье в 2023 году продолжат снижаться.
Чтобы предотвратить крах строительной отрасли в России, правительство окажет поддержку застройщикам и банкам, которые эту отрасль финансируют. Правительство Российской Федерации объявило о продлении программы льготного ипотечного кредитования до 1 июля 2024 года. Эксперты рынка ожидают, что это сохранит спрос на новостройки в течение некоторого времени.
Застройщики уже сейчас снижают цены на 5-7%, что, в свою очередь, стимулирует спрос на новое жилье. Все государственные меры по поддержке спроса в первичном сегменте позволят предотвратить значительное снижение цен на недвижимость в новостройках. Но предполагается, что постепенное снижение цен на квартиры на первичном рынке продолжится.
Где искать квартиры от собственников
Практически все продавцы квартир размещают объявления на специализированных сайтах. Но на одно объявление от владельца приходится дюжина объявлений от риелторов. А это создает серьезные трудности при поиске квартиры от собственника.
Рассмотрим варианты, где можно найти квартиру от собственника:
-
В городских группах в социальных сетях. Нужно просматривать объявления без посредников в специальных группах в социальных сетях.
-
Через поиск в социальных сетях. Нужно использовать при поиске ключевые слова, например, «Купить квартиру в Казани».
-
Через знакомых. Друзья, коллеги и знакомые могут предложить подходящую квартиру. Для этого нужно сообщить как можно большему количеству людей, что вы ищете квартиру.
-
Публикация объявления в социальных сетях. Нужно опубликовать объявление о том, какую квартиру вы ищете и в каком районе, и обязательно попросите своих подписчиков сделать репост. Также можно разместить объявление и в обсуждениях групп, посвященных аренде недвижимости в вашем городе.
-
Для регионов России подходит вариант размещения объявления на городских форумах.
-
Специализированные сайты и приложения по поиску недвижимости. Необходимо тщательно фильтровать и анализировать объявления.
-
Сходить в желаемый район и поискать объявления. Их могут размещать на досках объявлений в подъездах, на столбах, остановках или даже в окнах квартир, которые выставлены на продажу.
Первичный рынок — преимущества и недостатки. Что нам нужно помнить, прежде чем принять решение?
Вы уже знаете, в чем разница между первичным и вторичным рынками, так что пришло время подумать, какой из них лучше. Начнем с того, в чем преимущества и недостатки квартир с первичного рынка. Стоит ли покупать жилье на первичном рынке?
Преимущества квартир с первичного рынка:
- вы покупаете новую недвижимость — вы можете жить в ней сразу или закончить ее, как вам нравится, все пахнет свежестью и сделано именно так, как вы хотели;
- вы первый владелец – вам не нужно беспокоиться об истории жилья и его предыдущих владельцах;
- более высокий стандарт и современность – новые объекты строятся с использованием новейших технологий и в соответствии с современными тенденциями, например, в отношении планировки и размера комнат;
- комфортные решения – в новостройках современные лифты, подземные паркинги и многие другие удобства, которых нет в бывших в употреблении квартирах;
- более низкая арендная плата — это не правило, но обычно новые квартиры управляются жилищными сообществами, которые взимают арендную плату ниже, чем кооперативы, управляющие старыми домами;
- более низкие эксплуатационные расходы — новые объекты энергоэффективны, что означает более низкие счета за отопление.
Недостатки квартир на первичном рынке:
- высокая цена – впрочем, это не правило, о чем свидетельствуют действующие расценки за квадратный метр во многих городах;
- меньше выбор предложений;
- длительное время ожидания забрать квартиру – в основном это касается квартир, купленных до начала инвестирования;
- потенциально высокая стоимость отделки объекта – большинство новых квартир сдается в стандарте застройщика;
- удаленность от центра города – новые жилые массивы обычно строятся на окраинах городских центров, часто также плохо связанных с другими районами;
- неразвитая инфраструктура – новые жилые комплексы часто характеризуются отсутствием коммерческих и сервисных объектов, отсутствуют также школы, детские сады и поликлиники;
- риск использования предложения застройщика – хотя новые правила обеспечивают лучшую защиту покупателей, все же остается риск, например, задержки в реализации инвестиций или даже банкротства девелоперской компании.
Функции рынка недвижимости
Основные функции рынка недвижимости:
- установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;
- регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;
- коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;
- функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;
- стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;
- социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.
Что такое первичное жилье
Первичная недвижимость — это объекты, право собственности на которые оформляется впервые. Соответственно первичный рынок недвижимости — это жилые и нежилые помещения в строящихся или только что сданных в эксплуатацию новостройках, которые реализуют строительные компании через собственные офисы продаж или посредников.
Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Интересно! Квартира в новом доме может быть и вторичной недвижимостью. Например, если ее продает не застройщик, а дольщик, который уже получил право собственности. При этом само жилье могло не использоваться по назначению.
В целом, первичный рынок жилья — это совокупность сделок по реализации только что созданных объектов — квартир в новостройках, а также приватизированных объектов, которые ранее не проходили госрегистрацию. Через первичный рынок недвижимость переходит в экономический оборот.
Кроме застройщиков и их представителей продажей первичной недвижимости занимаются федеральные, территориальные, местные органы исполнительной власти.
Первичный рынок недвижимости
На первичном рынке продают жильё без истории перехода права собственности. Это ещё не построенные квартиры в долевых проектах или жильё в новостройках, которым не владел ещё никто, кроме застройщика. Таким образом, покупатель на первичном рынке станет первым, кто зарегистрирует право собственности на купленную квартиру в Росреестре и откроет её юридическую историю.
Квартиры на первичном рынке недвижимости продают только юридические лица: застройщики, девелоперы, связанные с ними агентства недвижимости. Классифицировать жильё на этом рынке можно по:
- юридическому статусу;
- классу жилья;
- технологии строительства;
- виду права собственности.
Раскроем эти категории поэтапно.
Недостатки первичного рынка недвижимости
Первичный рынок недвижимости, несмотря на свои преимущества, также имеет некоторые недостатки. Ниже представлена таблица, в которой они перечислены:
| Недостатки первичного рынка недвижимости |
|---|
| 1. Ограниченный выбор |
| 2. Высокая цена |
| 3. Длительный срок строительства |
| 4. Риск изменения планов застройщика |
| 5. Непредсказуемость окружающей инфраструктуры |
| 6. Инфляция и изменение цен на строительные материалы |
Ограниченный выбор является одним из основных недостатков первичного рынка недвижимости. Покупатели могут столкнуться с ограниченным выбором объектов, поскольку новостройки строятся в определенных районах или комплексах.
Высокая цена также является значимым недостатком первичной недвижимости. В основном это связано с тем, что стоимость новостроек включает как стоимость земли, так и затраты на строительство и оформление документов.
Длительный срок строительства является следствием сложных строительных процессов и процедур оформления разрешений на строительство. Это может привести к задержкам в сдаче объекта недвижимости и неудобствам для покупателей, которые ожидают получение ключей от своего нового жилья.
Преимущества вторичного рынка недвижимости
Вторичный рынок недвижимости предлагает несколько преимуществ, которые делают его привлекательным выбором для покупателей:
- Цена ниже рыночной: Цена на вторичном рынке обычно ниже цены на первичном рынке. Это позволяет покупателям сэкономить деньги и получить объект недвижимости по более выгодной цене.
- Больший выбор объектов: Вторичный рынок предлагает больше вариантов недвижимости, поскольку он включает объекты, которые уже были построены. Покупатели могут выбирать из различных типов недвижимости, разных районов и разных ценовых категорий.
- Окончательные решения: На вторичном рынке покупатели видят конечный результат, то есть уже построенные и готовые к заселению объекты. Это позволяет сразу оценить размеры, планировку и общее состояние недвижимости.
- Быстрый процесс сделки: Покупка на вторичном рынке обычно занимает меньше времени, чем на первичном рынке. Отсутствие строительных задержек и ожидания сдачи объекта в эксплуатацию делает процесс сделки более оперативным.
- Более гибкие условия сделки: На вторичном рынке часто есть возможность договориться о гибких условиях сделки с продавцом. Это может включать снижение цены, изменение сроков сделки или включение дополнительных условий, которые удовлетворят обе стороны.
Таким образом, вторичный рынок недвижимости предлагает потенциальным покупателям несколько преимуществ, которые делают его привлекательным выбором при поиске недвижимости по выгодной цене и с большим выбором объектов.
Что лучше покупать: первичное или вторичное жилье
Многие покупатели стремятся купить квартиры в новостройках, ведь:
- можно переделать ремонт по-своему для создания нужной атмосферы;
- не нужно переплачивать посредникам для проверки истории, достаточно убедиться в компетентности застройщик, проведении всех действий по закону;
- не требуется замена старых труб, иной сантехники, траты денег в новом доме, если квартира досталась высокого качества.
Минусы:
- большие вложения в ремонт, если квартира досталась без отделки;
- риск задержки с новосельем, если строительная компания не укладывается в сроки сдачи объекта или вовсе не достроила дом по причине банкротства.
Много неприятных моментов связано с новостройками. Часто приходится ждать месяцами, когда подготовят юридическую документацию. Недобросовестные организации пропадают после сбора денег, уезжая в теплые страны, так и не достроив дом. Также возле новостройки могут отсутствовать парковки, магазины, школы, сады. На устранение неудобств потребуются годы. Жилье на вторично рынке стоит дешевле. Всегда можно поторговаться с продавцом. Хотя и может подсунуть квартиру с “сюрпризом”. Потенциальным покупателям нужно тщательно выяснять историю, прежде чем соглашаться на составление договора купли-продажи. Нельзя сказать однозначно, что лучше: первичная или вторичная недвижимость. Если сравнивать, то стоит опираться на следующие критерии:
- Затраты. Наверняка в первичной квартирах -черновая отделка. За ремонт придется выложить крупную сумму. Часто вторичный рынок предлагает жилье с хорошим ремонтом, Хотя в старо панельных домах состояние сантехники, трубопровода и канализации оставляет желать лучшего.
- Время. Во вторичку можно заселиться сразу после составления договора купли-продажи. В новостройку приходится ждать годами, пока полностью не закончится строительство.
- Экономия денег. На начальном этапе возведения выгодно приобретать жилье в новостройке. При завершении строительства цена на квадратные метры резко взлетает. Также дорожают апартаменты после сдачи дома в эксплуатацию.
- Предложения. При покупке в новостройке выбирать не приходится. Количество вариантов ограничено. На вторичном рынке предложения составляют большую часть.
- Юридическая чистота. Приобретая квартиру на первичном рынке у застройщика можно не сомневаться в ее чистоте. Наверняка достанется в полноправное законное пользование. Вторичное жилье имеет множество подводных камней. Может оказаться под арестом, в залоге у банка. Нередко уже после подписания договора купли продажи выявляются незарегистрированные собственники. Только проведение тщательной проверки позволит оградить от неожиданных сюрпризов в дальнейшем.
Внимание! При желании купить жилье на вторичке рекомендуется сначала проконсультироваться с юристом.
- Ипотека. Купить в ипотеку можно первичное или вторичное жилье. Но не каждый банк предоставляет ссуды на покупку строящегося объекта. Причем нередко завышают ставки в случае одобрения заявки, покрывая тем самым допустимые риски невозврата. Хотя при инвестировании средств в строящийся объект можно рассчитывать на неплохую прибыль до 30% в год.
У каждого человека — свои приоритеты при выборе выгодного района для проживания. Одни выбирают месторасположение с хорошей транспортной развязкой поближе к работе или центру, где район – молодой, элитный.
Семейные стремятся проживать в районах с инфраструктурой, где в шаговой доступности – больницы, школы, садики. Пенсионерам лучше там, где спокойно и зелено. Преобладает свежий воздух, чтобы спокойно отдохнуть от шума, городской суеты.
Немалую роль играет экология. Хорошо, если рядом с домом расположен сквер, зеленый парк. Минус, если близко дымятся предприятия, проведены высоковольтные линии, вредящие здоровью.
Если есть личный автомобиль, то желательна парковка возле дома. Пожилым людям конечно хорошо, когда поблизости – аптеки, поликлиники, службы быта.
Определение первичного рынка недвижимости и его особенности
Первичный рынок недвижимости — это сектор рынка, где происходит продажа и приобретение недвижимости, которая является новой, только построенной или еще не построенной. В отличие от вторичного рынка недвижимости, на первичном рынке недвижимости предлагается недвижимость, которая еще не использовалась или принадлежит новому строительству.
Основная особенность первичного рынка недвижимости заключается в том, что покупка и продажа недвижимости происходят непосредственно у застройщика или разработчика. Как правило, на первичном рынке недвижимости предлагаются квартиры в новостройках, загородные дома, коммерческие помещения в зданиях, а также земельные участки.
Преимущества покупки на первичном рынке недвижимости:
- Новое жилье: покупая на первичном рынке недвижимости, вы получаете возможность стать первым владельцем этой недвижимости. Это означает, что вы будете первым, кто будет использовать все новые системы, материалы и объекты инфраструктуры в здании.
- Гарантии и сертификаты: строительные компании, работающие на первичном рынке недвижимости, предлагают гарантии на качество и безопасность конкретного объекта. Вам будут предоставлены документы, подтверждающие, что строительство соответствует всем требованиям и нормам качества.
- Удобство планирования: на первичном рынке недвижимости вы можете выбрать квартиру или дом, который соответствует вашим потребностям и планированию. Как правило, застройщик предлагает несколько вариантов планировки, которые можно выбрать на ранней стадии разработки проекта.
Таким образом, первичный рынок недвижимости — это возможность приобрести новую, еще не использованную недвижимость напрямую у застройщика или разработчика. Это имеет свои преимущества, включая новое жилье, гарантии и удобство планирования.
Первичный рынок недвижимости: определение и характеристики
Первичный рынок недвижимости представляет собой сегмент рынка, где продажи осуществляются непосредственно от застройщика или разработчика. Он отличается от вторичного рынка, на котором недвижимость передается от одного владельца к другому. Первичный рынок является исходной стадией продажи недвижимости, где объекты строятся и предлагаются покупателям в новом состоянии.
Характеристики первичного рынка недвижимости:
- Новостройки: на первичном рынке преобладают жилые и коммерческие объекты недвижимости, которые только построены или еще строятся. Квартиры, дома или офисы продолжаются в соответствии с требованиями рынка и техническими стандартами, что позволяет покупателям получить современное жилье.
- Участие застройщика: на первичном рынке недвижимости выполняются строительные работы, и застройщик играет ключевую роль. Застройщик обеспечивает инженерию и инфраструктуру, предлагает различные планировки и дизайн, а также предоставляет сервисы покупателям.
- Гарантии и сертификаты: при покупке на первичном рынке недвижимости покупатель может получить различные гарантии от застройщика, такие как гарантия на материалы и работы, гарантия на скрытые дефекты или сроковый период для ремонта и исправления.
- Отсутствие предыдущих владельцев: на первичном рынке недвижимости покупатель приобретает новый объект, который ранее не был зарегистрирован на других владельцев. Это позволяет избежать сложностей, связанных с историей объекта и возможными юридическими проблемами.
- Финансовые возможности: первичный рынок недвижимости обычно предлагает различные варианты финансирования, которые могут быть выгодными для покупателей. Застройщики часто предлагают льготные условия по оплате, кредитование или ипотеку.
Первичный рынок недвижимости является важным сегментом рынка, который предлагает новые и современные объекты для покупателей. Он обладает своими особенностями и преимуществами, которые могут быть привлекательными для тех, кто предпочитает новое жилье или коммерческую недвижимость.