Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сдавать неприватизированную квартиру в России». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все потенциальные арендаторы прекрасно отдают себе отчет, что, обращаясь в агентство, они «теряют» арендную плату за целый месяц. Именно такой размер вознаграждения обычно требуют себе риэлторы. А поскольку съемщики комнат обычно люди небогатые, они предпочли бы избежать этих затрат. То есть, снять комнату напрямую от хозяина.
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
- обменивать или заменять жилье;
- требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
- иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.
Наниматель обязан:
- использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
- поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
- вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
- сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.
С чего начать? Пишем объявление
Объявление должно быть универсальным. Таким, какое можно расклеить на столбах, разместить в местной газете или газете бесплатных объявлений, на интернет-ресурсе. Поэтому изложите все четко и лаконично, указывая самые важные детали:
- Кому вы готовы сдать жилплощадь (например «Сдам комнату одинокой девушке-студентке» или «Молодой семье без детей и животных»)
- Размер комнаты, количество комнат в квартире, этажность дома, наличие коммунальных услуг (электрическая или газовая плита, централизованное горячее водоснабжение или бойлер и т.д.)
- Наличие или отсутствие мебели
- Расстояние (в минутах ходьбы или метрах) до ближайшей станции метро или другого транспорта
- Цену
- Свои контактные данные и время, удобное для обращения
О чём ещё следует знать?
Как и в любом деле, есть вещи, о которых необходимо сказать отдельно:
- Просто так наймодатель не может выгнать жильца до окончания срока договора. Он должен обратиться в суд с указанием причины расторжения договора, и только суд вправе принимать решение.
- Ответственность за жилье, его состояние, ремонт, наличие приборов учета, за то, как ведет себя поднаниматель, ответственность несет наймодатель. Поэтому важно указывать в договоре, что на время его действия, ответственность будет переложена на поднаемщика.
- Если договор составлен без указания сроков, то предупредить жильца о его прекращении необходимо за 3 месяца.
- Если по каким-либо причинам муниципалитет прекращает договор социального найма, то и договор поднайма перестает действовать.
- В случае, когда договор расторгнут, а бывший поднаниматель не хочет съезжать, придется обращаться в суд с просьбой о принудительном выселении.
- Стоимость оплаты рассчитывается не наймодателем, а государственными органами, как правило, эта сумма ниже арендной стоимости частных квартир.
- Плата может быть увеличена не раньше, чем через 3 года. Исключение составляют индексированные увеличения суммы коммунальных платежей.
- В каждом регионе свои методы расчета оплаты по договору поднайма.
- Наниматель теряет право на субсидии по оплате коммунальных услуг с момента заключения договора поднайма.
Заключение соглашения
Контракт заключается в письменной форме в количестве не менее двух экземпляров для каждой стороны. Срок действия соглашения оговаривается сторонами и не может превышать период найма. В случаях, когда в контракте не прописан период поднайма, то по умолчанию он равен одному году.
При подписании бумаг поднанимателю следует обратить внимание на наличие у наймодателя следующих документов:
- паспорт с указанием адреса прописки;
- данные об оплате коммунальных услуг;
- письменное разрешение других жильцов на сдачу недвижимости;
- копия лицевого счета.
Бланк соглашения о найме (поднайме) жилого помещения обязательно включает следующие пункты:
- данные паспортов участников сделки;
- описание предмета контракта (площадь, количество комнат, адрес сдаваемой недвижимости);
- права, обязанности сторон;
- период действия соглашения;
- порядок и размер платежей;
- ответственность сторон;
- прочие условия.
К документу прилагается оригинал договора социального найма.
Обменять можно, но непросто
Жильцы муниципальных квартир имеют возможность обменивать свои квадратные метры, но только в если и вторая квартира, участвующая в обмене, находится в собственности муниципалитета.
Правила обмена муниципальных квартир определены в 72-й статье Жилищного кодекса. Для начала процедуры обмена владелец квартиры должен заручиться согласием всех членов семьи, а также разрешением от наймодателя (местной администрации). А если в квартире прописаны дети или недееспособные граждане, то потребуется разрешение и от органов опеки и попечительства.
Обмен муниципальной квартиры – одна из самых хлопотных сделок с недвижимостью в том, что касается документов. Письменное разрешение на обмен требуется собрать со всех членов семьи, даже временно проживающих по другому адресу. И такие разрешения нужны для всех квартир, участвующих в обмене. Сложно представить, сколько времени занимает их сбор, если, например, большая семья со взрослыми детьми меняет свою муниципальную трешку на две однокомнатных квартиры.
Кроме того, необходимы:
- кадастровый паспорт,
- справка о составе семьи,
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам,
- свидетельство о браке и
- свидетельства о рождении детей.
В некоторых случаях местная администрация требует и другие документы.
Особенности муниципального жилья
Согласно ЖК РФ и нормативно-правовым актам не приватизированныое жилье принадлежит государству. Объекты из муниципального жилищного фонда предоставляются во владение лицам, имеющим статус нуждающихся в жилье. В этом случае заключается документ о социальном найме жилья, по которому в качестве собственника выступает орган местного самоуправления, имеющий на подобные действия права. В этом случае проживающие в муниципальной квартире лица являются нанимателями, а не собственниками, поэтому они не могут свободно распоряжаться жилым помещением.
Заключение и подписание с гражданином соглашения о социальном найме накладывает на квартиросъемщика ряд обязанностей, при невыполнении которых возможны негативные последствия в виде расторжения договора. Гражданину запрещено использовать жилье не по назначению, то есть использовать под склады, офисы для своих нужд или для сдачи в этих целях третьим лицам.
Пример договора найма муниципальной квартиры
Договор найма муниципальной квартиры является законодательным актом, который определяет правила и условия заселения неприватизированного жилого помещения.
Договор заключается между государственным учреждением или организацией, предоставляющими жилье, и арендатором, который будет заселять квартиру.
В договоре указывается площадь сдаваемого жилья, срок аренды, размер арендной платы и ответственность сторон за нарушение условий договора.
Договор найма предусматривает возможность поднайма помещений. Однако, в случае поднайма, арендатор обязан соблюдать условия договора и не разрешено сдавать жилье без разрешения владельца.
Перед заключением договора найма квартиры, арендатор должен быть ознакомлен с инструкцией по заселению и регулированию правил проживания в муниципальных жилых помещениях.
В случае нарушения арендатором условий договора, допускается прекращение договора и выселение из жилья. В таком случае арендатор обязуется освободить квартиру и необходимо провести судебный процесс для решения этого вопроса.
Пример договора найма муниципальной квартиры:
- Стороны договора:
- Арендодатель: [наименование государственного учреждения]
- Арендатор: [ФИО, паспортные данные]
- Помещение, предмет договора:
- Нежилое помещение, общая площадь [площадь] кв. м.
- Срок аренды: [срок]
- Арендная плата: [сумма] рублей в месяц
- Права и обязанности арендодателя и арендатора:
- Арендодатель обязуется предоставить арендатору заселять квартиру и нести ответственность за состояние помещения.
- Арендатор обязуется соблюдать правила проживания, сохранять помещение в надлежащем состоянии и своевременно оплачивать аренду.
- Запрещается сдавать помещение в поднайм без разрешения арендодателя.
- За нарушение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
- В случае нарушения условий договора, сторона имеет право прекратить договор и потребовать выселения арендатора.
Что будет, если квартиру не приватизировал тот или иной человек? На самом деле подобное решение не является слишком опасным для некоторых граждан. Но недостатки у него все равно имеются.
При отказе от приватизации гражданин теряет право на получение данного имущества в собственность. Тем не менее проживать на территории квартиры он все равно сможет на протяжении всей жизни.
Отказ одного из жильцов на приватизацию увеличивает доли в имуществе, положенные остальным прописанным на территории. Происходит это пропорционально.
Следует обратить внимание на то, что оформить отказ не могут дети до 14 лет. После достижения данного возраста и до совершеннолетия процесс должен происходить с разрешения и подтверждения органов опеки.
Особенности аренды жилья через агентства недвижимости
Рынок аренды – один из самых сложных, при этом чаще всего страдают арендаторы. Поэтому очень важно арендовать жилье правильно, исключив максимально риски. Существует несколько вариантов, но лучшим считается наем у родственников или хороших знакомых, особенно если вы находитесь с ними в хороших отношениях. Также можно заключить договор напрямую с собственником, но найти его сложно, так как в средствах массовой информации львиная доля объявлений, размещаемых посредниками.В некоторых случаях аренда через агентства недвижимости – залог надежности, так как они не только найдут нужный вариант, но и помогут заключить договор. Речь, конечно, идет об агентствах, имеющих непререкаемую репутацию, но часто арендаторам приходится сталкиваться с настоящими мошенниками. Поэтому, общаясь с агентствами помните:
- будьте осторожны, если вам предлагают дом или квартиру в аренду по заведомо заниженной цене, так как в этом случае велик риск попасть в руки к мошенникам
- нельзя давать предоплату за поиск подходящего объекта – вы гарантированно потеряете деньги, жилья не найдете, а доказать ничего не сможете, так как договор они заключают на оказание информационных услуг, не более
- внимательно читайте условия договора, а в нем должны быть указаны все тонкости аренды – не подписывайте договор об оказании услуг информационного характера
- подписывайте договор с хозяином и платите деньги только после осмотра квартиры и проверки документов на право собственности
Найти объявления об аренде можно в печатных СМИ, на специальных сайтах, в социальных сетях и на других источниках. Лучшим вариантом будет «сарафанное» радио, или советы знакомых.
Как получить жилье в соцнаем
- Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
- Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
- Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
- Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
- Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
- Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
- Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.
Можно ли сдавать муниципальное жилье в коммерческий найм и что это такое
- опись имущества (наименование, количество, состояние).
- Показания счетчиков на момент заселения.
- Состояние ремонта.
- Состояние электропроводки, сантехники и трубопровода.
- Наличие телевизионного кабеля и интернета.
- Количество ключей, которые принимает поднаниматель.
- По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
- Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
- Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
Что говорит законодательство?
Все взаимоотношения, касающиеся квартир, домов и другого жилья, регулируются Жилищным Кодексом РФ. Муниципальные (неприватизированные) квартиры принадлежат государству, а люди, проживающие в них, сами являются нанимателями.
Статья 83 ЖК говорит о том, что договор социального найма помещения может быть прекращен или расторгнут, если квартира будет использоваться не по назначению. А правильное назначение может быть только одно – проживание самого нанимателя или его семьи. Кроме того, выселить человека из такого жилья можно за нарушение прав соседей и порчу имущества. Для такой процедуры достаточно неоднократных жалоб соседей. У местных властей есть право расширять список «проступков», за которые город может выселить жильцов из своей собственности.
Естественно, граждане, живущие в муниципальном жилье, считают, что законного варианта сдачи его в аренду не существует, а в случае неофициальной сдачи они могут лишиться жилой площади.
Между тем, есть вариант, который позволяет получить доход от сдачи внаем без опасений наказания.
Для начала следует внимательно перечитать имеющийся договор социального найма.
Важно! Как утверждают юристы, сдавать в аренду неприватизированную квартиру для собственника — дело весьма рискованное.
Такие соглашения бывают трех видов:
- Брежневские.В них указано, что в том случае, если арендатор сдает муниципальную жилплощадь в поднаем ради получения личной прибыли и нетрудового дохода, то помещение подлежит немедленному изъятию в пользу государства.
- Черненковские.Указывается, что сдавать квартиру в субаренду можно в соответствии с ЖК РФ. Однако, если органами власти будет установлено сокрытие налогов или систематическое предоставление жилплощади в поднаем, ради получения личной прибыли, то арендатора ждет выселение, а квартира будет изъята в судебном порядке.
- Новые.Регламентируются разделом III ЖК РФ. Сдавать социальную квартиру в субаренду разрешается, даже в случае получения нетрудового дохода.
Сдавая в поднаем свою муниципальную квартиру (например, служебную) и имея на руках брежневский соц. договор, арендатор может отхватить немало проблем.
Заключение соглашения
При подписании бумаг поднанимателю следует обратить внимание на наличие у наймодателя следующих документов:
- паспорт с указанием адреса прописки;
- данные об оплате коммунальных услуг;
- письменное разрешение других жильцов на сдачу недвижимости;
- копия лицевого счета.
Бланк соглашения о найме (поднайме) жилого помещения обязательно включает следующие пункты:
- данные паспортов участников сделки;
- описание предмета контракта (площадь, количество комнат, адрес сдаваемой недвижимости);
- права, обязанности сторон;
- период действия соглашения;
- порядок и размер платежей;
- ответственность сторон;
- прочие условия.
К документу прилагается оригинал договора социального найма.