Договор ДДУ что это такое и как он выглядит письменно

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор ДДУ что это такое и как он выглядит письменно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Договор долевого участия (ДДУ) и договор купли-продажи имеют свои особенности и различия в контексте отношений между сторонами. Так, в ДДУ ответственность за строительство и регистрацию права на квартиру может лечь на застройщика, в то время как в договоре купли-продажи эти обязанности могут быть распределены между сторонами.

Какие условия обязательно прописываются в ДДУ?

Договор долевого участия (ДДУ) – это документ, который регулирует взаимоотношения между застройщиком и участником долевого строительства. В ДДУ обязательно должны быть прописаны следующие условия:

• Информация о застройщике и участнике долевого строительства, включая их полные реквизиты.
• Описание объекта, на который заключается ДДУ — это может быть квартира, доля в квартирном или многоквартирном доме.
• Условия платежей и сроки их осуществления. В ДДУ должно быть указано, сколько и в какие сроки участник долевого строительства должен внести платежи за квартиру.
• Ответственность сторон. ДДУ должно содержать информацию о том, какие последствия наступают, если одна из сторон не исполняет свои обязательства.
• Условия регистрации ДДУ. В ДДУ должно быть указано, как и в какие сроки будет происходить регистрация договора в Росреестре.

Важно отметить, что ДДУ может быть прописан не только в форме письменного договора, но и в форме электронного документа. В некоторых случаях ДДУ может быть прописан в двух экземплярах — один остается у застройщика, другой — у участника долевого строительства.

Особенности заключения и регистрации ДДУ могут отличаться в зависимости от региона и строительной компании. Поэтому перед заключением ДДУ рекомендуется ознакомиться с законодательством своего региона и ознакомиться с условиями, установленными застройщиком.

ДДУ является действительным документом, и его условия обязательны для выполнения сторонами. Если в ДДУ прописаны условия, противоречащие закону, они могут быть признаны недействительными. Поэтому при заключении ДДУ рекомендуется обращать внимание на каждый пункт договора и проконсультироваться с юристом при необходимости.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

   1. Заказчик имеет право:
      1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
      2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
      3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
   2. Заказчик обязан:
      1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
      2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
      3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
      4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
   3. Исполнитель имеет право:
      1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
      2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
         • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
         • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
      3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
      4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
      5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
   4. Исполнитель обязан:
      1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
      2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
      3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
      4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
      5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
   5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

   ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

   1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
   2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
      • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
      • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
      • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
   3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
   4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

   Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

   Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.

   Со стороны инвестора такое вложение вполне выгодно:

   • по цене приобретение квартиры в строящемся доме равноценно покупке «убитой» хрущевки, при этом новостройки, как правило, обладают более крупными габаритами и значительно комфортнее вариантов, представленных на рынке вторичного жилья;
   • у квартиры в новостройке нет бывших владельцев, которые могли оставить многотысячные долги по коммунальным платежам или вообще заложить квартиру;
   • если недвижимость приобретена для того, чтобы в будущем перепродать ее, инвестор гарантированно останется в плюсе, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем станет гораздо выше;
   • нет необходимости в покупке первой попавшейся квартиры в неблагополучном районе, можно приобрести жилье повышенной комфортности с приятными соседями и развитой инфраструктурой.

   Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:

   • после заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру;
   • помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).

   Поэтому, решив приобрести квартиру по ДДУ в ипотеку, необходимо заранее взвесить все за и против, чтобы не оказаться в безвыходном положении.

   Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, нужно также оценить возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на множество положительных моментов, процедура имеет и существенные минусы.

   Плюсы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку:

   • оформлять ипотечный заем будет проще, поскольку документами, как правило, занимается застройщик;
   • вероятность отказа в выдаче ипотеки практически равна нулю;
   • процентная ставка при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже, чем при покупке готового жилья.

   Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: пошаговая инструкция

   При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку схема сделки довольно проста. От потенциального дольщика требуется наличие при себе паспорта и денег. Если кредит уже одобрен, для оформления договора нужно приехать в офис застройщика. Если ипотечный заем выдается одновременно с подписанием договора долевого участия, сделка становится трехсторонней и может проходить в отделении банка. Таким образом, при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку этапы сделки располагаются в следующем порядке:

   • Выбор финансовой организации

   О необходимости получения кредита вы наверняка осведомлены заранее, поэтому выбрать подходящий банк следует задолго до оформления ДДУ. Нередко банки, сотрудничающие с застройщиком, предлагают сниженные процентные ставки на приобретение жилья у их партнера. Во внимание нужно принять размер ставки по кредиту, страховку, сумму обязательного первичного взноса и иные условия получения займа.

   • Получение информации о застройщике

   Когда используется договор уступки права требования

   Договор уступки права требования (ДУПТ) — соглашение между дольщиком, застройщиком и третьим лицом, которому передаются права на владение недвижимостью при условии, что дольщик не подписывал акт приема-передачи, а значит, не вступал в собственность.

   Этот вид договора также применяется при покупке новостройки, например когда инвестор приобретает у застройщика объекты долевого строительства на стадии котлована. А затем, обычно когда дом уже достроен, перепродает их по договору уступки права требования.

   Дольщик заранее договаривается с застройщиком, что не подпишет акт приема-передачи, а значит, не станет собственником. Поэтому при продаже условия сделки остаются теми же, меняется лишь лицо. Покупатель, скорее всего, будет обязан оформить квартиру в собственность, если она достроена.

   На какие условия обращать внимание?

   Для минимизации рисков участника долевого строительства как одной из сторон ДДУ, расшифровка его условий очень важна.

   Цена договора — существенное и очень важное условие. До подписания ДДУ необходимо еще раз проанализировать все условия, касающиеся стоимости недвижимости и порядка расчетов, в частности:

   1. указана полная стоимость объекта;
   2. описан порядок ее выплаты (единовременный платеж, рассрочка);
   3. если оплата будет произведена одним платежом, то в документе указывается срок внесения денежных средств после государственной регистрации договора в Росреестре;
   4. прописан способ оплаты. В настоящее время используются счета эскроу, т.е. деньги участника замораживаются на специальном банковском счете. Если застройщик указывает в реквизитах платежа свой счет — это прямое нарушение закона, за которым последует уголовная или административная ответственность.

   Будущему собственнику, прежде чем подписывать ДДУ, надо обратить внимание и на то, с какого момента покупатель несет обязанность по оплате коммунальных платежей. В соответствии с действующим законодательством, такие платежи производятся только с момента подписания передаточного акта, а включение в договор условий, предусматривающих оплату дольщиком коммунальных платежей ранее передачи объекта, влечет за собой ничтожность этих условий.

   Поскольку в законе не предусмотрено единой формы документа, у застройщиков есть великолепная возможность изобретать свои пункты, которые в большинстве своем оказываются невыгодными для дольщиков, а в некоторых случаях напрямую ущемляют права граждан, заключивших невыгодное для себя соглашение. Подобные условия имеются практически в каждом ДДУ, но вот обнаружить их в тексте потребителю, имеющему лишь поверхностные юридические знания, очень сложно. Нередко граждане понимают, что подписывали невыгодное для себя соглашение только тогда, когда уже ничего изменить нельзя. Поэтому необходим тщательный и подробный анализ договора, проведенный специалистом.

   Подводные камни и пути обхода закона

   Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:

   • Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
   • Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
   • Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
   • Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.

   Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве». Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать. Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.

   Различаются несколько видов договоров долевого участия. Как правило, каждый из видов «тянет» за собой заключение последующих договоров. Каждый из промежуточных договоров, по своей сути, это хорошо проработанная хитрость застройщиков.

   Дело в том, что строительство объектов жилой недвижимости – это многоэтапная процедура и застройщик стремится свести к минимуму собственные траты по каждому из этапов. Более того, застройщик стремится к получению выгоды даже в случае, если объект вообще не будет построен, хотя в этих случаях уже можно говорить о мошенничестве.

   В соответствии с этапами деятельности застройщика появились и распространились следующие виды договоров ДДУ:

   1. договор о намерении (предварительный ДДУ или ПДДУ);
   2. технический ПДДУ;
   3. собственно ДДУ.

   Договор строительного подряда — это юридический документ, основанный на передаче дольщиками денег строительной компании на этапе строительства объекта недвижимости. Последняя должна возвести в его рамках многоквартирный дом. Правовая основа, заключающие правила, предусмотрены Федеральным законом от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Внесение изменений в некоторые законодательные акты при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Российской Федерации» [1].

   Что такое ДДЕ для недвижимости?Он имеет следующие характеристики.

   • Работа и положение в монтаже завершены до окончания строительства,
   • подлежит регистрации.

   Вышеуказанные особенности отличают его от сделок со строительными кооперативами, которые являются сделками на рынке продаж.

   Вышеуказанные особенности отличают его от сделок со строительными кооперативами, которые являются сделками на рынке продаж.

   Преимущества ДДУ для инвесторов

   1. Строгая регламентация текста договора. В нем указываются обязанности каждой из сторон. Детально описываются сведения об объекте: его метраж, номер квартиры, ее планировка. После подписания документа дольщик становится автоматически залогодержателем, а застройщик — залогодателем. В качестве имущества к залогу выступает земля. На нее обращено взыскание при невыполнении обязательств застройщиком.
   2. Обязательная регистрация. ДДУ проходит регистрацию в органах кадастра и картографии. Это исключает возможности «двойной продажи» одного и того же объекта. ДДУ на один объект не будет зарегистрирован второго раз.
   3. Финансовая ответственность. Нарушение сроков сдачи объекта чревато для застройщика денежной компенсацией дольщикам. Им достаточно обратиться в суд.
   4. Гарантия качества. 214-ФЗ накладывает на объект пятилетнюю гарантию, которая покрывается застройщиком.

   ДДУ или договор долевого участия предполагает, что покупатель платит застройщику еще на этапе строительства. Застройщик на эти деньги возводит жилье, а покупатель при этом выступает инвестором, дольщиком, поскольку приобретает долю, часть строящегося дома. ДДУ можно оформить только когда объект еще не сдан и не эксплуатируется.

   Проблемы с ДДУ возникали до 2019 года, поскольку здесь работала слабая законодательная защита. Но в закон ФЗ 214 внесли важные изменения. Теперь в договоре есть и доп. участники в виде финансовой организации помимо дольщиков и застройщиков. И именно они гарантируют безопасность вложенных средств. То есть ситуация, что застройщик вывел деньги, а дом не построил, теперь невозможна по закону.

   Как работает долевое участие сегодня? После того, как покупатель заключает ДДУ с застройщиком, деньги переводятся на специальный счет условного хранения (эскроу) и там блокируются до момента сдачи дома в эксплуатацию. То, что вложили дольщики, не тратится на возведение дома. Застройщик задействует для работ либо существующие, либо кредитные деньги. Деньги перечисляются на счет застройщику только когда дольщик получает права собственности на жилье и оформляет их. Также покупатель может получить свои деньги назад, если обязательства застройщика не выполнены.

   Возможна ли переуступка прав?

   Да, на этапе строительства договора можно приобрести квартиру по переуступке прав. Дело в том, что в проектах с хорошими перспективами и высокой окупаемостью от проверенных застройщиков много квартир приобретаются компаниями и инвесторами-частинками на самых ранних сроках, то есть в «свободную продажу» они не попадают. Получается, что жилье по выгодным ценам уже нельзя приобрести напрямую у застройщика по ДДУ.

   Но инвесторы реализуют выбранные ими интересные варианты жилья через переуступку прав, добавив к цене застройщика свой %. Здесь не идет речь об оформлении договора покупки квартиры, поскольку в процессе строительства и до запуска объекта в эксплуатацию жилье еще не может считаться собственностью. Предметом договора по переуступке ДДУ будут считаться права на объект недвижимости в будущем. У таких договоров есть свои тонкости, и лучше всегда консультироваться с юристом.

   Что говорят эксперты рынка недвижимости?

   По договору долевого участия возможна только покупка жилья на первичном рынке. Это всегда выгодно и популярно, ведь речь идет о новых домах со своими очевидными преимуществами. Например, можно выбрать подходящую эксклюзивную планировку. И это не говоря уже о том, что новостройки возводятся с использованием современных технологии, отвечают высоким стандартам качества, надежности и безопасности, а также экологическим стандартам. В этих домах обеспечивается высокий уровень комфорта, поэтому покупка недвижимости в них — всегда хорошее решение.

   Но что же эксперты говорят по поводу ДДУ? Чего на самом деле коснулись законодательные изменения? С точки зрения сохранности денег дольщика ДДУ теперь считается безопасным договором. Страховой порог составляет 10 миллионов рублей, и он позволит получить средства, даже если лицензия у банка будет отозвана. Защита обеспечивается благодаря тому, что деньги после государственной регистрации договора поступают на банковский эскроу-счет. Они используются для обеспечения выданного кредита. Застройщик получает к ним доступ только после того, как объект был сдан в эксплуатацию. Расходы застройщика при этом финансируются банком, в рамках заранее согласованного проектного бюджета. За это банк тоже получает определенную часть средств.

   Для дольщика доступно расторжение договора. Сделать это можно одним из трех способов, в том числе:

   • по обоюдному желанию или по соглашению сторон, о чем подписывается соответствующее соглашение;
   • по желанию одной стороны, если застройщик не выполнил своих обязательств, и в этом случае дольщик может получить свои средства по договору плюс проценты за их использование плюс штрафные санкции (об этом расскажем ниже);
   • через суд: если строительство жилья «заморожено», остановлено, прекращено, если произошли изменения в проектах, которые не устраивают дольщика.

   Расторжение договора в 1-стороннем порядке со стороны дольщика возможно в следующих случаях:

   • если сдача дома задерживается более чем на 2 месяца без предупреждения;
   • если в объекте обнаружены недостатки, делающие дом непригодным для использования, а застройщик уклоняется от их устранения;
   • если требования по качеству недвижимости нарушены;
   • по иным основаниям, если они прописаны в бумагах.

   Расторжение ДДУ со стороны застройщика тоже возможно. Например, оно может произойти, если дольщик пропускает сроки оплаты или нарушает свои финансовые обязательства со сроком более чем на 2 месяца.

   Недвижимость по договору долевого участия можно приобретать в ипотеку. И это не нивелирует права на расторжение договора. Но нужно учитывать условия, прописанные в документе, по которым средства возвращаются в банк в счет погашения кредита.

   Квартира, полученная дольщиком, должна в точности соответствовать СНиП, проекту и пунктам, указанным в договоре. Дольщик может обнаружить, что жилье хуже, чем требуют нормы, что оно непригодно для эксплуатации. После этого можно:

   • потребовать от застройщика устранения всех недочетов, несоответствий;
   • договорить о снижении цены договора;
   • получить компенсацию на устранение недочетов и заниматься этим самостоятельно.

   Что такое переуступка прав по ДДУ?

   Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).

   При оформлении переуступки прав по ДДУ заключается договор цессии. Он фиксирует переход недвижимости от изначального покупателя (цедента) к новому (цессионарию). В итоге после сделки право требования на жилье по ДДУ будет принадлежать уже другому дольщику, который сможет претендовать на него после ввода новостройки в эксплуатацию.

   При переуступке прав стоит обратить внимание на то, как будут производиться расчеты, и зарегистрировать договор в Росреестре. Кроме того, в случае банкротства застройщика цессионарий имеет право претендовать только на ту сумму, которая указана в изначальном ДДУ — а не на ту, которую заплатил по договору переуступки.

   
   

   Похожие записи:

   • Как оформить домик на садовом участке 2024 глд
   • Переход права собственности на недвижимое имущество по наследству
   • Как подать заявление на развод в Ижевске прописанным в индустриальном районе