Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформить в собственность дом на участке в аренде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основной риск в этом случае заключается в том, что новый собственник недвижимости не имеет право купить землю. Он может приобрести лишь право аренды. Но оно может быть ограничено сроком. Нередко подобные строения продают ближе к сроку окончания действия договора.
Покупка и продажа земельного участка: все, что нужно знать
Если вы планируете приобрести или продать земельный участок, который находится в аренде и имеет на нем дом, вам необходимо ознакомиться с процессом переуступки прав на такую недвижимость. В данной статье мы рассмотрим, какие права и стоимость земли можно реализовывать, находящуюся в аренде, и как провести процедуру покупки или продажи.
Первым шагом при продаже земельного участка в арендуемом состоянии является определение, кому принадлежит право выкупа земли. Если участок принадлежит государству, то право выкупа может принадлежать муниципалитету или арендатору. Если участок принадлежит частнику, то право выкупа может принадлежать другому лицу.
Приобретение земли, находящейся в аренде, возможно через процедуру выкупа. Чтобы оформить такую сделку и выкупить землю у государства или ее владельца, необходимо ознакомиться со сроками и условиями, установленными в Земельном Уставе (ЗУ). В случае, если участок принадлежит государству или муниципалитету, его можно выкупить через процедуру выкупа земли.
Если вы являетесь арендатором земли и хотите выкупить арендованный участок, то процедура выкупа может быть проходит через местного администратора или судебный порядок. Однако, необходимо быть внимательным и следить за соблюдением сроков, так как в противном случае вы можете потерять свое право на выкуп.
Если вы хотите продать земельный участок, находящийся в аренде, важно знать, что вы не можете просто продать землю и сохранить всю стоимость построенного на ней дома. В такой ситуации необходимо провести процедуру раздела стоимости между землей и строениями по договоренности с покупателем.
Кроме того, дом не удастся зарегистрировать, если он расположен на земле, не предназначенной для этого. Не все участки можно использовать для строительства. Поэтому перед строительством нужно убедиться, что участок относится к категории земель населенных пунктов и вид разрешённого использования предусматривает индивидуальное жилищное строительство.
Если планируется строительство летнего дома (без возможности оформления в нём прописки), то в качестве вида разрешённого использования также подойдут ведение личного подсобного хозяйства и ведение садоводства.
Вот список категорий, на которых строить нельзя:
- земли промышленности
- земли особо охраняемых территорий
- земли лесного фонда
- земли водного фонда
- земли запаса
- земли сельскохозяйственного назначения
Для каждой категории земель установлен набор видов разрешенного использования земельного участка. Их может быть несколько: один основной, другие дополнительные.
С 2022 года разрешено строить жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения. Но только на участках, которые находятся в собственности крестьянско-фермерских хозяйств и используются по назначению. Площадь застройки должна быть не более 0,25% от площади земельного участка, при этом на одном участке может быть размещён один дом высотой не более трех этажей и площадью не более 500 кв. м.
Категорию земельного участка и виды разрешённого использования легко посмотреть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок или воспользоваться сервисом Росреестра (информацию предоставят в онлайн-формате).
Параллельно с регистрацией собственности может понадобиться внесение в реестр сведений о кадастровом учете. Есть несколько оснований, указывающих на необходимость отдельно поставить дом на государственный кадастровый учёт:
- Существенно изменились характеристики здания. Например, к нему пристроены второй этаж или дополнительная комната на первом этаже, веранда.
- На участке снесён объект, права на который не были зарегистрированы в ЕГРН.
- Но обычно кадастровый учёт проводится вместе с регистрацией права собственности и через один орган власти.
Документы для кадастрового учета нужны следующие:
- кадастровые паспорта дома и участка
- технический план дома
- декларация на все строения на участке (кроме дома)
- документы, подтверждающие согласование строительства
Эта процедура для заявителя бесплатна. Бумажные подтверждения постановки на кадастровый учет не выдают с 2017 года. Вместо этого на электронную почту отправляют выписку из ЕГРН, заверенную квалифицированной электронной подписью.
Если понадобится бумажная версия, за ней можно обратиться в МФЦ.
Правовые аспекты строительства на земле в аренде
Строительство дома на земле в аренде является довольно распространённым видом недвижимости среди граждан России. Этот вид жилья имеет свои особенности, касающиеся внесения госпошлин, оформления государственной выписки и высшего градостроительного акта.
Один из основных вопросов, с которым сталкиваются потенциальные владельцы арендованного участка, связан с возможностью его выкупа в будущем. Если вы годитесь на покупку земельного участка, арендованного у власти, то вы можете выкупить его по выражении желания, но с учётом высоких государственных границ цены.
Второй важный вопрос касается самого строительства дома на арендованной земле. Вам нужно быстро и безусловно вести утверждение граничных линий с владельцами соседних участков, оформлять необходимые акты и соблюдать все глаголы в связи с градостроительными планировками.
Большую роль играет также получение государственной выписки, за выдачу которой следует вносить госпошлину. Это представляет собой официальное документирование деталей земельных участков, и, будучи новым владельцем, вы должны нести ответственность за все, что было оформлено и сделано до вашего приобретения.
Вдруг возникнувшие вопросы в вашем случае могут быть разрешены только государственной властью с посредством высшего градостроительного акта. Это могут быть серьёзные требования и весьма затратные расходы, но в итоге окажется, что весь процесс оформления будет произведен при максимальной выгоде для вас.
Данное видение строительства имеет много видов и подвидов, и вы должны быть готовы к большому количеству необходимых действий и обязательств, чтобы защитить свои интересы и оформить свой дом на земле в аренде под лучшие условия. Однако, будучи в аренде на богатого и высокого арендодателя, вы можете приобрести дом ещё более выгодно, чем вы могли бы купить его, если бы он был в вашей собственности.
Финансовые аспекты строительства на арендованном участке
При строительстве дома на арендованном участке финансовые аспекты играют важную роль. Владельцы арендованного земельного участка не имеют права на выкуп, поэтому при строительстве дома необходимо рассчитывать на составление нового договора аренды на более длительный срок.
В данном случае владелец дома может быть только арендатором земельного участка. При этом он должен учитывать, что границы своего земельного участка находятся в высшем графстве и быстрого выкупа не предвидится.
Данная ситуация может быть выгодна для арендатора только в будущем, если власти примут решение о выкупе земельного участка в границах государственной или муниципальной собственности. В противном случае арендатору придется вести переговоры с арендодателем на предмет продления договора аренды.
При оформлении договора аренды, необходимо учитывать финансовые аспекты. Владельцы арендованного земельного участка несут обязательства по уплате госпошлин, а также по оплате земельного налога и других такс. В этом выражении можно увидеть большую сумму денег, которую арендатору придется выложить.
Также необходимо учитывать, что при строительстве дома на арендованном участке, нужно предоставить выписку из градостроительного плана. Это документ, который содержит сведения о местонахождении участка, перспективы развития населенного пункта в видом плана-схемы, а также о перспективах застройки данного участка. Оформление данного документа также будет связано с определенными затратами.
Несмотря на некоторые трудности, возникающие при строительстве на арендованном участке, данный вариант может быть более выгодным для владельца жилья. Ведь не каждый может позволить себе приобрести большой и богатый земельный участок, находящийся в границах государственной или муниципальной собственности.
| Слово | Значение |
|---|---|
| Акт | Официальный документ, который подтверждает факты и события |
| Аренда | Договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) передает во временное пользование имущество другой стороне (арендатору) |
| Арендатор | Лицо, которое арендует имущество |
| Арендодатель | Лицо, которое сдаёт имущество в аренду |
| Выгода | Характеристика полезности сделки. |
| Выкуп | Процесс покупки арендованного имущества арендатором у арендодателя |
| Выписка | Документ, удостоверяющий право собственности на имущество |
| Выражение | Устойчивая сочетаемость слов, в которой ударение падает на определенное слово |
| Год | 365 дней |
| Госпошлины | Платежи в бюджет, уплачиваемые за определенные государственные услуги |
| Государственная | Относящаяся к власти и управлению государством |
| Границы | Линия, разграничивающая территории государств, регионов и т.д. |
Земля в аренде на 1-49 лет — как перевести в собственность после постройки дома (ИЖС)
Допустим, земля в аренде на 49 лет — как перевести в собственность? По общему правилу отраженному в пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ земельные участки предоставляются (продаются) без торгов собственникам зданий или сооружений расположенных на таких арендуемых земельных участках. Для того чтобы в полной мере отвечать данной норме права, необходимо иметь завершенный объект строительства, то есть жилой дом введенный в эксплуатацию на основании акта органа исполнительной власти. Если вашим договором не предусмотрены специальные условия по предоставлению арендуемого участка в собственность, а также региональное законодательство не содержит каких-либо иных требований, к примеру к площади застройки участка, то когда вы зарегистрируете здание — вы будете вправе выкупить данный участок по ставке установленной субъектом федерации.
Обратите внимание, что распоряжением главы некоторых республик в составе РФ, льготный выкуп арендованной земли, возможен после 5 лет после регистрации дома. Рекомендую получить консультацию о правах выкупа в Администрации еще до начала аренды.
Выкуп участка из аренды в собственность под самостроем
Что делать, если по соглашению о фактическом пользовании земельным участком, который не разграничен и не размежован, построен жилой дом, а суд говорит, что если у вас документов на землю нет — то получайте отказ? При этом департамент имущества не заключает с вами договор аренды.
С моей точки зрения ситуация сложная. На первый взгляд усматривается: есть не размежеванный не оформленный земельный участок, на нём располагается строение, которое тоже надлежащим образом не оформлено — это самострой. Оформить на него права без аренды участка достаточно сложно. С учетом того, что в суде вам уже отказали, могу посоветовать оформить кадастровый паспорт на дом, либо на земельный участок. При этом кадастровый инженер вам скажет: возможно ли произвести хоть какие-то действия с данным земельным участком имея на руках только соглашение.
Далее, если у вас получится договориться с ДИЗО на то, что вы за свой счет оформите и поставите участок на кадастровый учет — то это хорошо, затем вы сможете оформить дом и выкупить под ним ЗУ. Если есть хоть какая-то возможность посадить на кадастровый учет дом на основе соглашения, то это будет вам плюс, т.к. в теории можно обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора аренды.
В похожих ситуациях следует сначала с кадастровым инженером переговорить, а затем обращаться с ДИЗО.
Как оформить в собственность арендованный земельный участок
Вид строения и цена зависят от региона и условий договора аренды (в каждом регионе — свои нюансы).
— Хочу выкупить участок, но он — в аренде. Сможет ли арендатор участка претендовать на него после покупки и вернуть себе? В этом случае все зависит от договора аренды.
Следует внимательно изучить договор, что устанавливает все права/обязанности арендатора относительно участка.
Например, арендатор может обладать преимущественным правом выкупа участка, если помимо аренды земля (прим. — по договору) может быть и в субаренде. —
Земля арендована под постройку жилого дома. Сначала хотели оформить аренду земли на длительный срок, но нам отказали по причине отсутствия свидетельства о праве собственности на дом.
И в то же время, данное свидетельство нам не выдают, потому что нужно прежде оформить участок.
Как нам быть? Следует начать оформление собственности по схеме приватизации.
Итак, чтобы оформить право на земельный участок необходимо: Во-первых, провести геодезическую съемку и межевание земельного участка, утвердить сформированный по результатам съемки проект и осуществить постановку земельного участка на кадастровый учет. Итогом всех этих процедур будет наличие у вас на руках кадастрового плана земельного участка. Если он уже сделан, то экономия времени по сбору документов у вас составит примерно месяц. Во-вторых, надо будет получить постановление о предоставлении вам земельного участка в собственность (аренду) (оно подписывается Мэром города). На основании постановления подготавливается договор купли-продажи, аренды. Далее, с постановлением, кадастровым планом и договором нужно будет обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы города Барнаула для государственной регистрации своего права на земельный участок.
Как оформить дом в собственность на арендованной земле
В большинстве случаев в подобных документах существует пункт, обговаривающий условия выкупа объекта.
- истечение определённого срока пользования землей
- истечение срока, на который была оформлена аренда
- определённый размер оплаты, внесённый за аренду и т.п.
Также в договоре может быть оговорена цена выкупа.
Ознакомившись с договором можно приступать к процессу:
- Для начала придется собрать достаточно большое количество документов.
Это, прежде всего, техническая документация и документы, подтверждающие ваши права (в данном случае – договор аренды).
Перевод земли в собственность Если не считать вышеперечисленных случаев, граждане нашей страны имеют право заключать различные сделки с целью возникновения или изменения прав собственности.
Есть еще один путь оформить на себя землю – приобрести ее в наследство (или получить в дар).
Оба типа сделки не облагаются налогом, если права на землю передают ближайшие родственники.
Переход прав собственности должен быть зарегистрирован государством. Регистрацию проходят в Едином государственном реестре недвижимости. Обязательной эта процедура является, если:
- Происходит смена прав собственности.
- Осуществляется смена прав пользования.
- Если меняются права пожизненного наследования.
- Земля приобретается с использованием ипотеки.
Порядок оформления прав зависит от того, кому принадлежит площадь в настоящий момент.
Для получения такой возможности необходимо выполнить определенные условия:
- построить согласно срокам, указанным в пункте договора индивидуальное жилое здание;
- оформить в уполномоченных органах право своей собственности на строение;
- имея на руках документ о зарегистрированной собственности, обратиться в местный административный орган, который переведет арендованную территорию в собственность.
Условия перевода арендованных территорий в личную собственность в зависимости от особенностей, категории выделяемых земель, а также целевого предназначения могут основательно отличаться друг от друга, впрочем, как и сама процедура перевода земли в собственность.
Дом в собственности, а земля в аренде — стоит ли этого опасаться?
В связи с этим при подборе земельного участка под строительство объектов различного назначения следует учитывать целый комплекс факторов, в число которых входит наличие высоковольтных линий электропередач, коммуникаций и т. д. Следует заранее прояснить, насколько соответствует назначение территории, на которой находится понравившийся вам земельный участок, функциональному назначению объекта.
Вопрос:Существуют ли ограничения на аренду земельного участка? Ответ юриста:Согласно статьи 610 Гражданского Кодекса РФ аренда земельного участка считается заключенной на неопределенный срок, если время не было оговорено в договоре. В этом случае как арендатор, так и арендодатель имеют право в любое время прервать договор аренды.
Но есть одно условие: о разрыве аренды необходимо предупредить не позднее, чем за три месяца.
Когда выкуп земельного участка невозможен по закону и могут отказать
Выкуп земельного участка из аренды и его перевод в собственность может быть ограничен законом, и в некоторых случаях могут отказать в оформлении права собственности.
Перед оформлением выкупа земельного участка необходимо проверить, подходят ли постоянные постройки, построенные на участке, для перевода в собственность. Если стоимость незавершенного строительства превышает стоимость земли, выкуп может быть невозможен.
Также, выкуп земельного участка может быть отказан из-за неполучения разрешения на строительство индивидуального жилищного объекта. В некоторых случаях перевод земли из аренды в собственность разрешается только при условии платного выкупа.
Существуют различные способы выкупа земли после права аренды. В зависимости от категории дома и объектов на участке, процесс перевода земельного участка в собственность может немного отличаться. Важно знать, какие документы необходимо собрать и как правильно оформить перевод участка в собственность.
Что нужно построить на арендованном участке, чтобы перевести его в собственность?
Арендованную землю можно оформить в частную собственность бесплатно или за деньги. Чтобы появились основания для получения прав собственника на участок, необходимо:
- согласовать возможность строительства с владельцем;
- построить на нем объект недвижимости, соответствующий назначению надела;
- подтвердить отсутствие нарушений арендного соглашения;
- оформить капитальное строение в собственность.
Для каждого вида разрешенного использования определены типы зданий, которые можно возводить на таких участках. Чтобы не возникло проблем с переводом арендованной земли в собственность, важно соблюдать это правило.
- Для получения прав собственности на земельный участок ИЖС, нужно построить на нем объект недвижимости, предназначенный для круглогодичного проживания. Это может быть капитальный дом или коттедж не более 3-х этажей в высоту. На одном участке можно строить не более одного дома для проживания семьи. Также потребуется ввести такой объект в эксплуатацию через местные органы власти и зарегистрировать его на себя.
- Перевод участка ЛПХ, находящегося в границах населенного пункта, из аренды в собственность осуществляется через строительство жилого дома, пригодного для постоянного проживания. Если участок ЛПХ находится вне населенного пункта, застройка на нем запрещается. Чтобы получить на него права, надо использовать надел по назначению в течение трех лет.
- Оформление прав собственности на земли СНТ или ДНТ происходит после строительства бани, дачного домика или хозяйственной постройки. При этом хозпостройка должна иметь углубленный фундамент. Если надел относится к землям огородничества, строить здесь можно только объекты, где хранится или перерабатывается с/х продукция.
- В случае с участками сельскохозяйственного назначения, обратиться за переводом в собственность можно в случае целевого использования территории. За три года это правило не должно быть нарушено ни разу. Что-либо строить на таком участке необязательно.
Придется учитывать и другие нюансы. Например, площадь жилой застройки на участках ЛПХ или требования безопасности к объектам на землях ИЖС. Только при соблюдении всех этих условий допускается перевод надела из аренды в собственность.
Возможность построить частный дом на арендованной земле должна быть предусмотрена в договоре аренды. Разрешение выражается арендодателем в доступной и четкой форме.
Строительство коттеджа допустимо при целевом предоставлении муниципальным образованием или другим собственником земельных участков. Для постройки необходимо получить разрешение у муниципалитета и заказать проект дома. Ст. 28 и 30 ЗК приводят основания предоставления участков в аренду для ИЖС.
Архитектурный проект для строительства частного дома высотой до трех этажей необязателен. Подобная норма указана в ч. 3 ст. 48 ГрК РФ. Такая норма распространяется для физических лиц, которые строят дом для собственного проживания. Если застройку осуществляет предприниматель, то проект обязателен.
Разрешение на строительство оформляется согласно п. 9 ст. 51 ГрК РФ. Заявление направляется в орган местного самоуправления.
К нему прилагаются следующие документы:
- договор аренды участка;
- градостроительный план;
- схема, с местом расположения объекта ИЖС.
Разрешение на строительство необходимо для постройки капитального гаража, в том числе в промышленных и коммерческих целях. Его проект разрабатывается и согласуется с БТИ.
- Если гараж построен без разрешительной документации, то он может быть снесен по требованию собственника земельного участка.
- При согласии арендодателя (собственника) узаконить гараж, застройщик должен принять меры по его легализации.
- Право собственности на гараж легче получить, если он размещен на землях дачного или садового товарищества. Тогда постройка может быть оформлена в качестве вспомогательного помещения.
В остальных случаях, даже при согласии собственника земли на постройку, узаконивать право собственности на гараж придется в судебном порядке. Потребуется доказать, что постройка не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права соседей. Узаконить гараж (в том числе несколько аналогичных по конструкции) можно, если участники гаражно-строительного кооператива решили выкупить у муниципалитета арендованную землю.
Поскольку закон не устанавливает определенной формы заявления, оно составляется произвольно. Но в нем необходимо указать:
- ФИО адреса, его должность, организацию/учреждение;
- сведения о заявителе – ФИО, адрес регистрации и/или проживания, контактные данные;
- заголовок документа – «Заявление»;
- изложить просьбу о выдаче разрешение на застройку участка с указанием наименования объекта, адреса, срока действия разрешения;
- сведения об участке земли;
- характеристика возводимого объекта.
В конце документа указывается список приложений.
- Скачать бланк заявления на разрешение строительства
- Скачать образец заявления на разрешение строительства на арендованной земле
Особенности получения права собственности на землю
Особенностью получения права собственности на арендованную землю является то, что если по закону у человека нет преимущественной возможности выкупа, то главным этапом процедуры является проведение аукциона. Договор купли-продажи заключают с победителем торгов, который готов заплатить наивысшую цену.
То есть, минимальная стоимость объекта может вырасти в несколько раз. Выкупать такой объект иногда становится попросту невыгодно. Для того чтобы претендовать на преимущественный выкуп, некоторые идут на хитрость: ставят на участке каркас дома, с крышей, окнами и минимальными коммуникациям. Жать в таком доме можно лишь летом, но по документам он будет считаться объектом жилищного строительства. Таким образом, человек получает возможность оформить землю в собственность без аукциона.
Подобный способ нельзя считать хорошим вариантом выхода из ситуации. Все дело в том, что комиссия может в любой момент приехать для оценки участка. Если выяснится факт обмана, то заявителю откажут в выкупе участка.