Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что необходимо обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это значит, что перед покупкой нужно изучить все документы. Их будет запрашивать и проверять банк, но лучше сначала самостоятельно сделать это вместе с риелтором. Расскажу, какие документы и для чего нужно проверять.
На осмотре одной квартиры продавец торопил меня и говорил, что на неё очередь и ответ нужно дать сейчас. Я решила подождать и упустила квартиру. Сильно расстроилась. Но через день объявление обновилось: оказалось, что другие покупатели отказались (или их и не было) и я снова первая в очереди.
При повторном осмотре я заметила много недостатков: обои отклеиваются, плитка потрескалась, проводка плохая, окна на шумный проспект, ванная очень маленькая.
При выборе квартиры нельзя спешить. Продавцу хочется скорее продать её, а вам потом 20 лет платить.
Как правильно:
- Посмотреть квартиру дважды, в разное время суток. Обратить внимание на пробки по дороге.
- Не вносить залог сразу после первого осмотра.
- Попросить скидку за визуальные недочёты.
Плюсы и минусы покупки вторичного жилья
Достоинства покупки готового жилья:
- Заселение после оформления сделки
- Постоянная регистрация по месту жительства
- Развитая социальная инфраструктура: поликлиники, школы, детские сады, игровые площадки
Основные недостатки приобретения жилья в старом фонде:
- Неудачный тип планировки, небольшие габариты квартиры (если жильё приобретается в старых домах, например, в «хрущёвках»)
- Изношенные подъезды, лифты, подъездные пути
- Старые коммуникации: электропроводка, водо-, тепло-, газоснабжение, канализация
- Вторичное жильё может находиться как в старом фонде, так и в новостройке
- Главный плюс этого типа недвижимости — быстрое заселение, основной недостаток — риск появления скрытых собственников
- Оформление ипотеки на вторичку требует тщательной проверки истории объекта недвижимости (особое внимание нужно обратить на частоту проведения сделок с квартирой, наличие перепланировок, возраст постройки)
В стандартный пакет документов для оформления ипотеки входят паспорта участников, справка о доходах, пр необходимости — согласие супруга или супруги продавца и органов опеки, документы на выбранную квартиру (выписка из ЕГРН, рыночная оценка, данные о собственниках).
Бездумное оформление страховки – следующая ошибка весьма распространенная. Можно ли взять ипотеку без страховки? Да. При заключении договора банк часто предлагает оформить два типа страховки:
- жизни;
- залога (покупаемой квартиры).
По законодательству единственным обязательным страхованием является страхование залога. Но, с другой стороны банк в случае отказа оформления страховки на жизни, повышает процент, тем самым усложняет выплату заема. Здесь есть один нюанс, есть банковские организации, которые злоупотребляют ситуацией и чрезмерно навязывают людям невыгодные условия страхования. Возможно, предоставлен только один вариант страхования и не говорят о существовании альтернативного решения.
Альтернатива всегда есть, и как правило вариант предложенный банком на месте – это самый невыгодный вариант. У каждого банка имеется список из 10-15 аккредитованных страховых компаний, и клиент имеет право воспользоваться услугами одной из них. Необходимо взять контакты данных компаний и узнать расчетные полисы в зависимости от ситуации:
- пол;
- возраст;
- состояние здоровья.
Многие на вопрос «С чего начать процесс ипотеки» ответят, что главное – поиск подходящей недвижимости. На этом этапе заемщику нужно приступить к выбору квартиры или дома. Жилье должно понравиться как клиенту, так и банку, ведь оно выступает в качестве залогового имущества. Проводится оценка выбранного объекта, стоимость прописывается в договоре ипотечного кредитования. Банк предоставит список оценщиков, которым доверяет. Клиент вправе выбрать иную организацию.
В рамках оценки устанавливается ликвидность квартиры. От рыночной стоимости она почти всегда отличается. При этом учитываются расположение, год постройки, наличие инфраструктуры. Ликвидность квартиры в строящемся доме, новостройке и вторичном жилье будет отличаться.
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Как снизить процентную ставку
Часто можно увидеть рекламу банков, которые предлагают ипотеку по очень низким процентным ставкам, однако на деле воспользоваться таким заманчивым предложением может быть сложно. Реальная ставка может быть на несколько пунктов выше, а пониженную ставку получить могут далеко не все заемщики. Минимальный процент можно получить только с другими дополнительными затратами – дополнительной страховкой или комиссией.
Однако существуют способы реально снизить процентную ставку без дополнительных затрат:
- Внести значительный первоначальный взнос – чем он больше, тем ниже ставка,
- Размер ставки зависит от срока – чем дольше срок кредита, тем выше ставка,
- Дополнительные договоры страховки также могут снизить ставку – вы можете оформить страхование жизни, права собственности и т. д.
Ипотечные спецпрограммы: материнский капитал, молодая семья, ипотека для военных
Многие российские семьи хотят купить жилье в ипотеку, но не располагают достаточной суммой в качестве первого взноса. Правительство прекрасно это понимает и ввело несколько целевых ипотечных программ для определенных слоев населения.
Кроме того, для некоторых категорий граждан, государство готово выделить средства в виде безвозмездной субсидии, которая может быть использована только на решение жилищных проблем.
Сегодня российские заемщики могут воспользоваться следующими специальными банковскими программами:
- «Материнский капитал»;
- «Молодая семья»;
- «Военная ипотека»;
- Ипотека для госслужащих.
Суть банковских спецпрограмм в следующем — заемщик получает государственный сертификат, который предоставляет в банк в качестве первоначального взноса. Помимо этого он может претендовать на получение кредита по более низкой процентной ставке.
Рассмотрим предметно каждую из них.
Плюсы и минусы новостроеек
Статистики отмечают, что до 2015 года более 60% сделок по покупке недвижимости осуществлялись на вторичном рынке жилья, остальные 40% — на первичном (в новостройках). Но с началом субсидирования ипотечного кредитования, которое распространяется на новостройки, это соотношение изменилось в сторону увеличения вторых. Существует несколько причин, по которым выбор лучше сделать в пользу нового жилья:
- Квартиры в новостройках дешевле (покупка на начальной стадии строительства дома — на 30%);
- Дома строятся по современным стандартам и технологиям, они качественнее и надежнее;
- Ипотека первичного жилья тоже дешевле.
Несмотря на наличие плюсов, есть и отрицательные стороны в оформлении ипотеки на квартиру в новостройке. Получить недвижимость в собственность в доме под ключ можно незамедлительно. Следует учесть, что такие дома стоят дороже, их не так много, приходится ждать, а стройка может затянуться на месяцы и годы. Кроме того, жилье в новостройках в ипотеку может не одобрить банк, пока оно не введено в эксплуатацию, так как его оценка вызывает трудности. В таком случае следует обращаться в банк, который аккредитовал строящийся дом. При этом банки требуют определенной планировки (в квартире должна быть отдельная комната, поэтому квартира-студия может быть не одобрена). Не одобряются квартиры на первом и последнем этажах новостроек.
На что обратить внимание?
При выборе недвижимости, которую заемщик собирается оформить в ипотеку, следует обращать внимание на ряд факторов. Во-первых, это материалы возведения здания — кирпич или железобетонные панели. Панели имеют недостатки — они нагреваются летом, зимой в таком доме холодно. В кирпичных домах сохраняется зимой тепло, летом — прохлада. В них несущие стены только внешние, поэтому можно делать перепланировку в квартире, тогда как в новостройках несущие стены внутренние, и сносить их нельзя. Во-вторых, стоит озаботиться местоположением дома, в том числе:
- Экологической чистотой места застройки;
- Доступностью общественного транспорта;
- Наличием инфраструктуры;
- Расположением вблизи дома баров, ресторанов, клубов, создающих неудобства жителям в вечернее время.
Этажность дома также имеет значение. Лучше не брать квартиру на первом и последних этажах. Обязательно нужно проверить подвал (нет ли насекомых, грызунов, сырости), на последнем этаже — не протекает ли кровля. Самые оптимальные для проживания этажи с 5 по 11 — хороший вид из окна, не слышны уличные звуки. При выборе квартиры надо познакомиться с соседями по этажу, узнать, кто будет жить рядом, поспрашивать у соседей об окружении.
Если говорить о планировке, то не стоит брать угловую квартиру, в ней холодно, а рядом с лифтом шумно днем и ночью. Внутренняя же планировка зависит от вкуса заемщика (большая кухня, высокие потолки, наличие балкона). При этом в дом должны быть проведены все необходимые коммуникации — телефон, антенны, лифт, мусоропровод, вытяжки и другое. При покупке жилья на вторичном рынке надо проверить, нет ли задолженности по квартплате, не находится ли квартира в залоге. Если стоимость жилья занижена, проверить чистоту сделки и постараться узнать у соседей, почему она так дешево продается. При наличии задолженности по коммунальным платежам, можно с согласия собственника погасить ее и снизить стоимость самой квартиры.
Подбор варианта вторичной квартиры в ипотеку
Покупка квартиры в ипотеку, с чего начать? Ответ простой — выбрать вариант. Можно испытать собственные силы — подать объявление с фразой «куплю квартиру», огласить о планах перед родственниками, знакомыми. И предложений будет немало, а запрашиваемые суммы за жилье будут разные.
На этом этапе помощь агентств недвижимости, профессиональных риелторов — наиболее действенна. Осмотры с квалифицированным посредником проходят упорядочено, без лишней суеты, в удобное время.
Если планируется покупка квартиры в ипотеку без риэлтора — будет не лишним напомнить критерии, определяющие «ценность» квартиры:
- рассматривают будущий район проживания с точки зрения работы — насколько близко расположен, сколько времени потребует дорога;
- следующий фактор — транспортные развязки. Какие виды городского транспорта обеспечивают жизнедеятельность района, интервал движения, расположение остановок;
- оценивают инфраструктуру — близость школ, детсадов, магазинов, банков, служб быта. Хорошо, если рядом с домом работает супермаркет с товарами повседневного спроса, недалеко до парковой зоны;
- изучают придомовую территорию — насколько благоустроена, есть ли детская зона, где паркуется транспорт жильцов и расположена хозяйственная площадка;
- насколько упорядочена жизнь многоквартирного дома — консьерж, чистота подъездов, лестничных площадок, исправность лифтов, наличие кладовок для домашних вещей;
- непосредственно знакомятся с вариантом — этаж, планировка, техническое состояние, инженерное обеспечение. Уделяют внимание санитарному состоянию конструкций — отсутствию очагов сырости, плесени.
Оценивают финансовую часть — цену покупаемого жилья, ограниченность личного бюджета, сумму кредита. Стоит зайти на сайты банков, где есть калькуляторы ипотеки. Программа оценивает платежеспособность будущего заемщика, строит график платежей в соответствии со сроками кредитования, покажет эффективную ставку кредитования с учетом страхования, участия в зарплатном проекте банка, привлечения созаемщика. Зарегистрировавшись на сайте, можно подать предварительную заявку на ипотеку онлайн.
Сколько оформляется и одобряется ипотека?
При выдаче ипотеки банк руководствуется собственными регламентами. Весь период условно делится на несколько промежутков:
- рассмотрение заявки (от недели до двух месяцев) – происходит проверка платежеспособности заемщика;
- подбор вариантов для покупки квартиры (может достигать трех месяцев) – зависит в основном от расторопности самого заемщика и наличия всех необходимых документов на квартиру у продавца;
- подготовка документов – получение отчета оценщика (около четырех дней), выписки из ЕГРН, справок об отсутствии задолженностей, при необходимости разрешение органов опеки и т.д.;
- рассмотрение банком представленных документов (до пяти дней);
- оформление кредитного договора, договоров страхования и договора сделки купли-продажи (в течение одного дня). При необходимости нотариального удостоверения сделки прибавляем еще несколько дней;
- государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки (3-7 рабочих дней).
Ипотека по двум документам
Потенциальным клиентам кредитные организации предлагают взять ипотечный кредит всего по двум документам — паспорт и на выбор: загранпаспорт, военный билет (обязателен для мужчин в возрасте до 27 лет), водительское удостоверение, СНИЛС (карточка пенсионного страхования). Условия подходят тем, кто по разным причинам не может подтвердить свой доход.
Такие предложения отличаются более высокой процентной ставкой и не требуют документального подтверждения дохода:
| Банк | Процентная ставка при предоставлении двух документов | Дополнительные условия |
| Сбербанк | от 10,7% | Минимальный первоначальный взнос 50% стоимости квартиры |
| Россельхозбанк | от 11,4% | Первоначальный взнос от 40% стоимости недвижимости. |
| Газпромбанк | от 11% | Первоначальный взнос — 40% |
Как видно из таблицы, оформление ипотеки по двум документам предполагает повышенный первоначальный взнос. Это связано с тем, что банк берет на себя большие риски. Процентные ставки, в связи с этим, тоже повышены.
Что делать после оформления ипотеки
Если взяли новостройку – ждать, пока сдадут дом и передадут квартиру. В новостройках нужно быть на связи с застройщиком – на протяжении периода строительства я заходил на стройку несколько раз: разметить розетки и выключатели, освещение, выбрать отделочные материалы, отметить разводку водопровода.
Вторичное жилье — можно сразу отправляться в МФЦ.
Потребуется зарегистрировать право собственности. Для этого нужно обратиться в ближайший многофункциональный центр (МФЦ). Из документов понадобятся:
- акт приема-передачи;
- договор купли-продажи (или долевого участия);
- кредитный договор;
- квитанция на оплату пошлины (можно оплатить там же, в МФЦ, через терминал). Стоимость пошлины – 2 000 р.
После регистрации права собственности (10 рабочих дней) вам выдадут выписку из государственного реестра, которая подтвердит ваши права на квартиру.
Один из самых важных моментов – это первоначальный взнос. Перед взятием ипотеки нужно быть готовым сразу выплатить значительную сумму. Рекомендуемый размер первоначального взноса составляет 20% от общей стоимости квартиры. Если у вас нет подобных денег, то лучше повременить с оформлением ипотеки. Потому что именно этот параметр напрямую влияет на условия, на которых банк готов вам выдать кредит.
Одно из популярных решений – это взятие потребительского кредита на первоначальный взнос. Но нужно понимать, что подобный выход из ситуации несет за собой несколько существенных минусов. Вы увеличиваете свои ежемесячные платежи, ухудшаете тем самым платежеспособность. А в итоге после подсчетов может оказаться, что вы сильно переплатили по данным двум кредитам: потребительскому и ипотеке.
Поэтому лучше на первоначальный взнос все же поднакопить. Как вариант, вы можете начать регулярно откладывать определенную часть от вашей зарплаты или же открыть банковский вклад под высокий процент. Для продвинутых пользователей выходом из ситуации может быть открытие индивидуального инвестиционного счета и вложение денег в ценные бумаги. Помимо выгоды при торговле вы сможете получить налоговый вычет в 13%.