Договор аренды общие положения виды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды общие положения виды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Предмет договора аренды

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.

Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.

Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:

• в договоре не указан срок аренды;
• срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
• истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.

Аренда транспортных средств

1. Договор аренды транспортного средства – это соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем, фрахтование на время) или без оказания таких услуг (аренда транспортного средства без экипажа) (ст. 632 и 642 ГК).

Правовое регулирование соответствующих отношений осуществляется ГК (ст. 632–649), а также транспортными уставами и кодексами.

Квалифицирующим признаком данного договора является предмет.

Представляется, что таковым может считаться только индивидуально-определенная вещь, специально предназначенная для перевозки грузов, пассажиров, багажа.

Данный договор сконструирован законодателем как реальный. Вместе с тем некоторые особые виды аренды транспортных средств определяются как консенсуальные, например аренда судов в соответствии с гл. X КВВТ, фрахтование судна на время (тайм-чартер), фрахтование судна без экипажа (бербоут-чартер) в соответствии с гл. Х и XI КТМ.

Конструкция договора аренды транспортного средства не предполагает возможности так называемой пользовательской аренды, без передачи транспортного средства во владение.

Законодатель конструирует два вида договора аренды транспортного средства: с экипажем и без экипажа.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

Форма договора аренды

Формы заключения договора отличаются в зависимости от своей значимости, статуса участвующих сторон и срока действия соглашения. Так, если договор аренды заключается между двумя физическим лицами, и срок, предусматривает пользование имуществом более года, а так же, если предметом аренды является недвижимость, то оформление обязательно в письменной форме.

Если предполагается последующий выкуп арендованного имущества, то в таком случае бланк договора аренды должен оформляться по форме соглашения о купли – продаже.

Срок, на который заключается договор аренды, не имеет серьезного значения. Но по сложившемуся правилу, если нет конкретно оговоренных сроков, каждый из участвующих сторон может расторгнуть заключенный договор в любое время, и в одностороннем порядке. При этом он обязан предупредить второго участника о своем решении минимум за месяц.

Виды договоров аренды

Договор, согласно которому человек, предоставляющий аренду, реализует сдачу имущества как постоянную предпринимательскую деятельность, обладает долгом предоставлять арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Подобный договор именуется как договор проката, а положения, которыми договор регламентируется, прописаны в пункте 1 статьи 626 ГК Российской Федерации.

Арендодатель в данном случае может быть представлен коммерческой организацией, которая профессионально предоставляет прокат имущества.

Предмет договора – это движимое имущество, которое зачастую используют для целей потребителей, если прочее договор не предусматривает либо не следует из сущности обязательства.

Подобный договор проката публичный и предоставляется в письменной форме.

Такой договор проката действует лишь в течение одного года. В такой ситуации арендатор может самостоятельно по своей воле подвергнуть договор расторжению в любое время. Однако важно предупредить об этом арендодателя за 10 дней до расторжения. При этом арендатор обладает возможностью требования вернуть излишнюю арендную плату, которую уплатил арендодателю. Арендодатель, в свою очередь, реализовывает как текущий, так и капитальный ремонт. Это является одной из его главных обязанностей. Плата за аренду согласно договору проката установлена лишь в твердой сумме. Арендатор не обладает правом сдачи имущества в субаренду и реализацией другой передачи прав.

Стороны, их права и обязанности

Сторонами являются арендодатель и арендатор. Их права и обязанности определяются каждым отдельным договором, но типичные из них таковы:

1. Арендодатель обязан:
   • не препятствовать заселению квартирантов;
   • способствовать тому, чтобы условия, указанные в договоре, соответствовали действительности;
   • не вмешиваться в частную жизнь квартирантов и не проникать в помещение во время их отсутствия;
   • при необходимости выполнять капитальный ремонт;
   • оплачивать фиксированную сумму коммунальных платежей, если эта обязанность не возложена на квартирантов.
2. Арендатор обязан:
   • своевременно оплачивать коммунальные платежи;
   • в установленные документом сроки передавать хозяину средства за аренду;
   • бережно относиться к мебели и технике, которая уже есть в квартире;
   • выполнять возложенный на него текущий ремонт;
   • придерживаться норм и правил, установленных законодательством (например, не шуметь позже 10 вечера);
   • соблюдать санитарно-гигиенические нормы и при малейших признаках появления в квартире тараканов, клопов и др. насекомых принимать меры по их травле.

   В зависимости от условий, жилец может быть обязан:

   • не курить в помещении и не заводить домашних животных;
   • если в качестве жильца зафиксирован только он, о возможности поселения других лиц стоит спрашивать у хозяина.
3. Арендодатель имеет право:
   • требовать расторжения при нарушении его условий;
   • в случае форс-мажорных обстоятельств (затопление соседей и т.п.) проникать в квартиру при помощи своего комплекта ключей;
   • подавать на арендатора в суд за грубое нарушение условий (неуплата на протяжении более двух месяцев, порча имущества, отказ покидать квартиру по истечению срока договора).
4. Арендатор имеет право:
   • на невмешательство в свою жизнь при соблюдении условий;
   • на проживание в квартире на протяжении срока, указанного в документе, за исключением случаев, когда хозяин сам нуждается в жилье и предупредил об этом за три месяца;
   • расторгать соглашение (предупреждение должно быть не ранее, чем за 3 месяца до этого события).

Общие принципы прекращения аренды

Прекращение арендных отношений возможно по нескольким причинам:

• окончание срока действия;
• расторжение по инициативе, поступившей от арендатора;
• расторжение по заявлению арендодателя.

По окончании срока по общему правилу арендные правоотношения прекращаются, если хотя бы одна из сторон заявила намерение о расторжении заключенной сделки. Если такого намерения заявлено не было, имуществом продолжают пользоваться (с согласия арендодателя), то сделка считается пролонгированной на неопределенный срок на тех же условиях.

Законодатель закрепил и возможность досрочного расторжения правоотношений как со стороны владельца, так и со стороны арендатора. Обязательно при этом направление письменного уведомления с требованием об устранении нарушений договора в установленный срок, соответствующий принципам разумности.

По инициативе собственника досрочно арендные отношения могут быть прекращены по основаниям, когда арендатор:

• неоднократно нарушил условия сделки, в том числе использовал имущество не по назначению;
• причинил вред объекту, ухудшив его общее состояние;
• нарушил своевременную оплату, то есть не внес 2 и более платежа подряд;
• не произвел капитальный ремонт, если данная обязанность за ним закреплена договором.

Досрочное расторжение арендных отношений по инициативе арендатора, когда владелец:

• не предоставил имущество в пользование либо препятствует разными способами свободно им пользоваться;
• предоставил объект, имеющий существенные недостатки (если они прямо не оговорены в соглашении);
• не производит капитальный ремонт;
• имущество, предоставленное в аренду, стало не пригодным для дальнейшего использования.

Указанные перечни не являются исчерпывающими, так как стороны могут установить дополнительные основания для досрочного прекращения арендных отношений.

Элементы договора аренды

В различных видах договоров аренды любого имущества целесообразно включать следующие разделы:

1. Предмет договора. Стороны достаточно подробно описывают предмет конкретного договора аренды, перечисляют все его составные части и документы. Например, если это договор аренды предприятия, то должны быть перечислены все производственные и бытовые постройки, благоустройство территории, имеющееся оборудование и другое.

2. Права и обязанности сторон.

Арендодатель имеет право:

• Контролировать использование арендатором арендованного имущества по назначению.
• Не продолжать арендные отношения в случае, если арендатор не согласен на изменение существенных условий данного договора.
• Расторгнуть договор в случае, если арендатор несвоевременно перечисляет арендную плату более чем два месяца подряд.

Арендодатель обязан:

• предоставить имущество в установленный срок и в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и предназначению имущества;
• предупредить арендатора о имеющихся правах третьих лиц на имущество, которое сдается в аренду;
• если иное не установлено договором, производить за свой счет капитальный ремонт;
• производить компенсацию стоимости неотделимых улучшений, которые произведены арендатором за свой счет с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор имеет право:

• Производить необходимые действия для наиболее эффективного использования имущества с письменного согласия арендодателя.
• Предлагать заключение нового договора на аренду имущества.
• Пользоваться преимуществом при заключении договора аренды в сравнении с третьими лицами.

К обязанностям арендатора относятся:

• использовать арендуемое имущество в соответствии с договором аренды или с назначением имущества;
• вовремя вносить арендную плату за использование имущества.

3. Порядок передачи имущества. Арендованное имущество передается арендодателем арендатору по акту приема-передачи, в котором достаточно полно описывается передаваемое имущество. В акте обязательно должно быть указано техническое состояние передаваемого оборудования и другого имущества, имеющиеся повреждения и другие недостатки.

4. Арендная плата. Важным элементом договора аренды является арендная плата. Она должна своевременно вноситься арендатором за пользование имуществом. Сроки, порядок и условия внесения арендной платы определяются в договоре аренды. Если же они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, которые применяются в случаях аренды подобного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может быть установлена за все взятое в аренду имущество или отдельно по каждому предмету в виде:

• определенных в твердой сумме периодических или единовременных платежей;
• установленной доли продукции, плодов или доходов, которые получены в процессе использования арендуемого имущества;
• определенных услуг, которые предоставляются арендатором;
• передачи арендатором обусловленной в договоре вещи в собственность арендодателю;
• затрат арендатора по улучшению арендованного имущества.

Стороны имеют право предусмотреть в договоре аренды сочетание данных форм арендной платы или другие ее формы. Размер арендной платы по соглашению сторон может быть изменен в предусмотренные договором сроки, но не чаще, чем раз в год.

6. Ответственность сторон. Данный раздел договора аренды предусматривает ответственность сторон в случае неполного выполнения условий договора, несвоевременной уплаты ежемесячной арендной платы и т. д. За нарушение сроков внесения арендной платы и просрочку возврата имущества предусмотрено начисление пени.

7. Изменение и расторжение договора. Основаниями для прекращения договора аренды являются:

• исполнение договора:
• ликвидация юридического лица в тех случаях, когда оно является арендатором или арендодателем. Однако смерть гражданина, являющегося участником договора аренды, действие договора не прекращает: его права и обязанности перейдут к наследникам;
• соглашение обеих сторон о расторжении договора;
• исковое требование в суд одной из сторон (суд может досрочно расторгнуть договор аренды при существенном нарушении условий договора другой стороной).

8. Прочие условия. Этот элемент договора аренды содержит порядок перемены лиц в обязательствах, которые могут возникнуть на основании договора, которое допускается только после письменного предварительного согласования сторонами предполагаемой перемены.

9. Наименование и местонахождение сторон.

Особенности договора аренды движимого имущества

К числу особенностей договора аренды движимого имущества относятся:

• Договор аренды движимого имущества, заключаемый более чем на год, а в случаях, если одна из сторон — юридическое лицо, независимо от срока, обязательно заключается в письменной форме (статья 609 ГК РФ).
• В соответствии с соглашением сторон размер арендной платы на продолжении всего срока действия договора может изменяться неоднократно.
• В договоре аренды имущества необходимо обязательно указать информацию, которая позволит конкретно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
• При заключении договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в любое время, но при условии, что предупредит другую сторону об отказе не позже, чем за один месяц.

Стороны (субъекты) договора аренды:

Арендодатель он же:
a) собственник вещи;
b) лицо наделенное собственником на предоставление имущества в аренду.

(Пример:Государственные или муниципальные органы, которым делегированы правомочия публичного субъекта, как собственника (ст.124-7 ГК).;
c) лица управомоченные законом на предоставление имущества в аренду. (Например: Гос. или мун. организации обладающие имуществом на праве хоз.ведения или оперативного управления – “баланса держатели”).
2) Арендатор – в качестве которого может выступать любой субъект, при этом право аренды носит комплексный характер и обладает внешне обязательной природой в соответствии с чем:

Особенность:

Если в договоре фигурирует в качестве предмета здания, строения, или нежилое помещение то такой договор требуется зарегистрировать в уполномоченном государственном органе (Росреестре) (ст.651 ГК).

Статья 607 ГК РФ. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
   Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Похожие записи:

• Вступление в наследство несовершеннолетнего ребенка по завещанию
• Субсидия на оплату ЖКХ в Ленинградской области в 2023 году для многодетных
• Верховный суд разъяснил, в каких случаях садовод не обязан платить товариществу